꺾이는 집값 오름세…부동산 '상승장' 끝났나[송승현의 손바닥부동산]

각종 대출 규제에…집값도 매수심리도 오름세 주춤
집값 두고 엇갈리는 의견…"꼭지" vs "하락 전환 아니야"

불안조짐을 보이던 집값이 점차 안정화하는 모습을 나타내고 있습니다. 상승세가 둔화하고 있는 건데요. 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제와 은행권의 고강도 대출 조이기가 영향을 미친 것으로 보입니다. 이를 두고 본격적인 하락이라는 의견과 상승의 둔화일 뿐이라는 의견으로 나뉩니다.

뉴스1은 송승현 도시와경제 대표와 향후 부동산 시장의 흐름에 대해 살펴봤습니다.

◇26주째 올랐지만, 서울 집값 상승세 둔화…'집 사자'도 주춤

한국부동산원이 발표한 9월 셋째 주(16일 기준) 서울 아파트 매맷값은 전주 대비 평균 0.16% 오른 것으로 조사됐습니다. 26주 연속 상승한 건데요. 5개월에서 6개월째 오름세가 유지되고 있는 것이죠.

다만 상승폭은 5년 10개월 만에 최대치(0.32%)를 기록했던 8월 둘째 주(8월 12일 기준) 이후 3주 연속 둔화했습니다. 그러다 직전 다시 상승폭을 키우는 듯했으나 한 주 만에 둔화세로 돌아섰습니다.

'집 사자' 분위기도 잠잠해지는 양상입니다. 9월 셋째 주(16일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 102.6으로 전주(103.5) 대비 0.9포인트(p) 하락했습니다.

매매수급지수는 아파트 매매시장의 수요와 공급 비중을 지수화한 것으로, 기준선(100)보다 수치가 높을수록 시장에 집을 '팔려는' 사람보다 '살려는' 사람이 더 많다는 의미입니다.

2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행이 적잖은 영향을 미친 것으로 풀이됩니다.

스트레스 DSR 제도는 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 금리상승으로 원리금 상환부담이 상승할 가능성을 감안해 DSR 산정시 일정 수준의 스트레스 금리를 부과하는 제도입니다.

아울러 금융당국의 압박에 은행들이 가계대출 억제 조처를 강화한 것도 매수심리에 타격을 줬습니다.

우리·신한·농협 등은 주택담보대출 플러스모기지론(MCI, MCG)을 중단했는데요.

MCI(모기지신용보험)·MCG(모기지신용보증)는 주택담보대출과 동시에 가입하는 보험이다. 만약 해당 보험 없이 대출받는다면 소액임차보증금을 뺀 금액만 빌릴 수 있어 대출액 한도가 줄어들 수 있다.

주택담보대출 최장기간을 수도권 소재 주택에만 50년에서 30년으로 축소하는 사례도 줄을 잇고 있습니다. 당장에는 이런 대출 압박이 풀릴 것 같지도 않습니다.

◇"집값 이제는 하락" vs "하락 반전은 어려워"

이런 상황이 맞물리면서 집값이 하락할 것이라고 보는 의견이 나오기 시작했습니다

특히 이들은 집값이 '임계점'을 넘어섰다고 주장합니다. 부동산R114가 올해 7∼8월 계약된 서울 아파트의 실거래가를 분석한 결과, 2021년 이후 동일 단지, 동일 주택형의 직전 최고가와 비교해 평균 90%까지 매매가를 회복했다고 하는데요.

이때 당시는 집값이 고점을 찍었던 시기입니다. 다시 말해 집값이 역대 최대 수준에 도달했다는 것이죠.

반면 반대의 의견도 만만치 않습니다. 상승세가 둔화할 수는 있겠지만, 하락으로 이어지긴 어렵다는 건데요. 아직 시장 내 상승 요인이 더 많다고 판단합니다.

여전히 공급이 부족하기 때문입니다. 7월 주택 준공(입주) 실적은 1만 316가구로 작년 7월보다 50.6% 감소했고 특히 서울은 이 기간 9387가구에서 2556가구로 72.8%나 줄었습니다.

특히나 기준금리 인하도 멀지 않았습니다. 그간 동결을 고수하던 한국은행도 기준금리 인하를 고려할 수 있다는 입장을 내보였죠. 금리는 집값과 직결된 요인으로 하락하면 수요자의 자금 조달 비용이 줄어 매수가 늘고, 가격이 오르는 것이 일반적입니다. 그래서 기준금리 인하를 현시점에서 최대 변수로 보는 거죠.

시장이 혼조세에 접어들면서 어떻게 흘러갈지는 조금 더 지켜봐야 하는 시점입니다. 투자도 지금 시점에선 부적절하다고들 하는데요. 매수에는 신중해야 할 필요가 있어 보입니다.

wns8308@news1.kr