리츠로 '또박또박 재테크' 미국발 금리인하 대비하라

금리하락기 대출이자 비용 줄어
부동산 투자 수익성 좋아져 유리
美 뱅가드리츠ETF 3개월새 16%↑
국내리츠 배당수익률 美보다 높아
유상증자로 가격 매력도 좋아져
침체 대비해 장기계약 위주로 공략
저금리시대 주목받는 부동산투자상품 리츠

미국 연방공개시장위원회(FOMC)의 '빅컷'(기준금리 0.5%포인트 인하)을 시작으로 금리 인하 사이클이 시작됐다. 금리 인하 사이클에서 주목받는 자산 중 하나가 리츠다. 부동산 간접투자상품인 리츠는 저금리 시기에는 레버리지 비용이 줄어들어 수익성이 좋아진다.

미국의 대표적인 리츠인 '뱅가드리츠ETF(Vanguard Real Estate Index Fund ETF Shares·VNQ)'는 연준의 기준금리 인하 기대로 최근 3개월간 16% 올랐다.

국내 리츠도 올 들어 상승 국면에 돌아섰지만 여전히 공모가 이하의 리츠가 대다수다. 2022년부터 시작된 금리 인상에 주가가 급락했고 올 하반기 들어서 유상증자의 영향으로 상승세는 꺾였다. 주가가 낮다 보니 시가배당률 측면에서 장점이 있어 투자자로서는 시세차익보다 배당 수익 측면에서 접근할 만하다. 가령 미국의 VNQ 연환산 배당수익률은 3.7%인 데 반해 국내 리츠들을 담은 TIGER리츠부동산인프라ETF의 배당수익률은 7.3%다.

리츠들은 신규 자산 편입이나 차입금 상환이 목적으로 유상증자를 진행하고 있는데 유상증자로 인해 가격이 하락했으면 그때가 신규 투자 진입의 기회일 수 있다.

단기적으로는 유상증자 할인율로 인해 주가가 부진한 측면이 있었지만 자산 편입 내용이 긍정적이라면 장기적으로 낮아진 주가로 상장리츠를 매입한 후 우량자산에서 나오는 배당을 누릴 수 있기 때문이다.

박세라 신영증권 연구원은 "향후 부동산 거래시장에서 리츠의 영향력이 확대되는 국면으로, 자산시장의 성숙도에 따라 조달 규모가 대형화되면서 공모 시장을 통한 자금 조달은 비중이 더욱 커질 것으로 전망된다"며 "성장 과도기에서 금리 인하 기조에 따른 매크로 변화와 안정적 임대수익이 갖는 상대 매력 상승에 주목할 필요가 있다"고 말했다.

코람코라이프인프라리츠는 DF타워 우선주를 매입하기 위해 400억원 규모 유상증자를 결정했다고 공시했고 이지스레지던스리츠는 담보부대출 상환을 통해 320억원을 증자하겠다고 발표했다.

신한알파리츠는 GS서초타워와 씨티스퀘어 편입 목적으로 2000억원 규모의 유상증자를 공시했다. GS서초타워 예상 배당수익률은 6.1%, 씨티스퀘어의 예상 배당수익률은 6.4%로 추정돼 기존 포트폴리오의 배당수익률을 상회한다. 운용자산 역시 큰 폭으로 늘어나게 된다.

만약 한국은행에서 오는 10월 금리 인하를 결정하면 금리 비용 부담이 작아지면서 리츠의 운용수익이 늘어날 가능성이 있다. 가령 롯데리츠의 경우 가중평균금리는 2020년 2.1%→2022년 3.9%→2023년 5.3%로 급등했다.

그러나 2024년 4.7%→2025년 4.2%로 연초 전망치 대비 50bp 이상 내리게 돼 배당 가능한 이익이 늘어날 전망이다.

국내에는 이미 20여 개의 리츠가 상장되어 있다. 리츠별로 보유자산을 오피스, 호텔, 리테일로 나눌 수 있고 해외냐 국내냐에 따라서도 다르다.

배당수익률도 큰 차이가 나기 때문에 본인의 투자 스타일에 맞춰 리츠 투자를 선택하면 된다. 이지스밸류리츠, 코람코더원리츠는 연환산 배당수익률이 7%대이며 롯데리츠, 삼성FN리츠는 5%대다.

다만 배당수익률만 보기보다는 경기둔화 우려를 고려할 때 장기 계약을 통해 경기 민감도가 낮고 견조한 수요로 실적 성장성이 높은 섹터를 고를 필요가 있다. 배당수익률이 6%가 넘어가는 리츠는 공모가를 하회한 주가에 계속 머물러 있어 뚜렷한 주가 상승 모멘텀을 보여주지 못하고 있기 때문이다.

개별 리츠 투자는 리스크가 크다고 생각하면 상장지수펀드(ETF)를 통해 분산투자로 리스크를 낮출 수 있다. 다만 별도의 운용수수료를 내야 하며 대부분 시가총액이 큰 리츠의 비중이 높다는 점도 염두에 둬야 한다. 장점은 대부분 월배당이라 연 2~4회 배당을 주는 개별 리츠에 비해 안정적인 현금흐름을 기대할 수 있다.

KODEX 한국부동산리츠인프라는 맥쿼리인프라, SK리츠, ESR켄달스퀘어리츠, 제이알글로벌리츠가 상위 구성 종목이다.

PLUS K리츠 ETF도 월배당으로 분배금을 지급하며 배당수익률이 6.9%에 달한다. ESR켄달스퀘어리츠, SK리츠, 제이알글로벌리츠, 신한알파리츠, 롯데리츠, 코람코라이프인프라리츠 등이 상위 구성 종목이다. 주가가 최근 3개월 3%, 6개월 8%(9월 13일 기준) 오르며 안정적인 흐름세를 보이고 있다.

TIGER리츠부동산인프라는 맥쿼리인프라, SK리츠, ESR켄달스퀘어리츠 세 종목의 비중이 40%에 달한다.

[김제림 기자]