[김규성의 택스토리] '깐깐한' 1주택자 비과세…주택 증여 '절세' 연령 있다

지난 25일 서울 남산에서 바라 본 서울 시내와 아파트단지 모습. ⓒ News1 박지혜 기자 /사진=뉴스1

[파이낸셜뉴스] 서울 아파트 거래량이 늘면서 부동산 관련 세금에 대한 관심이 커지고 있다.

국토교통부에 따르면 7월 서울 아파트 매매 거래량은 8600여건에 육박, 매년 7월 기준 4년만에 최대를 기록했다. 대출규제 강화 추세로 8, 9월 실질 거래량 증가세는 주춤한 것으로 추정된다. 하지만 기준금리인하 가능성이 높아지면서 부동산 매매 심리가 강해지고 있는 것은 분명해 보인다.

부동산을 사고 팔 때는 세금을 동반한다. 양도소득세 부담이 없다고 생각했지만 억대의 세금을 부과받는 경우도 종종 있다. '1세대1주택자' 비과세 기준은 의외로 까다롭다.

성인 자녀 증여…"세대분리가 기본"

'1세대 1주택자' 비과세 기준은 엄격하다. 성인 자녀에게 증여할 때, 기준을 충족시키지 못하는 사례가 제법 있다.

1세대 1주택자가 주택을 매도하는 경우 실수요 목적이 있다고 보고 세부 조건을 만족하면 12억원 이하 매도분에 대해 양도세를 비과세한다.

다만 여러 조건을 만족해야 한다. 1세대는 동일한 주소지에서 같이 생활하는 배우자, 직계존비속 및 형제·자매를 의미한다. 가장 많이 하는 실수가 같은 주소지에 등록된 가족이 주택을 보유하고 있어 1주택자로 인정받지 못하는 경우다. 세금이나 비용, 학업 등을 이유로 주소지만 같고 따로 사는 가족이 적지 않아서다. 배우자와 불화로 별거 중이라도 동일 세대로 판단할 정도로 1세대 기준은 깐깐하다.

경제 활동을 않는 20대 자녀에게 주택을 증여했다면 부모가 1주택자라도 '1세대 1주택자'로 인정받지 못한다. 세대분리한 자녀가 30세 이상의 경우, 이런 소득 요건 없이도 별도 세대로 인정받을 수 있다.

1세대1주택 비과세를 받으려면 자녀가 별도 세대로 인정받을 수 있는지 미리 확인하고 관리비 상세내역, 교통·신용카드 이용내역 등 증빙 서류를 사전에 준비해야 한다는 게 세무전문가들의 조언이다.

오피스텔 보유 여부도 살펴야 한다. 비과세로 알고 매도를 했다가 양도세를 내는 사례가 주거용 오피스텔이다. 오피스텔의 경우 주거용으로 사용한 날로부터 2년이 지나야 양도세 비과세를 적용받는다.

'깐깐한' 일시적 2주택자 조건

이사를 위해 2주택자가 되는 경우는 흔하다. 새로운 집을 먼저 사고, 살던 집을 파는 경우다. 새집을 산 뒤부터 3년 이내에 살던 집을 팔면 비과세 대상인 '일시적 2주택'에 해당된다고 일반적으로 알고 있어서다. 당연히 양도세 부담 없이 이사계획을 잡는다.

하지만 살던 집을 판 뒤 양도세 부과 통지를 받는 경우가 있다. 이때 문제가 되는 것은 새집의 취득시점이다. '일시적 2주택'으로 양도세를 내지 않으려면 종전 주택 취득일로부터 1년 이상 지난 뒤 새 주택을 사야 한다.

매도한 집을 사고 난 뒤 불과 몇개월 뒤에 새집을 사고 이전 집을 판 경우는 일시적 2주택 대상이 될 수 없다.

국세청이 부동산 양도세 신고에 도움을 주기 위해 양도소득세 실수 사례를 모은 '실수톡톡(talk talk)' 두 번째 시리즈에 공개된 내용이다.

주택을 상속받을 때 실수가 생기기도 한다.

A씨의 사례다. 주택을 상속받은 A씨는 상속 주택은 당연히 세무상 '주택 수'에서 제외되는 것으로 알았다. 그래서 상속 주택과 별개로 새집을 매입했고 시간이 지난 뒤 매입한 집을 팔았다. 하지만 A씨는 1억2300만원의 양도소득세를 내야 했다.

상속 개시 당시 보유 중이던 주택을 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있지만 A씨처럼 상속 이후 새로 취득한 주택은 양도세 부과 대상이어서다.

mirror@fnnews.com 김규성 기자