쌓이는 서울 아파트에 엇갈린 집값 전망

금융권의 주담대 규제 강화 영향
악성 미분양 등 비수도권은 암울

서울 아파트 매물이 다시 쌓이고 있다. 고금리 기조 유지 및 금융권의 주택담보대출 규제 강화 영향으로 보인다. 주택 자금 조달 어려움으로 인해 부동산 시장이 요동치면서 내 집 마련을 준비 중인 실수요자들의 고심이 깊어지는 모습이다.

19일 부동산 빅데이터 업체 '아실'에 따르면, 지난 13일 기준 서울 아파트 매물은 8만3468건으로 한 달 전인 7만8672건보다 6.0% 늘었다. 이는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계가 시행된 지난 1일(8만462건)보다도 3.7% 증가한 수치다.

올해 서울 아파트 매물은 지난 5월 15일 8만5595건으로 최고치를 찍은 뒤, 지난달 5일 7만6629건까지 감소했다가 최근 다시 가파른 상승세를 기록 중이다.

지역별로 살펴보면, 마포구의 매물이 한 달 전보다 13.2% 증가해 가장 큰 폭을 나타냈다. 종로구(10.5%), 구로구(10.4%), 도봉구(10.2%) 등도 매물이 10% 이상 늘은 것으로 조사됐다. 매물 증가폭이 가장 적은 성동구(2.6%) 역시 매물이 소폭 상승했다.

부동산 업계 관계자들은 급격한 주택 가격 상승에 따른 피로감과 스트레스 DSR 2단계 시행 이후 대출 관망 등의 이유로 서울 외곽 지역부터 매물이 다시 쌓이고 있는 것으로 보고 있다. 대출 규제 강화에 따른 주택 자금 조달 어려움이 매도 의사를 가진 집주인들의 매물 증가로 이어지고 있다는 분석이다.

반면 지방 등 비(非)수도권은 '빙하기'가 이어질 것으로 관측된다.

국토교통부 통계에 따르면, 지난 7월 기준 전국 미분양 주택 7만1822가구 중 80.5%(5만7833가구)가 지방 매물이었다. 특히 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양 역시 1만6038가구로, 대부분(99.2%)이 지방에 집중된 것으로 나타났다.

통상 쌓인 미분양 물량은 해당 지역에 신규로 공급되는 신축아파트의 가격 상승을 제한하는 현상을 초래한다. 지방에서 미분양 주택이 증가하는 만큼, 매매가 상승을 기대하기 어려운 이유다.

이런 가운데 매매 수요와 서울 아파트 가격 변동률이 하락과 상승을 반복하는 등 '혼조세' 양상을 보여 향후 집값 전망에 대한 전문가들의 의견도 엇갈리고 있다.

한국부동산원에 따르면 9월 둘째주(9일 기준) 서울 아파트값 상승폭은 8월 둘째 주 0.32%를 정점으로 △셋째 주 0.28% △넷째 주 0.26% △9월 첫째 주 0.21% 등 3주 연속 하락세를 보였으나 △지난주 0.23% △이번주 0.83%로 폭이 커지는 추세다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "현재로서는 꾸준한 상승세가 지속될 것으로 보인다. 다만 2020년에서 2021년 사이의 폭등 수준은 아닐 것으로 예상된다"면서 "정부의 규제가 강화되더라도 효과는 제한적일 것이다. 거래량은 일부 감소하더라도 거래가격 자체는 완만하게라도 상승 추세가 지속될 것"이라고 전망했다.

반면 송승현 도시와경제 대표는 "매물이 쌓인다는 건 주택 수요가 이탈하고 있다는 의미다. 수요자들의 입장에선 집값 회복세가 너무 빠르다 보니 이에 대한 부담으로 거래가 성사되지 못하는 부분도 있다고 본다"며 "주담대 규제 강화가 진행되면서 비자발적으로 수요에서 이탈되는 현상들이 나타나고 있다"고 분석했다.

그러면서 "서울의 경우 전 고점에 다다를 정도로 집값을 회복해 수요자들의 피로도가 커진 상황"이라며 "향후 집값 상승세가 둔화되고 수요세도 줄어들 것으로 예상된다"고 했다.

권준영기자 kjykjy@dt.co.kr