[알기 쉬운 부동산] 부동산 경매시장의 양극화 현상과 새로운 기회

류태열 세종시다산공인중개사사무소 대표

지지옥션에서 발표한 '2024년 8월 경매동향 보고서'에 따르면 아파트 매매시장과 마찬가지로 경매시장에서도 지역 간 뚜렷한 편차를 보이고 있다. 지난달 전국의 아파트 낙찰가율은 86.2%를 기록한 가운데 서울 아파트 낙찰가율은 95.5%, 경기 지역은 90.2%로 두 지역 모두 2022년 7월 이후 2년여 만에 최고치를 기록했다. 최근 수도권을 중심으로 상승하고 있는 아파트 매매 실거래 가격이 경매 낙찰가율 상승에도 영향을 끼치고 있는 것이다.

반면 우리 지역의 경우 충남(87.0%)은 전국 평균치를 간신히 상회했으나 대전의 낙찰가율은 83.8%, 세종은 77.2%로 아직 전국 평균에 미치지 못하고 있는 실정이다.

경매제도는 인적 책임을 구현하는 절차인 강제경매와 물적 책임을 구현하는 절차인 임의경매로 나뉜다. 부동산 경매는 수익성과 절차의 안정성, 부동산 규제의 회피, 절세요인 제공 등의 장점이 있으나, 권리분석이 필수적으로 선행되어야 하고 명도라는 이중적 소유권구조가 있기 때문에 일반인에게 진입장벽이 높은 것이 사실이다. 그러나 권리관계가 복잡한 일부 특수물건을 제외하고, 법률적으로 하자가 없는지 살펴보는 권리분석에서 말소기준권리만 잘 찾아낼 수 있다면 부동산 경매 접근은 한결 쉬워질 수 있다.

말소기준권리란 여러 가지 권리에 대한 말소와 인수의 기준이 되는 권리로서 대표적으로 압류, 가압류, 저당, 근저당, 담보가등기, 경매기입등기 등 6가지 권리 중에서 가장 빠른 권리가 말소기준권리가 된다. 다만, 주거용 부동산의 경우 추가적으로 임차인의 대항력과 우선변제권을 반드시 확인해야 한다.

명도 또한 명도소송을 진행하기 전에 민사집행법에 따른 부동산 인도명령을 통한 해결도 가능하기 때문에 과거보다 절차가 수월해진 편이다. 이밖에 경매물건에 대한 절차나 권리분석, 명도방법에 대해 추가적인 정보를 얻고자 할 때 매수신청대리 실무교육을 이수한 공인중개사에게 자문을 구하는 것도 방법이 될 수 있다.

부동산 경매를 통해 실거주 주거용 부동산이나 수익형 비주거용 부동산을 저렴한 가격에 취득할 수 있다면 요즘 같은 지방 부동산시장 침체기에 오히려 좋은 기회를 얻게 될 수도 있을 것이다. 류태열 세종시다산공인중개사사무소 대표