“노후에 오피스텔 월세 받으려다 1억 세금 폭탄”…천차만별 세금 가르는 이 것[이세상]

1.5억원 오피스텔 구입했다가 졸지에 ‘다주택자’ 될 수도
주택임대·일반임대 사업자 등록 여부로 세금 혜택 천차만별
양도소득세 아끼려면 ‘장기민간주택임대사업자’ 등록해야
취득세·공제 여부도 제각각…본인 상태 적절히 판단해야

주거비, 식비, 교통비 등 말마따나 ‘숨만 쉬어도’ 돈이 나가는 세상입니다. 하지만 쉽게 티가 나지 않는 지출도 있죠. 바로 세금입니다. 뭘 사든 10%의 부가가치세를 부담해야 하고, 급여를 받으면서도 많게는 수십%의 소득세를 냅니다. 상속세·증여세·양도세 등 세금의 세계는 끝이 없습니다.

물론 아깝습니다. 하지만 살면서 절대 피할 수 없는 두 가지가 죽음과 세금이라고 합니다. 세금 전문가의 상담 사례를 바탕으로 주변에서 흔히 할 수 있는 세금 고민을 풀어봤습니다. 이를 계기로 '이왕 낼 세금', 현명하게 따져보는 건 어떨까요.

“

[게티이미지뱅크]

#. 50대 직장인 김준호(가명) 씨는 지난 4월 월세 수익을 기대하며 아내와 공동명의로 서울 오피스텔 분양을 받았다. 금방 세입자를 구했고, 월세를 받으며 안정적인 노후의 기반을 닦을 수 있겠다는 희망을 품었다. 하지만 김 씨는 최근 청천벽력 같은 소식을 들었다. 약 4년 전 구매했던 기존 시세 5억원 주택을 9억원에 처분하고 새로운 집으로 이사를 준비 중, 양도소득세 1억3000만원이 부과될 수 있다는 얘기를 들었기 때문이다.

김 씨는 1세대 1주택 비과세 요건(12억원 이하)에 충족돼, 비과세가 적용돼야 한다고 세무서에 항의했다. 오피스텔의 경우 구입과 동시에 주임사(주택임대사업자) 등록을 했다. 이에 주택 수에 포함이 안 된다고 확신했다. 분양사무소에서 김 씨와 같은 얘기를 되풀이했다. 하지만 세무서는 현재 1세대 1주택 비과세 요건이 충족되지 않아 양도소득세가 부과될 예정이라고 못 박았다. 혼란에 휩싸인 김 씨는 세금 절약 방법을 찾기 위해 세무전문가 ‘국세언니’를 찾았다.

Q. 저는 그저 분양사무실에서 하라는 대로 했을 뿐입니다. 제가 1세대 1주택자가 아니라는 것에 동의하지 못하겠습니다.

A. 오피스텔의 경우 업무용으로 사용하는 임차인만 들어올 수 있는 일반임대사업자와 주거 목적의 임차인을 들일 수 있는 주택임대사업자 두 가지로 나뉩니다. 사례자님의 경우 주거목적으로 임대하는 게 세입자를 받기 쉽다고 판단해, ‘주거임대사업자’를 선택하신 것으로 확인됩니다.

주거목적으로 임대하는 경우 오피스텔 또한 주택 수에 포함되기 때문에 현재 사례자님이 거주주택을 양도할 경우 양도소득세가 부과될 수 있습니다.

Q. 우선 분양이 잘 된다고 해서, 주거임대사업자를 선택한 것뿐입니다. 일반임대사업자와 어떤 차이가 있는지 명확히 모르겠습니다.

A. 오피스텔을 분양받거나 매입해 임대하는 경우 모두 사업자에 해당합니다. 특히 주거용으로 임대료를 받는 경우 면세사업자인 ‘주택임대사업자’에 해당합니다. 이 경우 부가가치세가 면세됩니다.

반대로 임차인이 사무실 업무용 시설로 사용하는 경우 오피스텔 사업자는 오피스텔 취득 시 부담한 매입세액을 공제받을 수 있습니다. 또 오피스텔 월세를 받는 임대료는 부가가치세 과세 대상이 됩니다. 이 때문에 과세사업자로 ‘일반임대사업자’ 등록을 해야 합니다. 각자 세금적 측면에서의 특성이 다른 것이죠.

참고로 오피스텔 임대 사업을 시작할 때 반드시 사업자등록을 해야 합니다. 사업자등록은 사업장마다 해야 하며 사업을 시작한 날로부터 20일 이내에 구비서류를 갖추어 가까운 세무서 민원봉사실에 신청하면 됩니다. 또는 인터넷 홈택스에서도 가능합니다.

관할 세무서는 임대사업장이 소재한 지역을 관할하는 세무서입니다. 예를 들어 임대에 사용할 건물이 서울시 은평구에 있는 경우 은평세무서가 관할 세무서가 됩니다.

Q. 현재 상황으로서는 어쩔 수 없다는 얘기로 들립니다. 저는 주택을 5억원에 구입해 9억원에 처분했습니다. 그런데 무슨 양도소득세가 1억원이 넘게 나오나요.

A. 비과세 혜택이 적용될 시에는 세금이 부과되지 않는 상황입니다. 하지만 현재 1세대 1주택이 아니고, 비과세 혜택이 적용되지 않기 때문에 양도차익 4억원에 대해 세율 40%가 적용됩니다. 거주 기간이 4년 이상 5년 미만에 해당하기 때문에 8%가량 장기보유특별공제가 적용됩니다. 이를 종합해 계산할 경우 약 1억3228만원의 세금이 부과되는 게 맞습니다.

Q. 그렇다면 분양사무소에서 사기를 당한 것 같은데요. 과세를 피할 수 있는 방안이 없는 건가요.

A. 있습니다. 사례자님의 경우 세무서에 주택임대사업자 등록 외에 지자체에 ‘장기민간주택임대사업자’로 등록할 경우, 기존 거주주택이 1세대 1주택에 해당됩니다. 이 경우 양도가액 12억원 이하인 경우 과세되지 않을 수 있습니다.

장기민간주택과 거주주택을 소유하는 경우 생애 한 차례에만 거주주택을 최초로 양도하는 경우 국내에 1개 주택을 소유하고 있는 것으로 보고, 비과세를 적용하고 있습니다. 구체적으로는 양도일 현재 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 민간임대주택으로 등록해 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 초과하지 않는 경우가 비과세 혜택이 적용됩니다.

Q. 그러고 보니 분양사무소에서 관련된 얘기를 들은 것도 같습니다. 그러면 세무서에 신고하는 주택임대사업자 등록 외 지자체에 별도로 등록해야 한다는 건가요.

A. 세무서에 등록하는 주택임대사업자의 경우 필수 사항입니다. 그러나 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 ‘장기민간주택임대사업자’를 등록하는 건 선택사항입니다. 다만 세무서와 지자체 등록을 모두 갖춘 경우에만 세제혜택을 받을 수 있습니다. 현재는 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 유형의 임대주택은 장기일반민간임대주택 10년만 가능하며, 아파트는 가입이 불가합니다.

Q. 무작정 혜택만 주지는 않을 것 같은데요. 세제해택을 받기 위해 세무서 주택임대사업자 외에 자자체 장기민간주택임대사업자로 등록할 시 단점이 있을까요?

A. 장기민간주택임대사업자로 등록하는 경우 10년 동안 임대해야 합니다. 또 10년간 매도하지 않더라도 주거용도 외에는 사용할 수 없습니다. 등록 이후부터는 직전임대료 대비 임대료 증액 제한 5% 요건을 준수해야 합니다. 임대차 계약 갱신 시 임대차 계약 신고 등 각종 의무 부여 및 의무 미이행 시 임대주택당 최대 3000만원의 과태료가 부가될 수 있습니다.

등록 후 임대차 계약 시 반드시 표준임대차계약서를 작성해야 합니다. 임대차 계약일로부터 3개월 이내 물건지 시군구청에 신고해야 합니다. 따라서 세제 혜택이 있지만 요건을 충족해야 하는 의무사항이 꽤 많습니다. 이를 충분히 인지하고 등록해야 합니다.

다만 사례자님의 경우 당장 1억3000만원에 달하는 세금을 아끼기 위해서는 장기민간주택임대사업자 등록이 필요해 보입니다.

Q. 머리가 아프지만, 급한 불은 끌 수 있겠네요. 그런데 일반적으로는 일반임대사업자를 선호하는 경우가 많다고 해서요. 향후 오피스텔 사업을 늘릴 계획도 있는데 이 부분이 걱정입니다. 사실인가요.

A. 일반임대사업자를 내면 오피스텔 취득금액 중 건물에 해당하는 비용의 10%를 환급받을 수 있습니다. 따라서 총투자금의 일부를 바로 회수할 수 있다는 장점이 있습니다. 이에 유리하다는 인식이 있을 수 있습니다. 그러나 위에서 말씀드린 대로 개개인 특성별로 손익을 따져봐야 합니다.

Q. 저와 아내가 2명이 공동사업자로 일반임대사업자를 하는 경우 가능한가요? 주택임대사업자도 공동으로 가능한가요?

A. 사례자님과 같이 2인 이상의 사업자가 공동으로 사업을 하는 경우 세무서 사업자등록신청은 공동사업자 중 1인을 대표자로 해 대표자 명의로 신청해야 합니다. 또 공동사업을 하는 경우 ‘공동사업자명세’를 제출해야 합니다. 공동사업자는 공동사업에서 1년간 발생한 소득에 대해 지분비율에 따라 ‘공동사업자별분배명세서’를 작성해 공동사업자 각각의 소득에 대해 종합소득세 신고를 해야 합니다.

다시 말씀드리지만, 사업자는 과세사업자(일임사)와 면세사업자(주임사)로 구분됩니다. 과세사업자는 일반과세자와 간이과세자로 구분합니다. 과세사업자란 부가가치세가 과세되는 주택 외 부동산을 임대하는 사업자를 말하며, 주택임대의 경우 면세사업자에 해당합니다.

Q. 사업자 등록 시 일반과세자와 간이과세자 중 더 유리한 선택지는 무엇일까요.

A. 개인사업자는 매출규모에 따라 간이과세자와 일반과세자로 구분됩니다. 간이과세자란 연간 매출 예상액이 1억400만원 미만인 개인사업자입니다. 간이과세자로 신청한 경우 세금계산서를 발급할 수 없습니다. 따라서 일반과세자와 가장 큰 차이점은 매입세액공제를 받을 수 없다는 점입니다. 다만 세율 자체가 낮기 때문에, 세금적인 혜택이 있을 수 있습니다.

그런데 부동산임대업종의 경우 일반 업종과 달리 연간 수입금액이 4800만원에 미달할 것으로 예상되는 경우에도 일반과세사업자로 등록하면, 건물분에 대해 발급받은 세금계산서에 의해 매입세액을 환급받을 수 있습니다. 단, 임대를 개시한 과세연도의 수입금액이 4800만원에 미달하는 경우 다음해 7월 1일부로 간이과세자로 전환됩니다. 환급받은 매입세액을 다시 납부해야 하죠.

종합하면 일반과세자는 10%의 세율이 적용되는 반면, 물건 등을 구입하면서 받은 매입 세금계산서상의 세액을 전액 공제받을 수 있고 세금계산서를 발급할 수 있습니다. 연간 매출액이 1억400만원 이상으로 예상되거나, 간이과세를 할 수 없는 요건으로 사업하고자 하는 경우에는 일반과세자로 등록해야 합니다.

간이과세자는 1.5%~4%의 낮은 세율이 적용되지만, 매입액(공급대가)의 0.5%만 공제받을 수 있습니다. 신규사업자 또는 직전 연도 매출액이 4800만원 미만인 사업자는 세금계산서를 발급할 수 없습니다. 따라서 부동산임대업 사업자는 4800만원에 미달할 것으로 예상되는 소규모사업자의 경우에는 간이과세자로 등록하는 것이 유리합니다. 다만, 부동산임대의 경우 지역 등 국세청장이 간이과세 배제 지역으로 지정된 곳에서는 간이과세를 적용할 수 없습니다.

Q. 일반임대사업자와 주택임대사업자 중 하나를 선택할 시 향후 취득세에 대해서도 손해나 이익이 있을 수 있을까요.

A. 일반임대사업자의 경우 일반 건물취득세인 4.6%를 적용합니다. 하지만 주택임대사업자의 경우 주택 금액에 따라 나뉩니다. ▷6억원 이하 1% ▷6억원 초과 9억원 이하 1~3% ▷9억원 초과 3% 등입니다. 다만 다주택자일 경우 조정지역 여부와 보유 주택 수에 따라 최대 8~12%까지 고율의 세금이 부과됩니다.

물론 감면받을 수 있는 요건도 있습니다. ▷2027년 12월 31일까지 주택 취득 ▷취득일로부터 60일 이내 임대사업자 등록 ▷공동주택을 신축하거나 공동주택 또는 오피스텔을 최초 분양받은 경우 ▷분양의 경우 취득 당시 가액이 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하 등 요건에 해당할 경우 취득세는 최대 100%까지 감면됩니다. 세율이 200만원을 초과할 시에는 85%의 감면만 받습니다.

임대사업자의 경우 이같은 감면 요건이 조금 다릅니다. 우선 60㎡ 이하일 경우 취득세가 면제됩니다. (세액 200만원 초과 시 85% 경감) 아울러 60㎡~85㎡의 경우 50%가 경감됩니다. 주택 크기에 따라 취득세를 50~100% 감면받는 셈입니다. 다만 위와 같이 50% 경감을 받는 경우는 20채 이상의 임대주택을 등록했을 경우에 한합니다. 따라서 일반인의 경우 이 혜택을 받기는 어렵고, 법인사업자만 혜택을 받는 경우가 많습니다. 이를 참고해 향후 부동산 구입 계획 등을 반영해 세율을 따져보고, 사업자 등록을 선택하면 좋을 것 같습니다. [김광우 기자 / 김혜리 우리은행 자산관리컨설팅센터 세무전문가]

woo@heraldcorp.com