빌딩 가치하락 피하려면 ESG 환경실사 대비해야

국내외 부동산 자산 매입할때
탄소배출량 등 검사사례 늘어
에너지 절약 위한 보수해둬야

대표적인 친환경 건물로 손꼽히는 일본 후쿠오카의 '아크로스'. 후쿠오카 관광청

최근 국내 상위권 자산운용사와 외국계 투자자가 부동산 자산 매입을 검토할 때 ESG(환경·책임·투명경영) 환경 실사를 진행하는 경우가 증가하고 있다. ESG 환경실사는 자산의 에너지·탄소 집약도와 향후 개선 가능성, 전력 공급의 안전성, 홍수 등 자연재해 가능성, 기후변화 대비 수준, 지역사회와의 관계 등 ESG 관련 요소의 유·무형적 수준과 리스크를 파악하는 데 중점을 둔다. 이는 매입 혹은 투자 결정 과정에서 중요한 참고 자료로 사용된다. 최근 임대주택 그리고 공동 주거가 가능한 코리빙에 대한 외국계 투자자의 관심이 높아지면서 중소 빌딩 거래에도 ESG 관련 검토 사례가 증가하는 추세다.

유럽에서는 탈탄소화 등 지속가능성 관련 규제가 실제로 부동산 관련 의사결정에 영향을 미치고 있다. 투자자는 규제 미준수로 인한 자산 가치 하락과 자산의 지속가능성 준비도에 따른 임차인 선호도 변화를 주시하며 대비하고 있다. 또 임차인으로 인한 자산가치 하락 가능성에 대비하기 위해 소송, 논란 등 임차인과 관련된 이슈가 있는지, 임차인이 담배·무기·화석연료 등과 관계된 사업에 관련 있는지를 모니터링한다. 또 임차인 업종과 재실 패턴에 따라 건물의 에너지 사용량과 온실가스 배출량이 증가될 수 있으므로, 에너지 사용량이 많은 임차인을 덜 선호하거나 친환경임대계약(green lease agreement)을 통해 임차인에게 에너지 절약을 요구하는 사례가 증가하고 있다.

국내 업계도 정부 움직임을 기다리지 않고 다가올 지속가능성 관련 규제에 대비하는 것이 해외 자본 유치 경쟁력을 확보할 뿐만 아니라 자산 가치를 지속적으로 향상시키는 방법이라는 인식을 갖는 것이 중요해지고 있다.

유럽은 ESG 원칙을 구현하는 데 앞장서고 있는데 이는 유럽 내 강력한 규제 프레임워크, 그리고 환경과 사회적 책임에 대한 강력한 사회적 약속에 기인한다. 국내에 진출한 해외 투자자들도 유럽의 상업용 부동산 업계의 ESG 동향을 벤치마크하면서 ESG 원칙과 전략을 기업 경영과 사업 의사결정에 반영하고 있는 추세다. 이에 CBRE 유럽에서 발간한 '2024년 유럽 부동산 시장 전망 보고서'에서 제시하는 지속가능성(Sustainability) 관련 3개의 전망을 소개한다.

첫째, 건축 환경의 탈탄소화는 기후변화 완화 전략에서 점점 더 중요한 역할을 하고 있다. 입주자의 탈탄소화 및 지속가능성 공약으로 인해 입주자는 지속가능성과 에너지 성능이 높은 자산을 우선적인 목표로 삼을 것이다. 투자자들은 성능 개선에 관련된 지출을 투자 수익에 대한 추가 위험으로 간주할 수 있으나 지속가능성과 에너지 성능이 낮은 자산에 대한 전략적인 개보수를 통해 추가적인 수익을 창출할 수 있는 기회로 인식하는 전환이 필요하다.

둘째, 탄소를 과도하게 배출하는 자산의 가치가 하락하는 것을 방지하기 위해 개보수 관련 자금 조달을 위한 인센티브와 전략이 증가할 것으로 예상한다. 탈탄소화와 온실가스 배출량 저감에 기여하는 재생에너지원으로의 전환도 가속화될 전망이다.

셋째, 양질의 데이터 확보를 위해 데이터 수집 자동화 기술과 디지털 솔루션 활용은 필수적인 요소가 되고 있다. 지속가능성 이니셔티브와 관련된 투자 수익률과 수익성 증가를 입증할 수 있는 능력은 경쟁 우위를 제공할 것이다.

[박성훈 CBRE코리아 이사]