숙박 가능한 ‘농촌체류형 쉼터’… 숙박업은 불가능[부동산 빨간펜]

올해 12월 주말 농부 위한 쉼터 도입… 도로 접한 곳, 전용면적 33㎡ 이하
쉼터 이외 토지에서 영농 활동 해야… 여러 필지 소유해도 1가구 1채만 가능
설치 후 최대 12년까지 사용 가능

올해 7월 서울 강남구 코엑스에서 개막한 건축박람회 ‘2024 코리아 빌드 위크’에서 방문객들이 ‘농촌체류형 쉼터’로 제작 가능한 모듈식 주택을 살펴보고 있다. 뉴스1

정부가 올해 12월 주말 농부들을 위한 ‘농촌체류형 쉼터’를 도입한다고 지난달 발표했습니다. 주택으로 취급하지 않아 양도소득세와 종합부동산세 등이 면제되고, 기존 농막과 달리 숙박이 가능한 것이 특징입니다. 주중 5일은 도시에서 생활하고 주말 2일은 농어촌에서 생활하는 ‘5도(都) 2촌(村)’을 꿈꾸는 은퇴자나 도심에서 근무하는 직장인들이 많은 관심을 보이고 있습니다.

지난해 한국농촌경제연구원의 농업·농촌 국민의식조사에 따르면 도시민의 37.2%가 귀농·귀촌을 희망하고, 44.8%가 도시∼농촌 간 복수 거점 생활을 희망하는 것으로 나타났습니다. 이번 주 부동산 빨간펜은 농촌체류형 쉼터의 장단점 및 기존 농막과의 차이점, 신청 절차 등에 대해 살펴보겠습니다.

Q. 농촌체류형 쉼터와 농막의 차이점은 무엇인가요?

“논과 밭, 과수원 등 농지 위에 설치하는 농막과 농촌체류형 쉼터의 가장 큰 차이점은 숙박 가능 여부입니다. 농막은 숙박이 불가능하지만 체류형 쉼터는 숙박이 가능합니다. 허가 면적도 다릅니다. 농지법 시행 규칙에 따르면 농막은 농지 면적에 따라 20㎡ 이하까지 설치할 수 있습니다. 농촌체류형 쉼터는 최대 33㎡까지 가능합니다. 추가로 농촌체류형 쉼터는 처마가 외벽 중심선으로부터 1m 이내로 허용되고, 가장 긴 외벽 길이(m)에 1.5m를 곱한 면적(㎡)까지 가능합니다.”

Q. 에어비앤비 등 숙박업으로 등록할 수 있나요?

“불가능합니다. 숙박은 가능하지만 숙박업으로 활용하면 처벌 받을 수 있습니다. 에어비앤비나 펜션 등으로 활용할 수 없다는 의미입니다. 개인이 영농 체험 등을 목적으로 설치할 때만 농촌체류형 쉼터를 허가합니다. 아울러 1가구당 1채만 설치할 수 있습니다. 예를 들면 남편과 아내가 각각 농지를 여러 필지 소유하고 있더라도 농촌체류형 쉼터는 1개만 설치 가능합니다.”

Q. 농지 중에 도로가 붙어 있지 않은 맹지에 농촌체류형 쉼터를 둘 수 있나요?

“농촌체류형 쉼터는 도로에 반드시 접해 있어야 합니다. 도로가 연결돼 있지 않은 맹지에 설치할 수 있는 농막과 설치 기준이 다릅니다. 여기서 도로는 농어촌도로 정비법에 의한 면도·리도·농도 또는 현황도로(사실상의 통로)에 접한 농지여야 합니다. 소방차, 응급차 등 차량 통행이 가능해야 합니다.

설치 제한 지역도 있습니다. 숙박할 때 안전사고가 발생할 수 있는 지역이나 수질관리가 필요한 지역은 제외됩니다. 하수도법에 따른 ‘엄격한 방류수 수질기준’ 적용 지역, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 산사태, 지반 붕괴 등이 우려돼 관리가 필요한 방재지구, 급경사지 재해 예방에 관한 법률상 붕괴위험지역 등입니다. 이 밖에 시장·군수·자치구청장이 조례로 정한 지역에서는 설치할 수 없습니다.”

Q. 영농 활동을 반드시 해야 하나요?

“네. 농촌체류형 쉼터는 영농 활동을 위한 농지를 농촌체류형 쉼터의 연면적과 그 부속시설의 면적을 합한 면적의 두 배 이상 확보해야 합니다. 쉽게 얘기하면 쉼터와 그 부속시설을 제외한 땅에서는 반드시 영농 활동을 유지해야 합니다.”

Q. 하나의 필지에 농막 1개와 농촌체류형 쉼터 1개 등 2개를 설치할 수 있나요?

“가능합니다. 다만 하나의 필지에 쉼터와 농막을 동시에 설치할 경우 각 시설물 연면적의 합계가 33㎡ 이하로 제한됩니다. 기존 농막을 체류형 쉼터로 전환하는 것도 가능한데요. 이때는 체류형 쉼터 입지 조건과 면적 요건 등을 충족해야 합니다.”

Q. 사용 기간은 12년이 최대인가요?

“맞습니다. 사용 기간을 놓고 논란이 일고 있는데요. 우선 정부는 12년까지만 설치할 수 있다는 입장입니다. 기본 3년 이후 3년씩 최대 3회 연장 이후엔 철거 및 원상 복구해야 합니다. 귀촌·귀농 온라인 커뮤니티에서는 ‘쉼터를 짓는 데 최소 수천만 원은 들 텐데 12년 뒤 철거하고 원상 복구해야 하면 차라리 안 짓는 게 낫겠다’란 불만이 나오고 있습니다. 정부 측은 가설건축물에는 안전상의 이유로 사람의 거주가 엄격하게 제한되고 있어 사용자의 안전을 확보하기 위한 불가피한 조치라고 설명하고 있습니다. 논란이 커지자 정부에서 추가 논의를 해보겠다고 하는데요. 12월 전 발표를 지켜봐야 할 것 같습니다.”

Q. 농지전용 허가를 받아야 하나요?

“기존 농지에 주택을 지으려면 농지전용 허가를 받아야 하는데요. 농촌체류형 쉼터는 주택이 아니기 때문에 농지전용 허가를 받지 않아도 됩니다. 양도소득세와 종합부동산세 등 주택에 부과되는 세금이 제외되고, 취득세(10만 원)와 재산세(연 1만 원)만 내면 됩니다.”

Q. 신청 절차는 어떻게 되나요?

“정부가 12월 시행에 앞서 농지법상 ‘농촌체류형 쉼터 설치 및 이용계획 신고서’ 서식을 신설할 예정입니다. 이를 이용해 신고서를 지방자치단체에 제출합니다. 신고서와 함께 폐수 배출, 토사 유출, 악취 발생, 화재 등의 방지 방안이 담긴 피해 방지계획서와 농지의 소유권 입증 서류를 함께 제출합니다. 이후 지자체가 인근 농지 농업경영에 미치는 영향과 피해 방지계획서 등을 검토하고 현장 조사를 진행합니다. 기준이 충족되면 신고증을 내줍니다. 건축법상 ‘가설건축물 축조 신고 절차’도 밟아야 합니다.”

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최동수 기자 firefly@donga.com