개인이 임대 주도한 '민간 월세시장', 리츠 투자 활성화한다

신유형 장기임대주택·실버스테이 민간 사업자에 세제·신고 의무 등 완화

국토교통부는 '신유형 장기임대주택 및 실버스테이 사업설명회'를 개최하고 연내 시범사업의 공모를 실시한다고 밝혔다. 27일 서울 여의도 한국리츠협회에서 열린 설명회 모습 /사진=김노향 기자

정부가 민간 임대주택시장 안정을 위해 '리츠'(부동산 간접투자) 투자 활성화 방안을 추진한다. 기업의 리츠 투자가 증가할 경우 현재 개인 다주택자나 주택임대사업자가 운영을 주도하는 민간 임대주택이 보다 체계화될 전망이다.

국토교통부는 27일 서울 여의도 한국리츠협회에서 이 같은 내용의 '신유형 장기임대주택 및 실버스테이 사업설명회'를 개최하고 연내 시범사업 공모를 실시한다고 밝혔다.

국내 민간 임대주택 가운데 임대차계약 규제와 세제 혜택을 받는 등록 사업자 수는 2020년 153만가구에서 2021년 152만가구, 2022년 144만가구로 지속해서 감소했다. 국토부 조사에 따르면 국내 주택시장의 임대 비율은 40%다. 이중 공공임대는 186만가구(20%) 민간임대는 658만가구(80%)로 불균형이 심하다. 민간 임대주택의 78%가 비등록임대인 것이다.

이기봉 국토부 주거복지정책관은 "무주택 가구의 입장에서 보면 민간 임대주택은 원치 않는 이사와 전세사기, 보증금 미반환 등의 위험을 안고 있다"며 민간 장기임대주택 투자의 필요성을 강조했다. 이어 "고령자를 대상으로 임대하는 실버스테이의 경우 국내에선 고가 실버하우스와 주거약자의 공공임대로 양극화돼 있어 중산층을 위한 상품이 부족한 실정"이라고 정책 배경을 설명했다.

현행 '민간임대주택에 관한 특별법'과 '주택임대차보호법'은 공공임대와 동일한 임대차계약 4년(최초 2년+갱신 2년) 보장, 재계약시 임대료 5% 이하 상승을 적용하지만 이는 4년으로 제한된다. 신유형 장기임대주택은 세부 유형에 따라 차이가 있지만 보증가입과 계약신고 의무 등 일부 규제를 완화한다. 임차인 대표회의와 협의 의무나 임차인 변경시 상승률 제한 등도 완화한다.

용적률(대지면적 대비 건물 연면적 비율)은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 시행령 상한의 1.2배(360%)까지 완화한다. 용적률 하한 비율은 200%→ 800%로, 비주거면적 비율은 10~20%→ 10%로 완화할 예정이다. 아울러 임대주택 인수 가격을 현실화해 표준건축비 수준에서 기본형건축비의 80%로 인상, 1.4배 상승 효과가 전망된다.

고령자 특화시설과 서비스를 제공하는 '실버스테이' 건설도 추진된다. 식사와 건강 관리, 의료 서비스 등을 지원하고 현행 10년 임대에서 20년 임대로 전환을 원하는 경우 허용한다.

정부기금 융자한도는 가구당 7000억~1억4000억원 지원한다. 금리는 2~3% 수준이다. 개인 사유지는 매각시 양도소득세 10% 완화를 허용한다. 법인 부지도 법인세 10% 초과 과세를 배제하고 국·공유지는 수의계약으로 50년 임대할 계획이다. 60세 이상 고령자를 대상으로 지원하며 소득요건을 운영하지 않는다. 무주택자를 대상으로 우선 공급하며 유주택자도 신청할 수 있다.

━

국토부 산하 공공기관 LH·HUG 시범사업 공모

━

신유형 장기임대주택과 실버스테이의 임대료는 유사시설 대비 95%로 제한한다. 사업자의 취득세·재산세 50~100%를 인하하고 9억원 이하는 종합부동산세 합산배제를 적용한다. 기금 출자는 모자리츠 구조로 이뤄져 주택도시기금이 모리츠에 출자 후 모리츠가 각 사업의 개별리츠(자리츠)에 출자한다.

택지공모 시범사업은 국토부 산하 한국토지주택공사(LH)가 올해 안에 참가의향서와 신청서를 제출 받아 1·2차 평가를 실시한다. 민간제안사업의 경우 주택도시보증공사(HUG)가 공모를 실시해 '시세 조사-사업 신청-사업성 평가-우선협상대상자 선정' 등의 절차를 밟는다.

아파트와 도시형생활주택, 오피스텔 등 다양한 유형의 공동주택을 건설·매입할 수 있다. 100가구 이상 단지여야 한다. 연면적 70% 이상을 임대주택으로 운영해야 한다. 세대 면적은 전용 85㎡ 이하로 제한한다. 사업비는 ▲융자 65% ▲출자 20% ▲임차인 보증금 15%로 충당할 수 있다. 임차인에게는 임대리츠 주식의 우선매수권을 부여해 수익을 공유할 예정이다.

부동산 업계에서는 분양전환이나 매각을 통한 차익 실현 과정에 규제가 발생할 경우 참여 유인이 낮다는 지적이 나왔다.

이에 대해 김계흥 국토부 민간임대정책과장은 "분양전환을 고려하지 않고 있다"면서 "매각시 제한이 없을 계획이나 제도의 취지가 매각 이익의 실현이 아닌 운영 수익"이라고 설명했다. 이어 "임대차계약 신고 과정과 전자계약시스템의 애로사항 개선 문제가 건의돼 사업자 육성 방안과 함께 보완해나갈 것"이라고 말했다. 국토부는 법 개정 사항에 대해 이달 국회 발의 예정이라고 밝혔다.

김노향 기자 merry@mt.co.kr