30억짜리 아파트 집주인, 보유세 얼마나 줄어들까?

1주택자 926만원서 890만원으로

정부가 부동산 공시가격에 시세 변동률만 반영되도록 산정(계산) 방식을 바꾸기로 했습니다. 주택 가격이 하락해도 공시가격은 올라 국민의 세금 부담이 늘어나는 부작용을 줄이기 위해서입니다. 2035년까지 공시가를 시세의 90% 수준으로 끌어올리려 한 문재인 정부의 ‘공시가격 현실화 로드맵’은 폐지 수순을 밟게 됐습니다. 

국토부는 공시가격 산정식을 전년도 공시가격 '전년도 공시가격×(1+시장 변동률)’로 제시했습니다. 

조사자가 실거래가나 감정평가액, 자동산정모형(AVM) 가격 등을 종합 고려해 시장 변동률을 판단합니다. 시장 변동률이 10%라면 현재 공시가격이 10억원인 아파트의 내년도 공시가격은 11억원이 되는 구조입니다. 

실거래가가 없는 경우에는 감정평가액 변동, 자동산정모형(AVM) 등을 종합적으로 고려해 개별 부동산의 시장 변동률을 판단합니다. 

현재는 전년도 공시가격이 아닌 시세를 기준으로 매년 공시가격을 정하고 있습니다. 시세 대비 공시가를 얼마나 할지 '반영률'과 시세와 공시가의 차이를 줄이기 위한 '현실화율'을 고려합니다. 문재인 정부는 2035년까지 공시가격을 시세의 90% 수준으로 올리겠다는 목표를 세운 바 있습니다. 윤석열 정부는 이에 지난 3월 공시가격 현실화 계획을 폐지하겠다고 밝힌 있습니다. 이번에 산식을 바꾸는 건 후속 조치 차원입니다. 

정부안이 현실화하면 국민의 세 부담은 일부 완화할 전망입니다. 

국토부와 우병탁 신한은행 전문위원에 따르면 최근 시세가 30억원(올해 공시가격 22억5900만원, 시세반영률 75.3%)인 아파트의 내년도 공시가는 새 산식을 적용하면 22억9300만원이 됩니다. 기존 공시가격 현실화 로드맵이 유지될 경우(23억5800만원)에 비해 6500만원 낮아집니다. 이때 30억원짜리 집주인(1주택자, 3% 과표상한제, 공정시장가액비율 60% 적용 기준)의 보유세 부담은 926만원(기존)에서 890만원(새 산식)으로 36만원으로 낮아집니다. 

마찬가지로 새 산식 적용 시 시세 6억원 주택의 공시가격은 기존보다 900만원, 9억원 주택은 1800만원, 12억원 주택은 2400만원, 15억원 주택은 3300만원 낮아집니다. 물론 이는 작년 대비 올해 변동률(1.52%)을 가정한 수치입니다. 올해 서울 집값이 올라서 내년 변동률은 이보단 클 것으로 보입니다. 

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