임차인의 권리금 양도 요청, 거절할 수 있을까? 신축 앞둔 건물주의 대응 방안 [한경부동산밸류업센터]

[밸류업가이드]
상가건물임대차보호법과 권리금 이슈, 건물주가 알아야 할 법적 고려사항

상담 문의

“안녕하세요. 저는 용산구 한남동에서 부동산 임대업을 하고 있는 이OO입니다.
제 건물 1층 임차인이 15년 이상 식당을 운영해왔으며, 최초 입주시기부터 현재까지 임차인의 명의가 그대로 유지되고 있습니다. 저는 임차인의 임대차 계약 만기에 맞춰 대대적인 신축 공사를 계획 중입니다. 그런데 최근 임차인이 새로운 임차인을 주선하며, 권리금 5억원을 받고 가게를 양도하겠다고 연락해 왔습니다. 임차인은 신규 임차인에 대한 지위 승계를 허락해 달라고 요청했습니다. 하지만 신축 계획을 진행하려는 상황이라 이 제안을 거절하려 합니다. 이런 경우, 제가 임차인의 요청을 거절해도 문제가 없을까요?”

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상황 분석 및 가이드

의뢰인께서 직면하신 상황은 상가 임대 사업을 운영하는 건물주들에게 자주 발생하는 문제 중 하나입니다. 이 상황에서 고려해야 할 몇 가지 중요한 사항을 아래에 설명 드리겠습니다.

1. 신규 임차인의 신뢰성 검토
권리금 5억원이라는 금액은 결코 적은 금액이 아닙니다. 특히 최근 경기 침체로 인해 상가 임대 시장이 위축된 상황에서, 이 정도 금액을 지불하면서 신규로 입주하려는 임차인이 얼마나 있을지는 의문입니다. 주요 상권인 강남역과 명동역에서도 공실률이 증가하고 있는 상황에서 상대적으로 유동 인구가 적은 한남동에 높은 권리금을 주고 입주하려는 임차인은 특수관계(지인, 친척, 사업 파트너 등)일 가능성도 염두에 둬야 합니다.
상가건물임대차보호법이 여러 차례 개정되면서, 일부 임차인들이 법을 악용해 위장 임차인을 주선하는 사례가 늘고 있습니다. 따라서 임차인이 제시한 신규 임차인의 진정성을 확인하는 것이 중요합니다. 임차인에게 신규 임차인과 직접 만날 수 있도록 주선해달라고 요청하고, 신규 임차인이 어떠한 업종을 운영할 계획인지, 권리금을 회수할 수 있을 만큼 충분한 영업 계획이 있는지 등을 직접 확인해야 합니다. 이를 통해 위장 임차인 여부를 가늠할 수 있습니다.

2. 임차인 제안을 거절했을 때 발생할 수 있는 법적 문제
만약 임차인이 제안한 신규 임차인을 정당한 이유 없이 거절할 경우, 임차인이 법적으로 대응할 가능성도 있습니다. 예를 들어, 임차인이 상가건물임대차보호법에 따라 새로운 임차인을 주선하려 했으나 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거부했다고 주장하며 손해배상 청구를 할 수 있습니다.
특히 임대차 계약 기간이 15년이 경과했더라도, 임차인은 권리금 회수 청구권을 주장할 수 있습니다. 따라서 임차인의 제안을 무조건 거절하는 것은 신중해야 합니다. 임차인에게 부정적인 답변을 주기보다는, 제안을 고민해보겠다고 하며, 신규 임차인과의 만남을 주선해달라고 요청하는 것이 좋습니다. 또한, 이러한 대화와 요청은 문자나 녹음 등으로 기록을 남겨두어, 이후 발생할 수 있는 법적 분쟁에 대비하는 것이 필요합니다.

3. 권리금 5억원의 적정성 평가
임차인이 요구하는 권리금 5억 원이 현실적인 금액인지도 검토해야 합니다. 이를 위해서는 부동산 중개사무소나 상가전문 컨설팅업체에 문의하여, 해당 지역의 권리금 수준을 조사해보는 것이 좋습니다. 최소한 3~5군데의 부동산 중개소를 방문하거나, 온라인 상가 양도양수 플랫폼 등을 활용해 권리금 시세를 파악할 필요가 있습니다.
또한, 좀 더 객관적인 자료를 확보하기 위해 감정평가법인에 의뢰하여 권리금 감정을 받는 방법도 있습니다. 만약 법적 분쟁으로 발전할 경우, 객관적인 자료가 중요한 증거로 작용할 수 있기 때문에 미리 권리금의 적정성을 입증할 수 있는 자료를 준비하는 것이 유리합니다.

결론
임차인의 권리금 양도 제안을 무조건 거절하는 것은 법적 리스크가 따를 수 있습니다. 신규 임차인의 신뢰성을 직접 확인하고, 권리금의 적정성을 검토한 후에 대응하는 것이 필요합니다. 임차인의 제안을 신중하게 검토하겠다는 의사를 밝히고, 상황을 충분히 파악한 후 법적 문제에 대비하는 것이 바람직합니다.

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