'월 122만원'씩 받던 주택연금, 재개발하면 어떡하나요?

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주택연금 가입자 평균 연령 및 월지급금, 주택가격(2024년 7월말 기준) /자료=주택금융공사

"주택연금을 받다가 이사하거나 재건축하면 어떻게 되나요?"

얼마 전 주택연금을 받는 중 집값이 오른다면 연금 지급액 등은 어떻게 되는지에 대한 기사를 쓴 적이 있습니다. 평생 자기 집에 살면서 매달 국가가 보증하는 월지급금을 받는 주택연금에 많은 분이 관심을 보이셨는데요. 특히 연금 가입 후 이사를 하게 되거나 혹은 재건축에 들어가면 어떻게 되냐고 궁금해하시는 분이 많았습니다.

주택연금 가입 후 이사하는 경우에도 새로 이사한 주택을 담보로 월지급금은 계속 받을 수 있습니다. 다만 기존에 살던 주택과 새로 이사한 주택의 담보가치에 차이에 따라 월지급금이 바뀔 수 있고, 추가보증료도 발생할 수 있습니다.

새로 이사한 주택의 가격이 더 높다면 추가 초기보증료를 납부하고, 증가한 주택담보가치만큼 월지급금이 늘어납니다. 반면 새로 이사한 주택의 담보가치가 떨어지면 남은 대출잔액과 비교 두 집 가격의 차이를 비교해 월지급금이 동일하거나 감소할 수 있습니다. 주택연금 가입 후 이사를 할 때는 미리 상담받고 조건변경 신청 등의 과정을 거쳐야 합니다.

서울 중구 주택금융공사 /사진=서울=뉴스1

주택연금 이용 중 재건축이나 재개발이 된다면 담보취득 방식에 따라 대응법이 다릅니다. '저당권 방식'은 주택연금을 계속해서 이용할 수 있습니다. 철거로 인해 주택이 사라지더라도 주택연금 지급정지 예외사유에 해당합니다. 재건축 등 참여로 인해 이사할 때도 주택연금을 계속 유지할 수 있습니다. 재건축 후 연금액은 재건축분담금을 환산한 금액만큼 월지급금이 늘어납니다.

다만 분양신청을 하지 않거나 철회한 경우, 분양대상에서 제외된 경우와 입주권을 제3자에게 매도하는 등 조합원 지위를 상실하면 지급정지 사유에 해당합니다. 또 재건축재개발 시에도 담보주택에 주택금융공사의 1순위 근저당권이 유지되므로 이주비대출 등에 금융기관의 1순위 근저당권 설정이 필요하면 관련 대출을 받지 못할 수 있습니다.

'신탁방식'은 주택의 소유주가 주택금융공사이므로 재건축사업 참여 자체가 불가능합니다. 이 경우에는 저당권 방식으로 변경한 후 재건축·재개발 사업에 참여해야 합니다.

주택연금 금리 테이블 /자료=주택금융공사

또 많은 분이 궁금해하신 부분이 '금리'입니다. 주택연금은 기본적으로 집을 담보로 맡기고 월지급금을 받는 대출로 이자가 발생합니다. 금리는 3개월 또는 6개월마다 변동되는데 기준금리는 가입자가 선택할 수 있습니다. 6개월 변동주기는 신규취급 코픽스(COFIX)에 0.85%포인트(P)가 붙고, 3개월 주기는 91일 CD(양도성예금증서) 금리에 1.1%P가 가산됩니다. 예컨대 6개월 변동주기를 선택한다면 신규취급 코픽스(3.42%)에 0.85%P가 가산된 4.27%의 금리(18일 기준)가 적용됩니다.

대출이자는 가입자가 현금으로 직접 납부하는 것이 아니라 주택연금대출 잔액에 매월 붙고, 중도해지 또는 사망 시 정산합니다. 사망 시 대출잔액이 주택처분가격을 초과하더라도 이는 정부가 부담합니다. 주택금융공사는 만약 이자를 매월 납입하면 실질적으로 월지급금이 감소하고, 부득이한 사정으로 이자가 연체될 경우 계약이 종료돼 당초 종신지급·종신거주 보장이라는 주택연금제도의 취지에 맞지 않는다고 설명합니다.

지난 7월 말 기준 주택연금 가입자의 평균 연령은 72세로 월평균 122만원을 지급받고 있습니다. 평균 3억8800만원의 주택을 담보로 제공한 상태입니다. 총가입자는 13만명을 넘어섰습니다. 평생의 노력이 담겨 있는 정든 집, 주택연금 가입 전 꼼꼼히 비교하고 충분한 상담을 받으시길 바랍니다.

김남이 기자 kimnami@mt.co.kr