"금리인하에 집값은 어디로"…전문가가 보는 '내 집 마련' 시기는[멀어진 내 집 마련]③

대출 규제 영향 수도권 집값 보합세 '숨고르기' 국면
금리 인하 전 추가 규제 가능성도…똘똘한 매수 필요
"3기 신도시 분양 물량, 경매 시장 물건 노리는 전략"
"가격 메리트 고려해 전고점 안 닿은 지역 급매 찾기"

[서울=뉴시스] 최동준 기자 = 사진은 19일 서울 남산공원에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습. 2024.09.19. photocdj@newsis.com

[서울=뉴시스]정진형 기자 = 정부의 대출 규제 강화에도 서울 아파트값과 전월세 가격 상승세가 이어지면서 올해 하반기와 내년 초 내 집 마련에 나서려는 실수요자들의 '내 집 마련' 고민이 깊어지고 있다.

전문가들은 서울 인기 지역보다는 아직 전고점까지 오르지 않은 수도권 지역의 싼 매물로 눈을 돌리거나, 내년부터 시작될 3기 신도시 분양, 경매 등으로 주택 구입 방안을 다변화하는 게 좋다고 조언했다.

23일 뉴시스 취재를 종합하면, 부동산 전문가들은 대출 규제로 서울 핵심지역 아파트 거래량은 줄면서 수도권 집값은 보합세를 보일 것으로 전망했다.

부동산 빅데이터 업체 '아실'에 따르면 지난 13일 기준 서울 아파트 매물은 8만3468건으로 한 달 전(7만8672건)과 비교해 6.0% 증가했다. 특히 특히 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 시행 당일인 지난 1일(8만462건)에 비해서도 3.7% 증가했다.

이는 스트레스 DSR(총부채원리금 상환 비율) 2단계 시행 이후로 시중은행의 대출규제가 강화되고 서울 집값 상승세가 계속되면서 실수요자들이 관망세로 돌아선 게 아니냐는 해석이 나온다. 실제 한국부동산원에 따르면 9월 둘째주(9일 기준) 서울 아파트값 상승폭은 0.23%로 25주째 오름세를 이어가고 있다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "서울 강남권과 한강변 일대 등 선호 지역 및 단지에 대한 가격상승 흐름은 이어질 전망이나 대출 규제로 인한 관망과 가격 단기 급등에 대한 피로감 누적으로 거래량과 가격 상승 폭은 둔화될 가능성이 높아 보인다"며 "수도권 내에서도 당분간 양극화가 지속되겠다"고 설명했다.

박원갑 KB부동산 수석전문위원은 "상대적으로 가격이 비싸 대출 의존도가 높은 서울과 수도권 인기 주거지에 대출 규제 영향이 미치고 있으나, 지방은 가격이 싸서 대출을 크게 내지 않아도 돼 대출 규제보다 금리인하 효과가 클 것"이라며 "지방이 바닥을 다지는 상황이라면 서울은 숨고르기 국면"이라고 분석했다.

여기에 미국의 기준금리 0.5%p(포인트) 인하 '빅컷'에 따라 예상되는 한국은행 기준금리 인하에 따른 집값 상승도 올해 하반기와 내년 초 내 집 마련에 변수로 작용할 것이란 지적이 나온다.

정부가 기준금리 인하를 앞두고 가계부채를 줄이고 부동산 시장으로의 과도한 유동성 유입을 억제하기 위해 추가 규제 카드를 꺼낼 수 있다는 게 전문가들의 설명이다. DSR에 전세자금대출을 포함하거나 주택담보대출인정비율(LTV) 하향 조정, 과열지역에 대한 조정대상지역·토지거래허가구역 추가 지정 등이 거론된다.

이에 따라 전문가들은 대출 상환 등 자금 여력을 고려해 싼 매물을 찾는 '똘똘한 매수'에 나서야 한다고 조언한다. 내년 초 부동산 신규 정책 발표 및 금리 인하 시기 등을 충분히 고려하고, 3기 신도시 청약과 경매 등도 다각도로 노려야 한다는 것이다.

권대중 서강대 부동산학과 교수는 "올해 3기 신도시 1만2000가구가량 분양되는 것과 내년도 신규 분양 물량을 기다려 분양받는 것이 가장 좋다"며 "여유가 있으면 경매 시장이나 급매 물건을 전세를 끼고 사는 내 집 마련 전략도 필요하다"고 조언했다.

박원갑 수석전문위원은 "단기 급등하거나 신고점을 찍은 서울 인기 지역 아파트를 추격 매수하는 것은 다소 위험해 보이니 급매 중심으로 접근하는 게 좋다"며 "아직 전고점에 다다르지 않아 가격 메리트가 있는 단지에서 싼 매물을 발굴하는 게 필요하다"고 짚었다.

함영진 랩장은 "올해 서울 집값 상승과 거래량이 크게 상승하면서 가계대출이 함께 늘어나자 정부가 수요억제책 중 하나인 대출 규제를 본격화하고 있다"며 "하반기는 상반기보다 거래 총량과 가격상승 움직임이 둔화될 수 있으므로 이미 고점을 넘어선 지역을 무리하게 추격 매수하는 것보다 분양과 경매 등 다양한 방법론을 통해 가격만족도가 높은 상품에 접근할 필요가 있다"고 지적했다.

김인만 부동산경제연구소장은 "실수요자들은 불확실한 단기 흐름에 너무 일희일비하지 말아야 한다"며 "필요하면 자금에 맞춰서 사되 이왕이면 전고점을 회복하지 못한 아파트를 찾아보는 것이 좋다"고 설명했다.

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