“밸류업 대세인데”…배당컷 나선 리츠에 뿔난 주주들

제이알글로벌리츠 편입 자산. 좌측부터 벨기에 브뤼셀 파이낸스 타워, 미국 뉴욕 498 세븐스 에비뉴 오피스 전경[사진 출처=제이알글로벌리츠]

해외 오피스 자산을 편입하며 개인투자자들의 주목을 받았던 제이알글로벌리츠가 배당 감소를 예고했다. 벨기에 브뤼셀에 소재한 오피스의 리파이낸싱(자금재조달) 제반 비용이 증가할 것으로 예상되어서다.

소액주주들은 제이알글로벌리츠 운영에 문제를 제기하며 집단행동에 나섰다.

제이알글로벌리츠의 자산관리회사(AMC)인 제이알투자운용이 주주가치 제고 의지를 보여줘야 한다고 주장한다.

25일 투자은행(IB) 업계에 따르면 최근 제이알투자운용은 주주서한을 통해 편입 자산인 벨기에 브뤼셀에 소재한 파이낸스 타워 담보대출 차환 경과에 대해 설명했다.

제이알투자운용은 리파이낸싱 방안으로 현 대주단 중심의 신디케이트론(공동대출), 신규 대주단에 의한 신디케이트론, 단일 금융기관에 의한 총액 대출 등을 검토하고 있다고 밝혔다.

최종적으로 해외 선순위 담보대출과 국내 회사채를 조합한 형태로 내년으로 예정돼 있는 파이낸스 타워의 만기 대출 연장을 마무리할 것으로 내다봤다.

다만 이 과정에서 금융비용이 증가해 배당 감소는 확정적일 것이라고 했다.

지난해 기준 제이알글로벌리츠의 연환산 주당 배당금은 약 385원이었으나 내년부터 3년간 연 230원 내외의 배당이 가능할 것이라고 판단했다. 약 40% 감소하는 셈이다.

제이알글로벌리츠는 2020년 파이낸스 타워 매입 당시 1.05%의 고정금리로 선순위 대출금 1조원을 조달했다.

하지만 고금리와 원/유로 환율 상승 등으로 현재는 이보다 높은 금리로 대출을 받아야 하는 상황이다.

제이알투자운용은 앞서 열린 주주총회에서 우선주, CB(전환사채), BW(신주인수권부사채) 조달이 가능하도록 정관을 변경했다.

벨기에 브뤼셀 파이낸스 타워 자산 설명[사진 출처=제이알글로벌리츠 홈페이지 갈무리]

소액주주들 행동 개시…“주주가치 제고 의지 확실히 보여줘라”

제이알글로벌리츠 소액주주들은 주주행동주의 플랫폼 ‘액트’를 통해 지분(969만8573주, 지분율 4.91%)을 모으고 제이알투자운용을 상대로 요구사항을 전달하는 등 적극적인 주주활동에 나섰다.

김재홍 제이알글로벌리츠 소액주주연대 대표는 “파이낸스 타워 차환시 현지 대출을 최대한 활용해 100% 차환하도록 요구한다”며 “신주 발행을 증가시키는 유상증자, CB 등으로 조달할 경우 이미 훼손된 주주와 운용사 간의 신뢰는 걷잡을 수 없이 악화될 것”이라고 했다.

올 2분기 말 기준 제이알글로벌리츠의 소액주주 지분율은 68.72%로 국내 21개 상장리츠 중 가장 많다. 상장 당시 공모가 5000원 기준 7% 중반 수준의 배당수익을 제공해 큰 주목을 받았다.

그러나 현재 주가(3595원가 공모가 대비 약 28% 하락하는 등 부침을 겪고 있다. 현재 제이알글로벌리츠는 파이낸스 타워 외 미국 뉴욕에 위치한 ‘498 세븐스 에비뉴’ 오피스 빌딩도 편입하고 있다.

개인투자자들이 모여 리츠 AMC에 항의하는 첫 사례인 만큼 IB업계는 제이알글로벌리츠의 차환 문제 해결 과정에 주목한다.

제이알글로벌리츠처럼 해외 부동산 자산을 다수로 편입하고 있는 리츠들의 경우 향후 리파이낸싱을 실시할 때 유사한 상황될지 우려해서다.