부동산 STO와 성장을 위한 제언 [마스턴 유 박사의 論]

[한경 CFO Insight]
*STO(Security Token Offering)
유명한 마스턴투자운용 R&S실장·도시공학박사

이 기사는 09월 13일 14:40 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.

유명한 마스턴투자운용 R&S실장(도시공학박사)

토큰 증권(Security Token)이란 분산 원장 기술(Distributed Ledger Technology)을 활용해 자본시장법상 증권을 디지털화(Digitalization) 한 것을 말한다. 여기에서 분산 원장 기술이란 분산된 네트워크 망 내 참여자들이 암호화 기술을 사용하여 거래 정보를 검증하고 합의한 원장(ledger)을 공동으로 분산·관리하는 기술이다.

2019년 12월 카사의 금융위원회 금융 규제 샌드박스 기업 선정을 시작으로 이듬해 4월과 5월 각각 루센트 블록과 펀블이 추가 선정되면서 우리나라 부동산 STO 시장도 태동하기 시작했다.

우리나라 부동산 STO는 크게 DABS(Digital Asset Backed Securies)와 DREF(Digital Real Estate Fund) 두 가지 방식으로 구분할 수 있다. 앞서 언급하였던 카사, 루센트블록, 펀블의 경우 DABS 방식이며, 비브릭은 중소벤처기업부에서 블록체인 규제자유특구로 지정한 부산에서 집합투자증권(펀드)을 통해 공모한 펀드의 수익증권을 토큰화하는 DREF 방식이다. 

부동산 STO 유형별 비교 / 출처=마스턴투자운용 R&S실

우리나라 최초의 부동산 STO 상품은 카사가 2021년 8월 공모한 강남구 역삼동에 소재한 한국 기술센터(공모 모집액 84.5억 원)이다. 이 상품은 공모 후 약 9개월 만에 매각차익 8.5억 원을 실현하였다. 이후 부동산 STO 상품들은 지속적으로 신규 상품이 출시되어 2024년 8월 말 현재 누적금액 833억 원(22건)을 달성했다. 출시 약 4년 만에 10배 가까운 성장을 한 것이다.

출처=마스턴투자운용 R&S실, 각사 공시자료

부동산 STO 상품 중 DABS 방식은 제도적으로 레버리지를 활용할 수 없다. 이로 인해 부동산 투자의 기본 전략인 차입을 활용할 수 없기 때문에 금리 상승기에는 투자매력도가 높으나 금리 하락기에는 반감된다고 볼 수 있다. 따라서 지금처럼 담보대출 금리가 하락하는 시기에는 STO 상품의 투자 매력도를 높이기 위해 과거 대비 목표 수익률이 높은 자산을 발굴하는데 많은 노력을 기울이고 있다.

이러한 노력의 결실로 초기 3% 수준에 불과했던 목표 수익률이 최근에는 5%대까지 상승했다. 대표적인 상업용 부동산 투자 상품인 오피스의 실질 캡 레잇(자본 환원율)이 4%대 초반인 걸 감안하면 STO 상품들의 목표 수익률은 상대적으로 높다고 볼 수 있다. 

출처=마스턴투자운용 R&S실, 각사공시자료, 한국은행

향후 STO 시장의 성장을 위해 몇 가지 제언을 해보고자 한다. 

첫째, STO는 투자할 수 있는 섹터와 대상 영역이 거의 무한하다고 볼 수 있다. 그런 측면에서 잠재투자자산 탐색, 시장분석, 투자판단을 위한 전문성 확보가 중요하다. 지금까지 시스템 개발과 마케팅에 집중해 왔다면, 앞으로는 부동산 전문 인력 확보와 육성에도 많은 노력을 기울여야 한다.

둘째, 앞서도 언급했던 DABS 방식의 차입 허용 등 규제 해소가 수반되어야 한다. 부동산 투자의 가장 기본 투자전략은 차입을 통한 레버리지 효과 극대화이기 때문이다.
셋째, 투자 규모 대형화를 위한 장기적 전략이 필요하다. STO 상품의 장점 중 하나는 플랫폼을 활용한 손쉬운 거래이다. 투자 규모, 즉 공모 규모가 커야 상품 도입 취지에 맞는 거래 회전율을 달 성할 수 있을 것이다.

넷째, 실물 부동산 투자 외에 STO를 활용하여 Secondary Market 진출도 검토해 보면 좋겠다. 아직까지 우리나라 부동산 투자시장은 Secondary Market이 크게 형성되어 있지 않고 그조차도 기관을 중심으로 거래가 이루어지고 있는데 STO를 활용한다면 개인들의 투자 유입을 가속화 시킬 수 있을 것이다.

다섯째, 블록체인 기술은 기존 증권 대비 국경 간 투자를 촉진할 수 있는 기술이기 때문에 장기적 관점에서 육성이 필요하며, 특히 글로벌 파트너 발굴과 협업을 통해 해외 자산에 대한 상품설계 및 출시도 고려해야 한다.

마지막으로, 가장 중요하고 시급한 것은 STO의 법제화이다. 싱가포르, 일본 등 금융 선진국들은 STO 법제화를 통해 가속도를 내고 있는 반면, 아직까지 우리나라는 그렇지 못한 실정이다. 하루빨리 법제화된 STO를 통해 부동산뿐만 아니라 다양한 상품들이 국경과 시간 제약 없이 거래되는 시대가 도래했으면 하는 바람으로 이번 기고를 마무리하고자 한다.