[생생경제] 부동산 매수 주춤, 금리 인하 기다리는 중? "관건은 대출규제 실효성"

- 美 '빅컷' 단행? 부동산 시장 매수심리 즉시적인 변동 크지 않을 것
- 서울 아파트 가격 26주 연속 주간 상승, 상승폭은 줄어들어
- 집주인 호가 버티기·대출 지연에 쌓이는 매물? "추세적 흐름 아냐"
- 서울은 빌라도 오른다? 비아파트 가격 상승, 청약 제도 변화 영향도
- "전세, 공급보다 수요 많아 가격 오름세" 갭투자는 잡혔다?

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)

■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2024년 9월 23일 (월요일)

■ 대담 : 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원

- 대출 규제로 가계 부채 잡히면 금리 인하 가능성 높아질 것

- 아파트 가격 상승으로 로또 청약 수요↑ "분상제 적용 단지 주목"

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 기자 (이하 조태현) : 핫한 지역의 핫한 이슈 알아보는 시간이죠. <핫플! 거기 어때> 시간입니다. 오늘은 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원과 함께하도록 하겠습니다. 위원님 나와 계십니까?

◇ 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원 (이하 김규정) : 네 안녕하세요.

◆ 조태현 : 저희가 못 봬고 있었던 한동안 미국 연준이 굉장히 큰 뉴스를 터뜨렸어요. 기준금리를 50bp나 인하하는 이른바 '빅컷'을 단행을 한 건데 그렇다면 이게 우리나라 부동산 시장의 어떤 매수 심리 이런 쪽에도 영향을 미칠 가능성 위원님은 어떻게 보십니까?

◇ 김규정 : 금리가 내린다면 부동산 투자 심리를 자극하는 영향을 주는 게 일반적이죠. 그래서 영향이 있다고 봐야 할 텐데 다만 미리 좀 예견됐던 인하 단행이기도 하고 상반기부터 올해의 기준 금리 인하 단행을 예상하면서 시장금리가 앞서서 반영돼서 먼저 내린 상황이었기 때문에 즉시적인 변동은 크지는 않을 거라고 봅니다. 다만 이후에 계속해서 기준금리가 인하되고 그에 따라서 한은도 기준금리 인하를 시작하게 된다면 지역에 따라서는 부동산 투자 심리를 자극하게 될 가능성은 남아 있고요. 다만 그런 것들을 염려해서 이미 금융당국이 대출 규제를 강화하는 작업들을 지금 사전에 하고 있는 상황이잖아요. 9월부터는 스트레스 DSR이 시행되기도 했고 은행들에 따라서 가산금리를 높인다든가 혹은 1주택자에 대한 대출 등을 조건부로 규제를 하면서 대출이 크게 늘지 않도록, 주택담보대출 증가 폭이 크게 늘어나지 않도록 관리를 하고 있는 상황이어서 이 부분들이 어떻게 절충되느냐에 따라서 그 영향이 조금 강도가 달라질 수도 있을 것 같긴 합니다.

◆ 조태현 : 지역별로 심리가 자극될 가능성이 있다. 그렇다면 역시 수도권일 것 같은데 지난주에 주간 아파트 가격 동향을 살펴보면요. 서울의 아파트값 상승세가 일단은 약간 꺾인 것 같아요. 이 가격 동향 어떻게 보십니까?

◇ 김규정 : 실제로 지금 발표상으로는 26주 연속 서울의 아파트 가격이 주간 상승하고 있기는 한데 상승 폭이 조금 줄어들고 있는 상황이기는 합니다. 특히 거래량으로 보면 8월 들어서부터 서울 아파트 거래량이 상당 부분 줄어들고 있고 반대로 매물이 조금씩 빼고 소화되는 데 시간이 오래 걸리는 이런 상황으로 조금씩 바뀌고 있기 때문에 상승세가 조금 꺾였다고 봐야 될 것 같은데 그럼에도 불구하고 집주인분들 매도하시는 분들은 기준금리도 내려가고 하니까 오히려 가격을 낮추기보다는 버티거나 혹은 높은 가격을 계속 고수하는 모양새를 보이고도 있어서 이후의 흐름이 좀 금리 변화나 혹은 대출 규제 같은 상황에 따라서 확연한 변화를 보일지 이런 것들은 조금 더 지켜봐야 되는 상황으로 보여집니다. 특히나 최근에 추석 연휴도 있었기 때문에 이러한 환경 변화에 따라서 실질적으로 어떻게 많은 변화가 있는 판단하기에는 조금 시간이 모자랐다고 판단이 되거든요. 그래서 그런 부분들을 좀 지켜봐야 되는 상황이라고 보여집니다.

◆ 조태현 : 아직은 일시적인 현상인지 추세적인 변화인지를 판단하기가 어려운 시점이라고 봐야 될 것 같은데요. 지난주 동향에 대해서 부동산원 쪽에서는 아파트 매물은 증가했는데 거래량이 줄었다라고 분석을 했어요. 그럼 말씀하신 것처럼 지금 매물이 쌓여가는 과정인데 이거는 추세적인 변화 아닌가요?

◇ 김규정 : 실제로 아무래도 주택을 구입하셔야 되는 투자자분들이 최근에 대표적으로 서울 아파트 가격이 워낙 빠르게 많이 오르기도 해서 가격에 대한 부담도 많이 생긴데다가 금리가 내려가고 하면서 좀 조정이 되지 않겠냐는 관망 심리를 좀 보이고 있어서 매물이 조금씩 쌓이는 지역들이 외곽부터 좀 생기고 있는 상황이긴 했거든요. 그리고 대출 규제가 좀 강화되면서 자금 마련에 좀 계획에 차질이 생긴 분들이 있으니까 아무래도 거래가 조금 지연되거나 혹은 번복되거나 이런 것들도 생기면서 매물이 조금 쌓이고는 있는데 좀 전에 말씀드린 것처럼 가격 흐름을 선도하는 투자 선호 지역 고가 지역에서는 그렇다고 해서 매물 가격이 빠르게 하향 조정된다거나 이런 움직임까지 보이고 있는 것은 아니고 여전히 좀 중장기적으로 기준금리 인하라든가 이런 환경들이 부동산 투자 심리를 자극할 가능성을 보고 가격을 조금 더 높게 팔고자 하는 그런 심리를 보이는 집주인분들도 여전히 있는 상황 이게 대대적인 흐름을 파악하기에는 그리고 어느 쪽이 좀 더 주도적인 흐름을 갖고 가게 될지는 조금 지켜봐야 되는 것으로 판단을 하고 있습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 판단이 되면 저희 쪽에도 전해주시길 바라겠고요. 근데 최근에 아파트 가격이 오르니까 빌라 쪽으로 수요가 옮겨간다, 이런 소식도 좀 있는 것 같아요. 빌라는 가격을 저희가 좀 판단하기가 쉽지가 않은데 빌라 가격이 좀 오름세인 건 맞습니까?

◇ 김규정 : 전반적으로 비아파트 쪽의 거래량도 상반기 동안 꽤 많이 늘어난 상황이기 때문에 당연히 비아파트 빌라들의 가격들도 신축이나 조금 역세권의 주거 환경이 쾌적하고 괜찮은 지역에서는 양호한 지역에서는 오름세가 나타나고 있는 상황이고요. 더불어서 최근에 청약 시장에서의 제도 변화가 조금 있었잖아요. 빌라 소유자분들도 그렇게 규모나 가격을 조금 더 범위를 확대해서 무주택으로 인정을 해서 청약을 하실 수 있도록 주택 공급 규칙 같은 것들 개정안 입법된 상황이기 때문에 만약에 그 부분이 개정안이 통과돼서 12월부터 적용이 된다고 하면 수도권의 경우에 전용면적 85제곱미터 이하의 공시가격 5억 원 이하 주택을 빌라를 가지고 계신 경우에는 무주택으로 인정을 받아서 1순위 청약을 하실 수 있게 되거든요. 그래서 그런 조건들도 아무래도 좀 높아진 아파트 가격 대신 차선이긴 하지만 빌라를 선택하게 하는 그런 복합적인 영향을 미칠 수 있을 것이라고 판단이 됩니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 이렇게 해서 수요가 옮겨가는 곳 역시 임대차 시장도 빼놓을 수가 없을 것 같은데요. 아파트 매매가격이 계속적으로 오르기 때문에 수요자들이 전세시장으로도 가는 것 같아요. 전세가격 추이는 좀 어떻습니까?

◇ 김규정 : 네 전세 가격도 꾸준히 오름세를 보이고 있는 상황인데요. 서울의 아파트 가격이 급등하면서 상대적으로 조금 저평가돼 있다고 판단되는 전세 가격도 계속해서 끌어올리고 있는 상황입니다. 전세가율도 서서히 높아지고 있는 상황이어서 전세가격이 계속 오르고 있는데 시장의 판단에 따르면 아무래도 집값이 급등하고 하면서 전세 쪽의 수요는 계속 조금 늘어나거나 혹은 주택 거래를 포기하면서 전세시장에 머물게 되는 수요도 늘어날 것으로 예측이 되는데 매물이 그렇게 원활하게 공급되지 않는 상황으로 분석하고 있고요. 전세 매물에 비해서 전세를 찾고 계신 분들이 더 많은 것으로 시장에서는 현재 집계가 되고 있어서 이러한 오름세가 앞으로도 이어질 가능성이 있습니다. 특히나 서울 아파트 시장에서 남아 있는 연내 신규 입주 물량이라든가 이런 것들이 둔촌주공 대단지를 제외하고는 많은 상황이 아니다 보니까 아무래도 신축 시장에서 기대할 수 있는 좀 저렴한 전세물건을 만들기도 쉽지 않은 상황이어서 아무래도 공급 부족에 따른 전세가격 오름세가 계속될 가능성들이 있고 다만 최근에 전세대출 부분에서도 일부 시중은행들이 규제를 좀 강화하기 위해서 1주택자들에게 전세대출을 중단한다든가 이런 내부적인 조치를 좀 피하는 것들이 나오고 있기 때문에 이런 영향으로 갭투자 자체는 좀 크게 늘어나기는 쉽지 않은 상황으로 보여지기도 합니다.

◆ 조태현 : 쉽지는 않은 상황일 것이다. 갭투자로 하는 것이. 알겠습니다. 지금 상황 조금 더 지켜볼 필요가 있을 것 같고요. 그래야지 추세가 좀 손에 잡힐 것 같습니다. 아무튼 간에 하반기 부동산 시장의 변수 가운데 하나를 꼽자면 역시 기준금리 인하 여부가 아닐까 싶은데요. 앞서서 미국은 인하했다고 말씀을 드렸는데 우리나라도 10월에 금통위가 예정돼 있습니다. 어떻게 말씀하시기는 좀 어렵겠지만 10월 금통위 전망은 어떻게 하고 계십니까?

◇ 김규정 : 현재 여러 국면 방향에서 인하 압박이 높아지고 있는 것으로 보여집니다. 일단 내수 소비라든가 이런 내수 경제 상황들이 악화되고 있다고 판단이 되고 그에 따라서 미국이 기준금리 인하를 단행함에 따라서 한은도 서둘러서 조치를 취해야 된다는 압박이 정치권에서도 계속 나오고 있는 상황이고요. 그래서 그런 것들을 반영한다면 10월 이후 가능성은 조금 점쳐지고 있는데 다만 최근까지도 한은이 기준금리를 동결하면서 주택 가격이 너무 불안정하게 급등하고 있는 상황이라서 투자심리가 조금 높아진 상황들, 그리고 주택담보대출 가계부채가 계속 늘어나고 있는 부분에 초점을 맞춰 경계하는 목소리를 계속 내고 있는 상황이다 보니까 결국에는 그런 부분이 어떻게 좀 안정되느냐에 따라서 결정이 될 가능성이 높다고 보여 집니다. 일단 선행적으로 가계부채 관리를 위해서 지금 대출 규제도 강화해 나가고 있는 상황이고 금융당국의 주문에 따라서 은행들도 내부적으로 가산금리를 조절해서 대출을 조금 제어를 한다든가 혹은 1주택자에 대한 여러 가지 조건부 대출 규제 강화 등을 통해서 대출을 억제하고 있는 양상들을 보이고 있기 때문에 일단 시장금리는 계속 내려가는 양상이기는 하지만 주택담보대출금리가 그래 빠르게 내려가는 상황까지는 아닐 것 같고요. 계속 좀 하단에서 묶어두고 있는 상황이기 때문에 그렇다고 하면 이 대출 규제 강화 이런 정책들이 좀 효과를 내서 가계부채 증가 속도가 조금 잡히는 양상들이 보여 진다면 아무래도 한은도 어쩔 수 없이 좀 따라가야 되는 상황이기는 하기 때문에 금리 인하를 결정할 가능성은 서서히 높아질 수 있겠습니다. 그래서 결국 시장에서 지금 보셔야 될 것은 가계부채 대책에 따라서 지금 대출 규제 강화하고 있는 것들이 실제 효과를 내고 안정적인 모습을 보이느냐 이 양상에 따라서 기준금리 인하 방향성이나 강도나 정도 정해질 가능성 있다고 보셔야 될 것 같고요. 그래서 실제로 연휴 지나고 나서 대출 상황들 이런 것들이 어떻게 돌아가는지가 현재로서는 제일 좀 눈여겨보셔야 될 부분이라고 판단이 돼요.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 10월에 만약에 정말 기준금리 인하를 하게 된다 그러면 미국의 금리 인하와 맞물려서 우리도 피벗을 하는 거니까 당연히 부동산 시장에도 어떤 조금 더 매수 심리를 강화하는 그런 측면의 영향은 당연히 있을 것으로 보이는데요. 말씀을 해 주신 것처럼 그 전제 조건은 역시 가계 빚 가계 대출 이런 상황이라고 봐야 될 것 같은데 지금 상황은 좀 엇갈리는 지표도 있는 것 같고요. 어떻게 보고 계십니까?

◇ 김규정 : 실제로 한 7월까지는 주택시장의 거래량이라든가 가격 흐름도 거의 정점을 찍을 정도로 확진이 되고 있는 상황이에요. 대출 시장도 마찬가지였죠. 대출이 월 단위로 늘어나고 있는 가계 부채 액수나 주택담보대출 액수가 최고치를 찍기도 해서 계속 좀 불안 양상이었는데 8월로 넘어서면서부터는 대표적으로 서울 아파트 거래량도 지금 6천 건 아래로 내려와 있는 상황이기도 하고 연휴가 끼어 있어서 그렇다는 분석도 있기는 하지만 대출 증가 속도가 좀 안정되는 양상이 보여 지긴 합니다. 그래서 이런 것들이 완전히 방향을 잡아서 굳어지고 안정된 양상으로 간다고 하면 전반적인 흐름에 따라서 한은의 기준금리 인하 단행, 그에 따른 내수 회복 가능성 이런 것들 전망도 조금씩 해볼 수 있는 상황이라고 판단이 됩니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금 가계대출의 흐름이 어떤 상황인지는 조금 더 구체적인 지표들이 나와야지 명확하게 저희가 판단을 해볼 수가 있을 것 같고요. 이번에는 청약시장으로 한번 가보도록 하겠습니다. 전세가격이 앞서 말씀드린 것처럼 계속 오르고 있고요. 금리를 언제 인하할지 이 부분도 아직은 불명확한 부분이 있다 보니까 로또 청약에 대한 기대감이 클 것 같은데 10월에 분상제(분양가상한제) 적용을 받는 아파트 청약 뭐 이런 것들이 상당히 주목을 받고 있다고요.

◇ 김규정 : 아무래도 분양가상한제 적용을 받는 아파트들이 워낙 대표적으로 특징적으로 아시는 것처럼 주변 시세에 비해서 저렴하게 분양 가격이 공급되는 상품이다 보니까

◆ 조태현 : 그래서 로또라는 이름이 붙죠.

◇ 김규정 : 예 맞습니다. 당첨이 됐을 경우에는 아파트 완공과 함께 상당한 가치 상승, 매각 차익을 누릴 수 있다 이런 것들 때문에 기대감이 높으신 상황이고요. 그래서 실제로 분양가 상한제 적용을 받는 서울의 대표적으로 강남3구에서 공급된 올해 분양 청약 단지들의 청약 경쟁률이 200대 1을 넘을 정도로 굉장히 치열하게 인기를 끌었었죠. 그래서 아마 연내에 나오는 남아 있는 분상제 적용 단지들도 청약 통장을 갖고 계신 분들이 몰릴 가능성이 높습니다. 대표적으로 잠실이나 지금 서초의 방배 쪽에서도 분상제에 적용되는 공급 단지들이 연내에 남아 있는 상황이기 때문에 그런 것들을 청약하려는 준비를 하고 가점을 따져보시고 하시는 분들이 주변에도 꽤 많이 보이세요. 그래서 그런 흐름들이 이어질 가능성이 있고, 앞서 살펴본 것처럼 뭔가 주택 공급 규칙, 빌라에 관련된 무주택 인정 기준 이런 것들이 면서 1순위 청약하실 수 있는 분들이 일시적으로 또 늘어날 수도 있을 것 같거든요. 그래서 그런 것들이 모이면 아무래도 강남권 투자 선호 지역 청약 인기 지역을 중심으로 한 경쟁률 강화 상승 이런 것들은 좀 계속해서 나타날 가능성이 높습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 청약 통장에 납입한도 늘리는 거 9월부터였는데 이게 10월로 연기됐다고 하던데요. 이거 왜 연기된 건지 혹시 위원님 파악된 게 있습니까?

◇ 김규정 : 내부적인 사정까지는 제가 정확히 파악을 못했습니다만 아무래도 이게 늘어나면서 그동안 종전에 낮은 금액 인정 기준으로 꾸준히 부어오셨던 분들에 비해서 소득 수준이 높은 분들이 좀 빠르게 금액을 납입을 하고 비슷한 이런 경쟁 군에 들어올 수 있다 이런 것들이 형평성 지적이나 이런 것들도 조금 나왔었거든요. 그래서 아마 그런 부분도 조금 영향을 미치지 않았을까 생각을 해보고 있습니다.

◆ 조태현 : 납입 한도가 늘어나긴 늘어날 텐데 그러면 뭐가 어떻게 달라지는 거죠?

◇ 김규정 : 아무래도 종전보다는 조금 월 인정금액이 높아지면서 빠르게 납입 인정 금액을 채우실 수 있는 상황들이 되다 보니까 만약에 인정 금액 순위에서 우선하거나 이런 것들에서 조금 더 빠르게 경쟁 순위를 얻게 되는 분들이 나올 수 있게 되겠죠. 종전에는 10년 이상 걸리셨던 분들이 좀 더 빠른 시간 안에 인정 금액을 채우고 있다든가 이런 변화들이 좀 있다 보니까 아무래도 최근에 일 순위 경쟁이나 이런 것들이 선호 지역에서는 치열한데 급격하게 제도가 좀 바뀌면서 불합리하다는 지적들도 시장이나 기존의 통장을 갖고 계신 분들한테서는 좀 나왔던 것으로 알고 그래서 그런 부분들 혹은 제도 변경이나 이런 것들을 좀 설득을 하거나 이런 시간들이 좀 필요한 게 아닌가라고 보고 있습니다.

◆ 조태현 : 그러다 보니까 청약 통장이 필요 없는 거 아니냐, 무용론에 대한 그런 지적 같은 것들 이런 것도 계속 나오잖아요. 위원님은 이런 부분에 대해서 어떻게 생각하시나요?

◇ 김규정 : 현재는 청약 통장 개수 자체가 굉장히 많기도 하고요. 최근에 꾸준히 탈퇴하신 분들도 늘고 가입 속도도 줄고 하면서 증가 속도는 줄었다라고 하지만 워낙에 통장을 가지고 계시 분들도 많고 1순위 경쟁군도 많고 해서 아무래도 경쟁률이 높아지면서 심리적으로는 좀 과열되는 양상 대신 변별력은 떨어진다는 분석들은 있거든요. 또 공급량이 인기 지역에서는 제한적이다 보니까 사실상 당첨이 너무 어려워서 무용론이 나오기도 하고요. 그러다 보니까 과거의 제도 자체를 어떻게 좀 변경해 나가야 될지에 대한 검토는 좀 필요한 상황이고 다만 그렇다고 해서 이 제도가 공급상의 기준을 마련해 주는 역할로서도 있고 그리고 저희가 또 기금을 마련해서 운영하고 있는 부분이라든가 이런 것들도 있다 보니까 그런 것들을 한꺼번에 바꾸기보다는 조금 더 나은 쪽으로 변화해 갈 수 있도록 보안 대책을 마련하는 게 현실적인 대안이 아닌가 싶습니다.

◆ 조태현 : 급격하게 제도를 바꾸는 거는 너무 리스크가 크니까 좀 단계적으로 보완이 필요하기는 해 보입니다. 지금까지 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원과 함께 부동산에 관련된 각종 이슈들 자세히 짚어봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◇ 김규정 : 감사합니다.

YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)

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