美, 상업 부동산 되살아나나…연준 ‘빅컷’ 후 반등 조짐

연준 금리인하 기대로 올해 상업 부동산 가격 3% 상승
2022년比 여전히 19% 낮지만 "바닥 찍었다" 잇단 평가
한 투자자 대출 받으려 했더니 은행·보험사 12곳 몰려
불확실성 아직 남아…적정가 되찾기까진 시간 걸릴듯

[이데일리 방성훈 기자] 미국의 상업용 부동산 시장이 되살아날 조짐을 보이고 있다고 블룸버그통신이 24일(현지시간) 보도했다. 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 기준금리 인하와 맞물려 가격 상승이 확인되는등 투자심리가 개선되고 있다는 진단이다.

(사진=AFP)

미국 상업용 부동산의 평균 가격은 2022년 정점을 찍은 뒤 약 19% 하락했다. 연준이 2022년 3월부터 0~0.25%였던 기준금리를 작년 7월까지 5.25~5.5%까지 가파르게 끌어올린 탓이다. 5.5%는 22년 만에 가장 높은 수준으로, 이는 대출 금리 급등으로 이어져 부동산 시장 전반이 얼어붙었다.

올해 초에는 뉴욕의 한 오피스 빌딩이 2018년 매입가보다 67% 낮은 가격에 팔렸고, 최근에도 시카고상품거래소 글로벌마켓 본사 건물이 팬데믹 이전과 비교해 약 절반 가격에 매각됐다.

하지만 올해 전체적으로 보면 상업용 부동산 가격이 3% 상승했다. 연초부터 연준의 피벗(통화정책 전환)에 대한 기대감이 커진 영향이다. 다만 올 상반기에는 인플레이션 재발 우려로 첫 금리인하 시기가 9월로 늦춰졌다. 연준은 지난 17~18일 연방공개시장위원회(FOMC) 회의에서 금리를 0.5%포인트 내렸다.

이후 상업용 부동산 시장에 훈풍을 불고 있다. 금융정보 제공업체 MSCI는 “1∼7월 상업용 부동산 거래액이 2038억달러(약 270조원)로 전년 동기대비 5% 줄었지만, 거래량은 최근 꾸준히 회복되고 있다”고 평가했다.

업계에서도 “바닥을 찍었다”고 확신하는 목소리가 커지고 있다. 이는 금융기관들이 상업용 부동산 대출에 이전보다 완화적인 태도로 바뀌고 있는 것에서 확인된다.

한 투자자는 플로리다주의 창고를 인수하기 위해 1억 2000만달러(약 1600억원)를 대출받으려 했는데, 은행과 보험사 등 무려 12곳이 대출해주겠다는 뜻을 내비쳤다고 전했다. 블룸버그는 3개월 전이었다면 4~5곳에 그쳤을 것이라고 짚었다.

미 모기지은행협회(MBA)에 따르면 미 상업용 부동산 대출액은 2021년 8910억달러(약 1184조원)로 고점을 찍고 지난해 4290억달러(약 570조원)로 반토막이 났지만, 올해는 5390억달러(약 716조원)로 반등이 예상된다. 아울러 2025년엔 6650억달러(약 884조원), 2026년엔 7250억달러(약 964조원) 등 증가세를 지속할 것으로 추산됐다.

상업용 주택저당증권(MBS) 시장도 활기를 띠고 있다. 올해 1∼7월 신규 발행액은 925억달러(약 122조원)로 전년 동기대비 57% 급증했다. 엘리엇 인베스트먼트 매니지먼트가 지원하는 대출 기관 어센트DS의 로버트 와즈먼드 최고경영자(CEO)는 “대출 수요가 불과 2~3개월 전과 비교해 두 배에 달한다”고 말했다.

다만 시장에는 불확실성도 아직 남아 있다. 특히 적정 부동산 가치를 다시 책정하기까지 시간이 걸린다는 점이 변수다. 블룸버그는 이 때문에 너무 이른 투자에 대해서는 경계하는 투자자도 적지 않으며, 매도자와 매수자 간 원하는 가격이 일치하지 않아 갈등이 빚어질 수도 있다고 봤다.

매버릭 리얼 에스테이트 파트너스의 공동 창립자인 데이비드 아비람은 “2025년에는 확실히 더 많은 거래가 있을 것”이라며 “(지금보다) 훨씬 낮은 금리에 너무 많은 대출을 받았던 부동산들이 거래를 주도할 것”이라고 내다봤다. 그러면서 “일부에겐 상당한 불안정을 초래하는 여러 요인이 섞일 것이고, 다른 일부에게는 상당한 기회가 될 것”이라고 덧붙였다. 재대출이 막힌 경우엔 위기가 될 수 있다는 얘기다.

방성훈 (bang@edaily.co.kr)