“저축은행 부동산PF 최종손실 최대 3.9조원…‘시간벌기용’ 매각규모 점검해야”

“증권·캐피탈 대비 부동산PF 부실정리 속도 더뎌”
“브리지론 중심 부동산PF 대출 건전성 저하”

[헤럴드경제=문혜현 기자] 저축은행업권이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실로 입을 손실 규모가 최대 3조9000억원에 달할 것이라는 분석 결과가 나왔다.

저축은행 PF 사업장 경·공매가 진행되고 있지만 2금융권 내 다른 업권보다 정리 속도가 더디고, 금융당국의 PF 재평가가 추가로 진행되면서 추가 손실이 발생할 수 있기 때문이다. 최근엔 ‘진성 매각’ 논란까지 벌어지면서 구체적인 규모를 파악해야 한다는 목소리가 나온다.

21일 나이스신용평가가 발표한 ‘저축은행 부동산PF 부실정리 어디까지 왔는가’ 리포트에 따르면 나이스신용평가로부터 유효등급을 받은 14개 저축은행(고려·다올·대신·DB·애큐온·SBI·예가람·OSB·우리금융·유안타·키움·하나·한국투자·한화)의 올해 상반기 기준 부동산 PF 익스포저(위험노출액) 규모는 5조4000억원으로, 지난해 말(6조9000억원 대비) 1조6000억원 감소했다. 하지만 PF 구조조정 과정에서 1239억원의 손실이 발생했는데, 브리지론 손실이 대부분을 차지하는 것으로 조사됐다.

나신평은 “아직 부실 사업장의 경·공매가 본격화되지 않았다”면서 “상대적으로 사업성이 양호한 PF 사업장을 충당금 반영 장부가액 이상으로 매각하면서 매각 관련 이익이 발생한 영향”이라고 분석했다.

하지만 금융당국의 부동산 PF 사업장 재평가 이후 ‘유의 및 부실 우려’로 분류되는 사업장이 늘어나면서 기업대출 고정이하여신비율이 급증했다. 6월 말 기준 14개 저축은행의 총고정이하자산에서 기업부문이 차지하는 비중이 75.9%로 지난해 말(68%)보다 상승했다. 기업부문 고정이하자산 중에서도 부동산 PF 대출이 차지하는 비중은 같은 기간 27.1%에서 41.9%로 큰 폭 증가했는데, 부동산 PF 대출 부실 여파가 전체 건전성 지표를 끌어내린 것으로 분석된다.

특히 부동산 건설 사업 초기에 진행되는 브리지론의 부실화가 큰 영향을 미쳤는데, 같은 기간 브리지론의 고정이하여신비율은 10.8%에서 34.3%으로 껑충 뛰었다.

저축은행의 경우 본격적인 사업장 준공이 시작될 때 추진하는 본PF 대출보다 사업 초기의 리스크가 큰 브리지론 비중이 전체 부동산 PF 익스포저의 50~60% 수준으로 증권(20%대)나 캐피탈(30%대)에 비해 높은 상황이다.

이에 따라 건설 경기 악화로 시공사 부실화로 인한 사업차질 가능성이 큰 사업장 위주로 추가 부실이 이어질 수 있다는 전망이 나온다. 14개 저축은행의 부동산 PF 익스포저는 5조4000억원으로, 이중 사업성 재평가 결과 ‘유의 및 부실 우려’ 사업장의 비중은 22.4%를 차지하고 있다. 증권(12.5%), 캐피탈(8.7%)보다 높은 수준이다.

나신평은 “올해 하반기부터 ‘유의 및 부실우려’ 사업장의 경·공매가 진행될수록 사업성이 낮은 사업장 매각 비중이 높아질 것”이라며 “매각 과정에서 손실이 발생하고 그 규모가 증가할 것”이라고 내다봤다.

상반기 기준 ‘양호 및 보통’으로 분류된 부동산 PF 익스포저의 2회 이상 만기연장 비중은 28.2%인데, 이중 브리지론의 만기연장 비중이 49.2%로 매우 높은 수준인 것으로 나타났다.

부동산 PF 익스포저 만기도 2025년에 집중돼 있다. 나신평에 따르면 올해 상반기 기준 ‘양호 및 보통’으로 분류된 부동산 PF 익스포저 4조1000억원 중 81.7%에 해당하는 3조4000억원이 내년 상반기 안에 만기가 예정돼 있다.

특히 브리지론은 1조6000억원 규모의 만기가 내년 상반기에 예정돼 있고, 올해 상반기엔 1조3000억원의 만기가 돌아온다.

나신평은 “브리지론을 갚지 못하거나 2회 이상 만기연장된 대출이 추가로 만기가 연장되면서 ‘양호 및 보통’으로 평가됐던 대출이 ‘유의 혹은 부실우려’로 재평가될 가능성이 높은 것으로 판단한다”며 “부동산 PF 만기가 집중돼 있는 내년 상반기까지 매각 대상 사업장이 증가하고, 사업성이 떨어지는 사업장 비중이 높아지면서 추가 손실이 지속될 것”이라고 평가했다.

그러면서 “저축은행의 부동산 PF 관련 최종 손실규모는 2조6000억원에서 3조9000억원이 될 가능성이 높다”며 “최근 펀드를 통한 부실 처리 과정에서 ‘파킹거래’ 논란이 발생했는데, 이러한 편법적 매각이 많아질 경우 부동산 PF 정상화는 더 지연되고 추가로 쌓아야 할 충당금도 증가할 것”이라고 전망했다.

moone@heraldcorp.com