분당만 평가항목 무려 16개 … 공공기여 두고 주민들 고심

공공기여율 서울보다 낮지만
추가 결정하면 평점 더 받아
"市가 주민 갈등 부추기는 셈"

1기 신도시 재건축 선도지구 선정 작업이 본격화되는 가운데 분당은 유독 평가 기준이 많고 까다롭다. 일산 등 다른 4개 신도시는 대체로 주민 동의율 외에 통합구역 내 주차 대수와 통합정비 참여 주택 단지·가구 수로만 평가한다.

하지만 분당은 100점 만점 가운데 주민 동의율 60점과 통합정비 참여 주택 단지 수 4점, 참여 가구 수 15점을 제외하고 정주 환경 개선 시급성(상한 6점), 도시 기능 활성화 필요성(15점)등 16개 항목으로 평가한다. 정주 환경 개선 시급성에만 주차 대수와 소방활동 불편성, 구역 내 주택 단지 평균 건령, 엘리베이터 유무, 복도식 여부, 사전 제작(PC) 공법 구조 등 6개 항목이 있고 이에 2점씩 배치됐다. 모두 충족하면 12점이지만 상한 6점으로만 평가한다.

도시 기능 활성화 필요성도 6개 항목으로, 합계 상한 점수가 따로 없어 일일이 평가 대상이다. 이주 대책 지원 여부와 근린상업지역 포함 여부, 소규모 단지(빌라)를 결합한 재건축 유무, 장수명 주택 인증, 공공기여 추가 제공 등에 대해 각각 2~6점으로 평가한다.

분당의 한 통합재건축 조합 준비위원회 관계자는 "평가 배치표상 주민 동의율 60점은 대다수 신청 단지가 충족할 것이어서 가구 수와 단지 수를 비롯해 추가 공공기여율, 인근 소규모 단지 결합 등 도시 기능 활성화 필요성의 평가 요소에서 1점 이내로 결과가 판가름 날 것"이라고 전했다.

분당 재건축의 공공기여율은 통합정비 단지의 현재 용적률과 기준용적률 315%(아파트 326%·단독 연립주택 250%) 간 차이의 10%다. 여기에 추가로 용지 면적의 1~5%를 공공기여로 하겠다고 조합이 결의하고 신청하면 그에 따라 점수를 받는다.

다른 조합 관계자는 "서울은 공공기여율이 대체로 15%인데, 분당에는 10%로 낮게 적용하는 건 일종의 혜택"이라며 "하지만 5%를 추가로 내면 6점이나 얻기 때문에 공공기여 추가를 포기할지를 두고 주민 간 이견과 갈등이 적지 않다"고 말했다.

오히려 공공기여율을 서울처럼 15%로 정하고 이에 대한 배점 평가를 따로 하지 않아야 갈등 요소가 줄어들 것이란 지적이다. 조합 관계자는 "결국 성남시가 나서서 공공기여 추가라는 높은 배점 평가 항목을 설정하고 주민 간 갈등을 조장하는 것 아니냐"고 반문했다.

고층 신축 아파트촌이 들어설 분당에 교통과 상하수도 등 기반시설 확충은 필수적이다. 이를 위해선 공공기여율이 높아야 한다는 지적도 나온다. 김중은 국토연구원 도시재생·정비연구센터장은 "분당의 기준용적률 315%를 달성하려면 공공기여를 확대해 상하수도시설과 초등학교 등을 대폭 늘려야 한다"며 "다른 1기 신도시보다 공공기여율이 낮은 분당이 향후 과연 그러한 기반시설을 제대로 갖출 수 있을지 의문"이라고 말했다.

2점이 책정된 이주 대책 지원도 주민들에게는 고민거리다. 새로 지을 주택 12% 이상을 차후 재건축 단지 주민들의 이주용 주택으로 내놓으면 2점을 얻는다. 한 조합 관계자는 "12%만큼 일반분양분을 줄일 수밖에 없어 재건축 사업성이 뚝 떨어질 수 있다"고 전했다.

[서진우 기자 / 한창호 기자]