1기 신도시 재건축 `선도지구` 지정… 막판 동의율 경쟁 `총력전`

오늘부터 27일까지 신청 진행
물가 상승에 사업성은 미지수

지난 6월 열린 경기 분당신도시 선도지구 선정 공모지침 주민설명회 모습. 연합뉴스

1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 재건축의 첫번째 타자가 될 '선도지구' 공모 신청이 오는 23일부터 27일까지 진행된다.

공모를 준비 중인 아파트 단지들은 선도지구 선정에 가장 큰 배점을 차지하는 주민동의율을 끌어올리기 위해 막바지 총력전을 펼치고 있다.

22일 정비업계에 따르면 수도권 1기 신도시 정비사업 선도지구 지정 신청 접수가 23∼27일 이뤄진다.

정비업계는 재건축 사업성이 가장 높다고 여겨지는 경기 성남시 분당신도시의 경우 현재 선도지구 경쟁에 뛰어든 단지가 25∼30곳에 달하는 것으로 보고 있다. 이들 단지 중 다수는 이미 90% 이상의 동의율을 확보했으며, 만점인 95% 이상을 확보하기 위해 열심이다.

분당의 선도지구 지정 추진 단지들은 성남시가 공개한 기본계획안을 토대로 유명 건축사사무소에 가설계를 맡기고, 자체적으로 수익성을 평가해 주민 동의를 독려하는 등 발 빠른 움직임을 보이고 있다.

하나감정평가법인이 분당 주요 단지의 의뢰를 받아 분석한 자료에 따르면 수내동 파크타운 3026가구(전용면적 59∼191㎡)를 지상 26층 높이의 4590가구(전용 59∼193㎡)로 재건축할 경우 동일 주택형 입주 시 1억5000만∼2억원의 추가분담금이 나올 것으로 예측됐다. 현재 용적률이 211%로 재건축 용적률 332%, 공공기여율 15%로 잡았을 때의 예상 부담금이다. 향후 일반분양가는 3.3㎡당 평균 5570만원, 공사비는 3.3㎡당 800만원을 적용했다.

단지 수보다 가구 수가 많아야 평가 기준에서 유리한 분당에서는 가구 수 확대를 위해 소규모 단지들이 결합하기도 한다. 현지 중개업계에 따르면 분당 시범단지 삼성한신과 한양, 우성과 현대아파트가 각각 1, 2지구로 나뉘어 선도지구 지정 경쟁을 벌이는 가운데 인근 소규모 연립주택 단지와 결합해 추가 가점을 받는 방안을 검토 중인 것으로 전해졌다. 성남시는 자체 평가 기준에서 반경 2km 이내 나 홀로 단지나 소규모 연립 등과 묶어 통합 재건축을 할 경우 2점의 가점을 부여하기로 했다.

평가 점수를 높이기 위해 신탁회사와 업무협약(MOU)을 맺거나 공공시행 방식을 선택한 단지들도 많다. 한국토지주택공사(LH)는 분당 수내동 파크타운과 푸른마을, 구미동 무지개마을 11·12단지, 장안타운 빌라 등 4곳과 공공시행 방식의 재건축을 추진 중이다. 분당 서현효자촌과 정자일로, 무지개마을 6∼10단지, 효자촌빌라 등은 신탁사와 MOU를 맺었다.

일산, 평촌, 산본, 중동 신도시 역시 선도지구 지정 신청 마감일인 27일까지 동의율을 최대한 높이려고 분주한 모습이다.

다만 재건축 초과이익환수 부담금은 부담이 될 전망이다. 1기 신도시는 정부의 용적률 혜택이 커 재건축 부담금도 클 수 있다. 일부 단지는 추가분담금이 현재 아파트 시세보다 높을 것이라는 관측도 나온다.

공사비나 향후 집값도 변수다. 현재 선도지구의 착공은 빨라야 3∼5년 뒤로 예상돼 장래의 물가 상승을 고려할 때 착공 시점의 공사비에 따라 추가부담금은 더 늘어날 수 있다. 분양 시점에 집값이 하락하면 일반분양가도 높게 받을 수 없다.이윤희기자 stels@dt.co.kr