[테마진단] 전세사기 예방을 위한 제언

전세사기특별법 시행되지만
재발 방지 조치로는 미흡
전세금 공탁 제도 도입과
무사고·전문성 갖춘 중개인
검증제 도입해 불안 해소해야

지난 8월 28일 '전세사기특별법 개정안'이 여야 합의로 국회 본회의를 통과해 곧 시행될 예정이다. 한국토지주택공사(LH)가 전세사기 피해 주택을 경매로 낙찰받은 뒤 그 차익을 돌려주고, 피해자에게 공공임대주택을 제공하는 내용이 골자다. 예컨대 감정가 1억원의 전세사기 피해 주택을 LH가 7000만원에 낙찰받으면 그 차액 3000만원을 임대지원금으로 활용하는 방식이다. 모든 피해자는 보증금 7억원까지 LH가 제공하는 집에서 최장 20년까지 거주가 가능해진다. 주거 문제가 일단 해결됐다는 점에서 진일보한 정책으로 평가된다. 하지만 미흡하다는 불만도 터져나온다. 직접적인 보상이나 전세계약 안전성을 담보하는 예방 조치 등은 빠졌기 때문이다. 한마디로 관련 법은 마련됐지만 전세제도의 양면성, 전세계약의 취약성, 사기 유형에 따라 전세사기를 원천 차단할 수 있는 예방 대책을 서두를 필요가 있다는 얘기다.

전세제도는 입장에 따라 장단점이 뚜렷하다. 임차인은 월세보다 주거비 부담이 작은 데다 내 집 마련을 위한 주거사다리를 얻는 장점이 있지만 목돈을 준비해야 하는 어려움이 있다. 임대인은 무이자 대출을 받아 또 다른 주택을 구입하는 등 레버리지 투자가 가능한 이점이 있지만 전세가격이 급락해 깡통전세가 될 경우 전세보증금을 돌려주지 못할 위험이 존재한다. 즉, 임대인이 보증금을 제때 돌려주지 않으면 임차인은 보증금을 회수하지 못하거나 해당 주택을 울며 겨자 먹기로 인수할 수밖에 없게 된다.

전세사기가 빈번하게 발생하는 유형은 6가지로 분류할 수 있다. 깡통전세사기로 담보대출과 전세보증금 합계가 집값의 70~80%를 넘는 경우, 월세로 나온 주택을 전세로 속여 내놓는 경우, 임대인이 신탁등기된 주택에 대해 속이고 직접 계약을 체결하는 경우, 다가구주택에 쪼개기 대출 수법 등으로 과도한 대출금이 기설정된 경우, 무허가나 위반 건축물인 경우 등이다. 사기 유형만 살펴봐도 MZ세대가 속수무책으로 당할 수밖에 없는 것이 현실이다.

필자는 전세사기 예방 대책으로 다음 3가지 방안을 제안한다. 첫째, 주택도시보증공사(HUG)와 중개사협회, 언론사, 연구원 등과 공동협력체를 결성해 위험에 처한 임차인을 위한 캠페인을 전개하고 임차인과 중개사를 대상으로 한 임대차계약 관련 법률, 정보, 지식 교육을 체계적으로 시행하는 일이 급선무다.

둘째, 전세사기를 막는 결정적 역할은 정부도 국회도 아닌 임대차계약을 알선하는 중개사의 손에 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 계약이 이뤄지는 장소에서 해당 중개사가 높은 전문성과 책임감을 바탕으로 정교한 '체크리스트'를 통해 계약에서 잔금 지급까지 5단계별로 사기 발생 요인을 사전에 꼼꼼히 점검·확인하는 절차와 방법은 선택이 아니라 필수가 되었다.

셋째, 모든 중개사에게 임대차 교육과 체크리스트의 실천, 매뉴얼 준수 등을 강제할 수 없는 만큼 이에 동참하는 적극적 의지와 능력을 갖춘 자발적 중개사를 모집하고, 사고 이력 등을 심사한 후 '안심중개사 인증마크'를 부여함으로써 정보 비대칭에 놓인 임차인들이 이를 쉽게 인지하고 접근할 수 있도록 유도하는 방안은 최적화된 해법이다.

이 밖에 HUG의 안심전세 앱을 수요자 중심 맞춤형으로 고도화·활성화하고 전세 에스크로(공탁) 제도, 중개사협회의 법정단체화, 임대차보증연구원 설립 등도 적극 추진할 만하다. 전세사기 예방 대책은 서민들의 주거권 보장, 주거생활 안정을 위한 최소한의 안전장치로 진짜 민생을 실천하는 첫걸음이 된다. 여야 정쟁의 대상도, 더 이상 미룰 정책과제도 아니다.

[고종완 한국자산관리연구원장(금융위 금융발전심의 위원)]