[화요광장] 임대차계약과 제소전화해

문현철 법무법인 공감 대표변호사.

제소전화해는 민사소송을 제기하기 전에 화해한다는 뜻이다. 제소전화해 신청서를 관할법원에 제출하면 법원에서는 화해 기일을 지정하고 지정된 화해 기일에 출석한 각 당사자로부터 화해의 의사를 확인한 뒤, 법원에서는 확인된 당사자 간의 합의 내용에 따라 제소전화해 조서를 작성하게 된다. 이렇게 작성된 제소전화해 조서는 확정판결과 동일한 효력을 지니게 된다. 이러한 제소전화해 제도는 주로 상가임대차에서는 임대인과 임차인 간 분쟁을 방지하고자 많이 이용된다. 통상 임대차계약이 종료됐음에도 임차인이 목적물을 인도하지 않는 경우를 대비하려고 받아두려고 하는 경우가 대부분이다. 임대차계약이 종료되고 명도소송을 하는 경우 별도의 비용과 적지 않은 시간이 소요되고, 소송이 진행되는 동안 임차인이 임대료를 지급하지 않는다면 미납 임대료가 보증금을 초과하는 경우도 있으므로, 제소전화해를 받아두면 신속히 임대차 관계를 종료할 수 있다. 그러나 제소전화해가 꼭 임대인에게만 필요한 것은 아니다. 화해가 성립되면 임차인도 임대인이 임대차 보증금을 반환하지 않을 때 별도로 임대차 보증금 반환 소송을 제기할 필요 없이 화해조서로 강제집행을 할 수 있기 때문이다.

또 제소전화해에는 예상되는 각종 분쟁에 관한 내용을 기재할 수 있다. 주의할 점은 제소전화해가 당사자 간의 합의라 하더라도 강행규정에 위반하지 말아야 한다는 것이다.

강행법규에 위반된 화해조서의 효력에 대하여 판례는 "제소전화해 조서는 확정판결과 동일한 효력이 있어 당사자 사이에 기판력이 생기는 것이므로, 거기에 확정판결의 당연무효 사유와 같은 사유가 없는 한 설령 그 내용이 강행법규에 위반된다고 할지라도 그것은 단지 제소전화해에 하자가 있음에 지나지 아니하여 준재심 절차에 의하여 구제받는 것은 별문제로 하고 그 화해조서를 무효라고 주장할 수 없다(대법원 1987. 10. 13. 선고 86다카2275 판결, 2000. 3. 10. 선고 99다67703 판결 등 참조)"라고 해 효력을 인정하고 있다. 다만 강행규정을 위반한 조항이 포함된 경우 화해 기일에 판사가 삭제나 수정을 권하고, 때에 따라서는 화해 자체를 불성립시키기도 한다. 예컨대, 3기 이하의 임대료 연체에도 계약을 해지할 수 있다거나, 임차인의 갱신 요구권이나 권리금 회수 기회를 포기시키는 조항은 강행규정에 반하는 것으로 화해조항에 넣을 수 없다. 따라서 각 당사자가 체결한 계약에 위법한 내용이 기재되어 있는지를 미리 확인할 수 있으므로, 제소전화해 제도는 사실상 임대인과 임차인 모두에게 이득이 될 수 있다.

또 임대인과 임차인이 모두 법원의 화해 기일에 출석해야 제소전화해가 성립한다. 임대인의 경우 임차인이 화해 기일에 불출석할 것을 대비해 임대인이 임차인의 변호사 선임을 도와주는 경우가 있는데, 민사소송법 제385조 제2항에 따르면 제소전화해를 위해 대리인의 선임권을 상대방에게 위임할 수 없다. 그 입법 취지는 채권자가 채무자로부터 대리인 선임에 관한 백지위임장을 미리 받아두고, 이를 이용해 채권자가 채무자의 대리인을 선임해 자신에게 일방적으로 유리한 내용의 제소전화해를 함으로써 제소전화해 제도가 채권자의 탈법행위를 합법화하는 수단으로 남용되는 것을 방지하려는 데 있으므로(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다51984 판결 참조) 주의해야 한다.

제소전화해의 효력은 확정판결과 같이 10년간 유지되지만, 계약의 기간이 연장되거나 당사자나 계약 내용이 변경되는 경우 제소전화해를 다시 받아야 할 수 있다.

임대차계약을 체결하는 각 당사자는 혹시라도 있을 분쟁에 대비해 임대차계약 조건으로 제소전화해를 적극 이용하는 것도 방법이라고 할 수 있다. 문현철 법무법인 공감 대표변호사