시세보다 싼데 권리관계 복잡하다면?[똑똑한 부동산]

적법한 소유자와 계약 체결해야 효력 발휘
상속 재산은 계약체결권한 위임 확인해야

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 간혹 시세보다 크게 저렴한 매물이 시장에 등장한다. 매도자의 경제적 사정이 급박한 경우도 있지만 권리관계가 복잡해 매매시 위험이 높은 매물도 있어 주의해야 한다.

서울 남산에서 바라본 시내 아파트 모습. (사진=연합뉴스)

원칙적으로 부동산 거래의 경우 적법한 소유자와 계약을 체결해야 효력이 있다. 이때 당사자가 직접 계약을 체결할 수 없는 상황이라면 당사자로부터 적법한 거래권한을 위임받은 대리인과 계약을 체결하는 것도 가능하다. 다만 이때 대리인은 당사자가 직접 발급한 인감증명서가 첨부돼 있는 위임장을 소지하고 있어야 한다.

상속재산의 경우 상속인이 여럿이어서 거래시 주의해야 하는데 크게 피상속인이 이미 사망한 경우와 피상속인이 사망하기 전에 계약을 체결하고 소유권이전등기를 매수인 앞으로 넘겨주지 못한 채 사망한 사례로 나눠볼 수 있다.

먼저 피상속인이 사망한 경우에는 계약을 체결하기 전에 상속인 앞으로 소유권이전등기부터 경료해야 한다. 매수자 입장에서는 상속재산에 관한 분할협의가 어떻게 이루어졌는지 구체적으로 알 수 없어 소유권이전등기상의 현황에 따라 거래 당사자를 확정지을 수밖에 없다. 이때 상속인이 여럿인 경우에는 상속인 전원이 거래 당사자가 돼야 한다. 만약 상속인 중 일부가 계약을 체결하려고 한다면 반드시 나머지 상속인의 계약체결권한을 위임받았는지 여부를 꼼꼼히 확인해야 한다.

다음으로 피상속인이 사망하기 전에 계약을 체결했지만 소유권이전등기를 넘겨주지 못한 채 사망한 경우가 있다. 이때에는 별도의 상속인 앞으로의 소유권이전등기가 필요없다. 상속인은 피상속인의 소유권이전등기 이행의무도 그대로 승계하기 때문에 매수인은 상속인과 공동으로 소유권이전등기신청을 해 곧바로 매수인 앞으로 소유권이전등기를 넘겨올 수 있다. 만약 이때 상속인이 소유권이전등기절차에 협조하지 않는다면 매수인은 소유권이전등기청구소송을 제기해 소유권이전등기를 넘겨올 수 있다. 다만 피상속인이 치매를 앓다가 사망하거나 기타 장애가 있어 의사능력이 존재한다고 보기 어려운 경우에는 계약을 체결한 행위 자체가 무효가 될 수 있어 매도인의 건강상태가 악화된 상태라면 계약 체결시 주의해야 한다.

통상 이런 이유로 상속과 관련된 매물의 경우 시세보다 크게 저렴하게 시장에 등장하는 사례가 많다. 거래 자체가 무효가 될 수 있다는 위험성을 인지해야 하지만 사전에 거래시 발생할 수 있는 위험을 제거할 수 있는 경우라면 시세보다 저렴하게 부동산을 매수할 수 있는 기회일 수도 있다.

이윤화 (akfdl34@edaily.co.kr)