"공급절벽 오나” PF 현장 최대 60% 감소...시행사 자본규제 ‘후폭풍’

서울의 한 아파트 공사현장. 사진=뉴스1

[파이낸셜뉴스] 정부가 추진중인 디벨로퍼(시행사)의 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 자기자본비율 규제 강화가 시행될 경우 PF 대출 가능 사업장 수가 최대 60% 가량 감소할 수 있다는 분석이 나왔다.

규제 도입이 PF 시장 정상화 및 안정화에 도움이 될 수 있지만 갑작스럽게 적용될 경우 부작용이 크다는 것이 업계의 설명이다. 주택공급 확대를 위해서라도 단계적 시행과 선진 금융시스템 조성이 선행될 필요가 있다는 지적이다.

19일 업계에 따르면 정부는 PF 총 사업비에서 시행사의 자본비율이 낮을수록 대출 위험가중치를 높이는 방안을 검토중이다. 위험가중치를 높이면 대출이 줄어든다. 세부방안은 확정되지 않았으나 자본비율에 따라 위험가중치를 50~300% 수준으로 차등 적용하는 방안도 그 가운데 하나다.

부동산 PF 대출 위험가중치는 현재 은행 150%, 2금융권 100%다. 시행사의 자기자본 비율은 3~5% 수준이다. 업계는 정부 방안대로 추진될 경우 현행 자기자본비율 하에서는 최대 위험가중치(300%)를 적용 받는 사업장이 속출할 것으로 보고 있다.

A시행사 대표는 "대부분 중소업체들이어서 극히 일부 대형 시행사를 제외하고는 3~5% 수준의 자기자본 비율을 일시에 높이는 것은 불가능한 것이 현실”이라고 말했다. 300%의 위험가중치를 고려하면 대출 금액(기존 100억원 가정)이 33억원으로 줄어들 것으로 보고 있다.

실제로 한국부동산개발협회가 시행사 자기자본 5% 이하, 위험가중치 300% 적용을 가정해 시뮬레이션한 결과 대출 사업장 수가 크게 감소하는 것으로 분석됐다. PF 대출 가능 사업장 수가 은행권은 50%, 2금융권은 67% 등으로 뚝 떨어질 것으로 예측했다.

B시행사 대표는 “대형사 위주의 주요 지역 아파트 공급은 영향이 적겠지만, 특히 비 아파트의 경우 아예 씨가 마를 가능성이 크다”며 “중소형 시행사들이 무너지면서 관련 업계에도 도미도 여파를 미칠 것”이라고 지적했다.

외환위기와 금융위기를 거치면서 대형은 물론 중소형 건설사들도 자체사업에서 거의 손을 뗐다. 디벨로퍼가 부지 물색·지주작업·인허가 등 초기단계를 맡고, 본 PF 단계에서 건설사가 신용보강으로 참여하는 형태의 개발 시스템이 수십년간 유지돼 왔다. 때문에 PF 시장 정상화에는 동감하지만 자기자본비율 규제 강화가 급작스럽게 시행될 경우 여파가 적지 않다는 것이 업계의 우려다.

개발업계는 우선 자기자본 비율 규제 강화를 단계적으로 시행할 필요가 있다는 입장이다. 아울러 선진국에서 보편화 된 ‘에쿼티 금융시스템’ 도입이 선행되어야 한다는 주장이다.

개발협회 한 관계자는 “정상 사업장도 PF 대출을 꺼리는 게 요즘 현실”이라며 “공급 생태계 붕괴라는 시장에 미칠 부작용을 최소화 하는 방안도 검토 되어야 한다”고 강조했다.
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ljb@fnnews.com 이종배 기자