반포 국평 60억 돌파 … 옆동네 잠원 재건축 군침 도네

한강변 조용한 강자
잠원동 일대 재건축

지하철 3호선 잠원역을 나오면 생각보다 고즈넉한 분위기에 깜짝 놀란다. 서울 지역 '투톱'인 반포와 압구정 사이에 있음에도 두 지역의 화려한 분위기와는 뭔가 사뭇 다르다. 잠원동. 부동산에 관심이 있는 사람이라면 '신반포 아파트'가 몰려 있는 지역으로 알고 있는 곳이다. 한신공영은 1977년부터 신반포1차(현재 아크로리버파크)를 시작으로 신반포28차까지 28개의 아파트 단지를 공급했다. 이 중에서 1차와 3차, 15차, 23차만 반포동이고 나머지는 모두 잠원동에 있다.

최근 '조용한 강자' 잠원동이 떠오르고 있다. 인근 반포동과 압구정동에서 30평대가 50억~60억원을 넘나들면서 한강변 등 잠원동이 가진 지리적 이점이 주목받는 중이다. 이 일대 '대장 아파트'인 아크로리버뷰 신반포 전용면적 84㎡는 지난 7월 42억6000만원에 거래되기도 했다. 물론 소규모 단지 위주라는 특유의 약점은 여전하다는 평가도 있다. 하지만 이들이 한강변 랜드마크로 거듭날 잠재력은 충분하다고 부동산 업계는 본다.

한강 조망 '끝판왕' 신반포2차

서울 한강변 재건축 단지 가운데서도 '알짜 입지'다. 땅 모양이 가로로 길기 때문에 재건축 이후 모든 가구가 한강을 볼 수 있을 것으로 기대된다. 지하철 3·7·9호선 고속터미널역 역세권까지 갖춰 길 건너편 래미안 원베일리는 물론 반포주공 1·2·4주구, 압구정 현대아파트 등과 견줄 만하다는 평가가 나온다.

고속터미널 '슬세권' 신반포4차

한강 조망은 안 나오지만 생활 편의성만큼은 반포·잠원을 통틀어 최상급으로 평가받는다. 고속터미널, 신세계백화점 강남점, 뉴코아아울렛 강남점 등을 모두 걸어서 접근 가능하며 지하철 3·7·9호선 고속터미널역 초역세권이다. 이른바 '슬(리퍼)세권'이다. 조합은 재건축을 통해 최고 49층, 1828가구 규모의 아파트 단지로 변신을 추진하고 있다.

소형 단지 '대장' 신반포7차

잠원역 역세권으로 320가구에 불과한 단지지만 이 동네에선 알짜로 꼽힌다. 경원중학교가 길 건너편이고, 뉴코아아울렛 강남점 등 이용도 쉽다. 이 아파트는 2015년 조합을 설립했지만 단지 규모가 작아 사업성 문제로 사업이 지지부진했다. 그러다 사업성을 끌어올릴 수 있는 대안으로 공공 재건축을 내세우며 속도가 붙기 시작했다.

스카이브리지 내세운 메이플자이

신반포4지구(신반포8·9·10·11·17차, 녹원한신, 베니하우스) 재건축 사업으로 지어지는 메이플자이는 신반포2차, 4차와 함께 잠원동 일대 대장 아파트다. 지상 최고 35층, 29개동, 3307가구를 짓는다. GS건설이 시공을 맡았고, 단지 남측 반포자이와 함께 거대한 '자이 타운'을 만들 것으로 기대되는 단지다.

잠원·신사 '더블역세권' 신반포12차

신반포12차는 상당히 구석이다. 실제로 방문해도 경부고속도로 옆에 붙어 있어 외진 곳이라는 느낌을 받는다. 하지만 이곳은 3호선 잠원역뿐만 아니라 신사역도 가까운 단지다. 아파트 옆 굴다리를 활용하면 신사역 사거리로 쉽게 나갈 수 있다. 이 단지는 2014년 안전진단을 통과하고 조합설립인가까지 받았지만 상가 소유주와의 분쟁 때문에 소송이 붙어 사업이 원점으로 돌아갔다. 이후 2021년 사업을 재개해 사업시행인가를 받은 상태다.

한강 조망에 공원 접근성, 신반포16차

규모는 2개동 396가구로 크지 않지만 한강변과 직접 맞닿아 있어 한강 조망이 강점이다. 한강 둔치까지 50여 ｍ이고, 한강까지도 200여 ｍ에 불과할 만큼 거리가 가깝다. 아파트 옆에 잠원한강공원으로 이어지는 출입구도 있다. 문제는 사업성이다. 소규모 단지라 공사비 상승 요인을 얼마나 견뎌낼지가 사업의 추진을 결정할 것으로 전망된다.

'1대1 재건축' 신반포18차

신반포18차는 원래 3개동으로 이뤄져 있었다. 그런데 잠원로를 기준으로 335·336동은 남쪽, 337동은 북쪽에 위치해 분리 재건축을 진행했다. 335·336동(126가구)은 신반포24차(132가구)와 통합 재건축을 진행해 래미안 신반포 리오센트로 준공됐다. 공사가 한창인 신반포18차 337동은 한강변이라는 점을 내세워 별도 재건축을 선택했지만, 1대1 재건축으로 일반분양 물량이 없다.

흔치 않은 통합, 신반포19·25차

메이플자이와 함께 잠원동에서 흔하지 않은 통합 재건축 추진 단지다. 신반포19차(242가구)와 신반포25차(169가구), 한신진일빌라트(19가구), 잠원씨제이빌리지(17가구) 등 4개 단지가 재건축 동맹을 결성해 609가구까지 규모를 키운다. 소규모 단지가 많다는 사실이 잠원동 재건축의 최대 단점이라는 점을 감안하면 사업성을 높이는 데 꽤 유리한 부분이다.

공사비 급등한 신반포22차

신반포7차와 붙어 있다는 점에서 입지는 잠원동 일대에서도 매우 좋은 편이다. 최고 35층, 2개동, 160가구 규모 공동주택을 짓는데, 현대엔지니어링을 시공사로 정했다. 문제는 이 단지가 소규모라는 점이다. 당초 3.3㎡당 569만원이던 공사비가 1300만원까지 올라가면서 조합과 시공사가 갈등을 빚었다. 서울시가 신반포22차를 서울주택도시공사(SH공사)의 공사비 검증 시범단지로 지정해 시공사 증액요구분의 75%만 타당하다는 결론을 내렸는데, 협의는 아직도 진행 중이다.

한강변은 아닌데 한강 조망…신반포27차

한강변은 아닌데 북쪽이 뚫려 있어 소형 평형과 저층을 제외하곤 모두 한강을 조망할 수 있는 아파트다. 지난 6월 SK에코플랜트를 시공사로 선정했다. 작은 규모지만 SK의 하이엔드 브랜드인 '드파인'을 적용할 예정이다. 210가구 소형 단지라서 공사비 예정 가격(3.3㎡당 958만원)이 얼마나 변동될지가 관건이다.

[손동우 기자]