"전국 주택 절반이 노후화.. 거세지는 '얼죽신' 열풍"

서울 5년 이하 아파트 매매가격지수 100 돌파
준공 20년 초과 아파트 매매가 격차 점차 확대
전국 주택 절반이 노후화…준공 실적은 줄어

[이데일리 이윤화 기자] 신축 아파트를 중심으로 가격 상승이 급격하게 일어나면서 ‘얼죽신’(얼어 죽어도 신축 아파트에 산다는 줄임말) 열풍이 더 거세질 것으로 보인다. 신축 수요는 급격하게 늘고 있지만, 아파트를 비롯해 단독·연립·다세대 등을 포함한 전국 주택 2가구 중 1가구 이상이 20년 이상 된 노후 주택인 가운데 신규 착공은 줄고 있다.

(사진=뉴시스)

25일 한국부동산원 데이터에 따르면 지난달 서울 기준 준공 5년 이하 아파트 매매가격지수는 100.29로 올해 처음 100을 넘어섰다. 준공 20년 초과 아파트 매매가격지수 95.77보다 4.52포인트 높은 수준이다. 준공 5년 이하 아파트 매매가격지수는 지난해 8월 93.1로 20년 초과 아파트(92.8)를 역전한 뒤 격차가 계속 벌어지는 중이다.

(그래픽=김일환 기자)

아파트 매매가격지수는 2021년 6월 가격(100)을 기준으로 상대적인 가격을 지수화한 것으로, 현재 신축 단지 매매가격지수가 더 높다는 것은 구축보다 수요가 많아 가격이 더 높게 형성돼 있다는 뜻이다.

신축 아파트 가격이 구축 아파트를 1년 이상 앞지르게 된 것은 고금리와 공사비 급등 여파로 리모델링이나 재건축에 투자하던 구축 인기가 줄어들고 거주 편의성이 좋은 신축 선호도가 뚜렷해졌기 때문이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “서울의 경우 도시가 연식이 있어 신축 아파트가 수요 대비 부족한 상황에서 공사비 상승 등으로 신축 준공이 지체되면서 새 아파트 가격이 더 오른 것으로 보인다”고 말했다.

또 신축 아파트 준공 물량도 급격히 줄어들면서 향후 몇 년간 신축 아파트가 귀해질 것이란 예상도 ‘얼죽신’ 열풍에 영향을 주고 있다. 국토교통부 주택건설실적 통계에 따르면 올해 7월 전국 주택 준공 물량은 2만 5277가구로 지난해 7월(3만 3967가구)대비 1만 1000가구 이상 줄었다. 서울 지역만 놓고 봐도 같은 기간 8349가구에서 1988가구로 6300가구 이상 급감했다.

신규 주택 착공이 줄면서 전국 주택의 노후화 정도도 확대되는 중이다. 통계청 주택총조사(2023년 기준)에 따르면 준공 후 20년 이상된 주택(아파트·단독·연립·다세대·비주거용 건물 내 주택 포함)은 전국 총 1954만 6299가구 중 53.6%나 차지하는 1049만 5281가구(53.6%)로 조사됐다.

이 때문에 시장에선 집값이 더 오를 것이란 불안감이 크다. 한국은행이 이날 발표한 ‘2024년 9월 소비자동향조사 결과’에 따르면 9월 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)는 119로 전월보다 1포인트 상승했다. 이는 문재인 정부 시절 집값이 급등했던 2021년 10월(125) 이후 2년 11개월 만에 최고치를 경신한 것이다. 주택가격전망 CSI는 100보다 높으면 현재와 비교해 1년 후 주택가격 상승을 전망하는 응답자가 하락을 예상하는 응답자보다 더 많음을 의미한다.

정부가 주택 공급 확대를 위해 재건축 규제 완화, 그린벨트 해제 등을 꺼내들었지만 전문가들은 당장에 주택 수급 불균형 문제와 가격 상승을 막는 효과는 미미할 것으로 보고 있다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “정부의 주택공급 정책이 어느 정도 도움이 될 수는 있지만 실질적인 효과는 적을 것”이라면서 “그린벨트 해제의 경우 택지 조성 후 공급 입주까지 10년 안팎의 기간 소요되고, 재건축 규제 완화도 국회를 넘어야 하는 법 개정 사안이 많기 때문”이라고 말했다.

이윤화 (akfdl34@edaily.co.kr)