정비사업 옥죈 결과? 서울 신축 아파트 고작 9% '귀한 몸' [부동산 아토즈]

총 184만5219가구중 8.8% 불과
강동·은평만 신축 비중 20% 넘어
성동 0.6%로 최하… 도봉 뒤이어
"얼죽신 열풍은 공급 부족이 원인"
분상제 등 3대 규제 후유증 지적

서울 아파트 가운데 준공 5년 이하 신축 비중이 10%에도 못 미치는 것으로 조사됐다. 일부 지역은 0%대 수준이다. 지난 정부 때 재개발·재건축 등 정비사업을 대대적으로 옥죈 부작용이라는 분석도 나온다.

1일 파이낸셜뉴스가 부동산R114에 의뢰해 서울 아파트 준공 연한별 비중(가구수 기준)을 조사한 결과 9월말 현재 서울 아파트 총 가구수 184만5219가구 중 5년 이하 신축은 16만3003가구로 8.8%에 불과했다. 신축이 10채 중 1채도 안 되는 셈이다.

지역별로 보면 강동구와 은평구만 신축 비중이 20%를 넘어섰다. 강동구는 고덕동과 명일동 일대를 중심으로 노후 단지가 정비사업으로 새 아파트토 탈바꿈 된 것이 주된 원인이다. 뒤를 이어 강남구가 14.4%로 3위를 기록했다.

서울 25개구 가운데 동대문구, 마포구, 송파구, 광진구 등 16곳은 신축 비중이 10% 이하로 나타났다. 특히 성동구는 5년 이하 새 아파트 비중이 0.6%로 서울 지역 가운데 가장 낮았다. 뒤를 이어 도봉구 0.7%, 노원구 2.9% 등의 순으로 나타났다. 김지연 부동산R114 연구원은 "5년 이하 신축 비중이 계속 한자릿수 이하를 기록하며 매우 낮게 유지되고 있다"며 "얼죽신 열풍 이면에는 신축이 절대적으로 부족한 것도 한 몫을 하는 것 같다"고 말했다.

반면 신축 공급이 게걸음을 유지하면서 아파트 절반이 노후 아파트로 채워진 곳도 있다. 부동산R114에 따르면 준공 31년 이상 아파트 비중이 노원구와 도봉구의 경우 각각 58.8%, 56.6%에 이른다. 강남구도 준공 31년 이상 비중이 38.9%에 달했다. 송파구와 양천구 등 주요 지역의 노후 아파트도 10채 중 3채 이상이다.

신축의 절대적 부족은 옛 정부가 재건축·재개발을 과하게 틀어 막은 것이 원인이라는 분석이 나온다. 서울의 경우 정비사업이 주택공급의 80% 가량을 담당하고 있다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 "아파트 공사기간을 감안해 볼 때 과거 정부의 정비사업 규제가 현재의 신축 부족을 만들어 낸 주된 원인"이라며 "정비사업을 집값 상승의 주범으로 보고 공급을 틀어 막은 후유증이다"고 말했다.

박원순 전 서울시장은 이른바 '뉴타운 출구전략'에 따라 재개발 사업이 진행 중인 683곳을 재검토해 393곳의 사업을 중지시킨 바 있다. 문재인 정부 역시 초과이익환수제, 안전진단 강화, 분양가상한제 등 재건축 3대 규제를 도입하며 시장을 억눌렀다.

신축 부족은 시세에도 반영되고 있다. 부동산R114에 따르면 집값이 급등했던 2020년의 경우 아파트값이 5년 이하는 8.65% 오른데 비해 10년 초과는 19.63% 상승했다. 2021년에도 10년 이상은 16.22% 올라 신축(7.9%)보다 상승률이 2배 가량 컸다.

반면 올들어 9월말까지 5년 이하 신축의 매매가격 상승률은 2.72% 수준이다. 10년 초과는 1.38% 오르는 데 그치고 있다.

ljb@fnnews.com 이종배 기자