건설업계 이목 끈 ‘서울시 역세권 활성화 사업’… “관건은 토지비”

청담 프리마호텔 부지, 용적률 최대 1100%도 가능
“정책 발표에 토지비 올라 사업 보류되기도”

서울시에서 업무·관광숙박시설 도입 유도를 위해 최근 개정한 정책에 건설업계 관계자들이 기대감이 커지고 있다. 최대 1000%가 넘는 파격적인 용적률 인센티브는 물론 중심상업으로 용도변경이 가능하다.

프리마호텔 부지 서울시 역세권 활성화 개발사업 조감도. /서울시 제공

23일 건국대 부동산대학원 리서치센터가 발행한 ‘부동산 연합 리서치 보고서’에 따르면 서울시가 최근 정책을 개정해 발표한 서울시 역세권 활성화 사업에 대한 건설업계의 기대가 나오고 있다.

역세권 활성화 사업이란 저이용되거나 저활성화되는 지역을 복합 개발을 통해 컴팩트시티 실현을 목표로 하는 사업이다. 용도지역 변경(용적률 증가), 민간 활용, 지역 필요 시설 확충이 핵심이다. 증가한 용적률의 절반은 민간사업으로 진행하고 나머지 절반은 공공기여로 진행한다. 타 역세권 사업과 달리 도시정비형 재개발사업이 가능하며, 중심상업까지 용도변경이 가능하다.

지난 1일 사업에 선정된 청담 프리마호텔 부지가 이번 개정 내용을 반영한 첫 사례다. 프리마호텔 부지는 한때 브릿지론이 좌초될 위기에 직면했으나 신세계프라퍼티의 사업참여와 이번 서울시 역세권 활성화 사업 중 ‘노선형 상업지역’에 해당하는 대상지로 선정돼 사업 진행에 탄력이 붙고 있다는 평가가 나온다. 개정된 정책에 따르면 용적률은 최대 1100%까지 상향이 가능할 것으로 전망된다.

이 외에도 실제로 이 사업을 노리는 곳들도 생겨나고 있다. 한남동 103-1 일원은 한남동특계3주민조합 주식회사를 설립하고 역세권 활성화 사업에 공모를 준비 중이다. 이곳은 올해 준공 예정인 고급 주택 ‘브라이튼 한남’의 바로 옆 부지로, 랜드마크로 계획하겠다는 게 조합 측 계획이다.

다만 토지비 이슈가 과제다. 서울시 역세권 활성화 사업 특성 상 민간의 실행력과 공공정책의 인센티브가 시너지가 나야 하지만, 토지비가 오르면 오히려 방해가 될 수 있다는 것이다. 한 시행사 관계자는 “개발업자 입장에서는 인센티브 정책 발표로 토지비가 오히려 상승해 사업을 보류해야 하는 상황도 생긴다”면서 “프리마호텔 역시 토지비를 비싸게 매입했다는 평가가 있어 개발 성공 여부에 업계에서 관심이 많다”고 했다.

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