[MT시평]1기 신도시 정비, 꼭 챙겨야 할 것

커넥티드그라운드 대표

1기 신도시 5곳의 정비기본계획이 지난 25일 일산을 마지막으로 모두 공개되며 현 정부가 추진하는 부동산 정책의 핵심이라고 할 '노후계획도시법'의 기준 청사진이 알려졌다. 정비기본계획은 중동·산본은 8월14일에, 평촌은 8월30일에, 분당은 9월10일에 발표됐고 일산이 25일 발표됐다. 이들 5개 신도시는 현재 총 39만가구 규모인데 정비기본계획을 토대로 총 54만가구 규모로 약 14만가구가 추가된다. 가장 많은 주택 수가 추가되는 지역은 분당신도시며 이번 각 지자체가 발표한 정비기본계획은 지방의회와 위원회 심의와 경기도의 승인을 거쳐 연말까지 승인을 목표로 하게 된다.

윤석열 대통령의 공약 중 '1기 신도시 재건축'이 있었고 특례논란이 있어 대상을 넓히면서 현재의 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'(이하 노정법)으로 이어졌다. 노정법을 제정하게 된 배경은 결국 사업성이다. 과거 도시정비법(이하 도정법) 체계에선 이미 200%에 육박한 1기 신도시의 용적률 규모에서 사업성이 나오지 않는다고 판단, 용적률 특례로 법적 상한 용적률의 최대 1.5배를 적용할 수 있도록 하고 재건축 안전진단을 면제할 수 있는 혜택을 줌으로써 1기 신도시 정비사업을 가속화할 목적으로 입법됐고 현재에 이르렀다. 이번 기본계획은 특례용적률이 아닌 기준용적률을 도시별로 발표한 것이다.

각 신도시 정비기본계획의 주요 특징은 평균 용적률이 169%로 가장 낮은 일산, 184%인 분당, 204%인 평촌, 205%인 산본, 226%인 중동의 특징에 따라 도시별 기준용적률을 각각 일산 300%, 분당 315%, 평촌과 산본은 330%, 중동은 350%로 설정했다. 특정 지역·단지가 기준용적률 이상의 정비사업을 추진하게 될 때는 공공기여 비중이 크게 상승하는 구조를 택함으로써 어찌보면 기준용적률은 가장 '최소' 규모의 주택증가 계획을 담아 실제로는 이보다 훨씬 많은 주택이 공급될 수 있다고 봐야 한다.

발표된 정비기본계획을 통해 읽을 수 있는 것은 인구와 세대의 변화다. 도시별 증가하는 주택수와 인구수를 고려할 때 이번 기획은 분당·일산의 경우 가구당 2.0~2.2명을 가정한 반면 평촌·중동·산본은 가구당 1.6~1.8명을 가정함으로써 1~2인가구에 중점을 맞춘 것으로 보인다. 그런데 기준용적률이 아닌 특례용적률까지 추진할 것을 예상하면 결국 1기 신도시 정비사업은 1인가구의 일반분양 결과에 달렸다고 해도 과언이 아니다. 이는 지금의 재건축이 59㎡(25평) 84㎡(34평) 등의 면적으로 공급되는 것과 완전히 달라진다는 점이다. 현재의 저성장·초저출산 구도가 미래에도 이어진다면 2030년대 정비사업에서 1인가구가 일제히 그 많은 물량을 동시에 청약할 수 있을지 우려의 목소리가 나올 법하다.

물론 이러한 다양한 전망에도 불구하고 현 정부의 1기 신도시 재건축 진행방향은 나름의 입법과 절차를 거치며 진행되고 있다. 이 지역에 거주하는 국민뿐 아니라 인근 지역에도 미치는 영향이 상당한 변화인 만큼 추진에 있어 제대로 된 방향전개가 필요한 시점이다. (채상욱 커넥티드그라운드 대표)

채상욱 커넥티드그라운드 대표