여의도 서울아파트, 최고 65층

소단지로 조합 혜택은 크나
건설사 "이익보장 방식 부담"

26일 서울시가 여의도 개발에 대한 지구단위계획을 발표한 뒤 최고 880% 용적률로 개발이 가능한 여의도 서울아파트가 주목받고 있다.

여의도는 대부분 상업 지역으로 설정된 뒤 현재 모습으로 개발됐다. 여의도 아파트는 일부 일반 주거 지역으로 토지 용도가 변경됐다. 하지만 서울아파트는 용도 변경이 이뤄지지 않으며 아직도 일반 상업 지역으로 설정돼 있다. 일반 상업 지역에 속하기 때문에 도시정비법이 적용되는 재건축이 아니라 건축법이 적용되는 일반 개발이 가능한 것이다.

서울아파트 외에 공작·수정아파트도 현재 일반 상업 지역으로 설정돼 있다. 일반 상업 지역에 속한 아파트가 도시정비법이 아닌 건축법으로 건설을 추진하려면 토지 면적이 1만㎡ 이하이거나 현재 가구 수가 200가구 아래여야 한다. 192가구인 서울아파트는 조건을 충족해 공작아파트(373가구)나 수정아파트(329가구)와 달리 건축법을 적용해 일반 개발을 할 수 있다.

일반 개발 방식 적용 시 용적률을 800%부터 최고 880%까지 받을 수 있다. 이뿐만 아니라 도시정비법상 용적률 상향을 위해 임대주택을 공급해야 하는 규제에서 자유롭고, 재건축초과이익환수법도 적용받지 않는다. 게다가 한강공원이 길 건너에 마주하고 있어 사업성이 매우 높을 것으로 예상된다.

이러한 우수한 조건에도 여의도 서울아파트재건축사업단(가칭)은 시공사를 찾는 데 어려움을 겪고 있다. 사업 방식으로 도급제가 아닌 지분제를 선택했기 때문이다. 도급제와 달리, 지분제는 소유주 개발 이익을 보장하고 나머지 사업에 대한 리스크를 시공사가 져야 한다. 지분제 사업은 조합원 분담금이 없어 사업 초기 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 크게 일으켜야 하는데, 부동산 경기가 침체한 가운데 이런 리스크를 짊어지겠다는 건설사를 찾기 어려운 것이다.

[한창호 기자]