원베일리처럼 시세 튀면?…새 공시가격 '이의제기' 이렇게 줄인다

국토부, 공시가격 합리화 방안 발표
공시가격 균형성 높이는 '3단계'는?
튀는 가격 재조사…"최대한 객관화"

정부가 새로운 부동산 공시가격 산정체계를 내놨다. 기존 공시가격 현실화 계획에 적용하던 '인위적인 인상률'을 걷어내고 시세만 반영한다는 점에서 2020년으로 되돌리는 셈이다. ▷관련기사: 9억짜리 집 내년 공시가격 '6.5억원→6.3억원'(9월12일)

또 특정 지역의 공시가격이 튀지 않도록 '균형성'을 높인다. 시세 반영률을 적용해 공시가격을 산정한 뒤 가격이 너무 높거나 낮은 지역을 골라내고 재산정하는 '3단계 절차'를 거친다. 

/사진=이명근 기자 qwe123@

국토교통부는 지난 12일 이런 내용을 담은 '부동산 공시가격 산정체계 합리화 방안'을 발표했다. 이 방안에 따라 새 공시가격은 전년도 공시가격에 '1+시장 변동률'을 곱해 산출한다. 

이때 시장 변동률은 해당 물건이나 유사 물건의 실거래가격 변동률, 감정평가액 변동률, AVM(자동산정모형) 등을 활용해 책정한다. AVM은 기계 학습 기반의 가격예측모형으로 한국부동산원은 2020년부터 AVM 가격을 공시가격의 검증 자료로 활용 중이다.

1단계로 '심층검토지역'을 선정한다. 시·군·구 단위로 조사자가 입력한 공시가격(안)은 국제 기준인 IAAO 가이드라인에 따른 '균형성 평가 기준'을 활용해 평가한다. 기준은 크게 △유형 내 균질성 △가액대별 형평성 △지역 간 평가수준 편차 등으로 나뉜다. 

유형 내 균질성은 조사자가 산정한 공시가격(안)의 COD를 측정해 최대 허용치를 초과한 지역은 균질성 제고 필요 지역으로 분류한다. COD는 실거래가 반영률의 평균 편차를 중위값으로 나눈 지수로 COD가 클수록 유형 내 편차가 크다. 공동주택의 경우 COD 10 이하를 양호하다고 본다. 

또 PRD를 측정해 미달하는 지역은 가액대별 형평성 제고 필요 지역으로 선정한다. PRD는 실거래가 반영률의 산술평균을 가중평균으로 나눈 지수다. PRD가 1 미만이면 고가 부동산 과다산정이라는 뜻이다. PRD는 0.98~1.03을 양호하다고 본다.

시·군·구별 균형성 수준 평가기준(안)/그래픽=비즈워치

지역 간 평가수준 편차는 실거래가격, 자동산정모형가격 등과 공시가격의 비율을 분석해 평가수준 과다·과소 지역을 선정한다. 이들 3개 기준에 따른 적정 구간을 벗어나는 지역은 '심층검토지역'으로 선정한다. 

2단계는 심층검토지역을 중심으로 공시가격을 재산정하는 단계다. 선별한 균형성이 낮은 부동산의 공시가격(안)은 중앙부동산가격공시위원회 심의를 통해 재산정을 요구해 균형성이 개선될 수 있도록 한다. 조사자들에게 재검토 및 재산정을 요구하는 것이다. 

가령 균질성 제고가 필요한 지역은 COD 상·하위 3~5% 조정을, 가액대별 균형성 제고가 필요한 지역은 PRD를 활용해 고가 및 저가 부동산 조정을 제안하는 식이다. 다만 균형성이 점진적으로 개선될 수 있도록 전년 공시가격의 최대 1.5% 이내로 균형성 제고 상한을 둔다. 

3단계는 재산정한 가격을 최종 검수하는 단계다. 조사자가 재산정한 공시가격(안)에 대해 부동산원이 조사자를 대면 검수해 검수 결과에 대한 검토 의견서를 작성한다. 대학교수, 공시 미참여 감정평가사 등 외부 전문가가 조사자의 재산정(안)을 최종 검수하고 국토부가 공시가격 열람(안)을 확정한다. 

지역 평가에 따른 공시가격 재산정 요구 방안(예시)/그래픽=비즈워치

이 같은 3단계 절차를 거치면 공시가격에 시세를 더 촘촘히 반영할 수 있을 것으로 국토부는 보고 있다. 이때 시세는 '통상 거래'를 기준으로 삼는다는 방침이다.

가령 서울 서초구 래미안원베일리의 경우 전용면적 84㎡의 실거래 가격이 올 초 40억원에서 최근 최고 60억원까지 50%가 올랐다. 그러나 이처럼 급등한 인상률이 통상 시세로 반영되진 않는다는 게 국토부의 설명이다. 

이유리 국토부 부동산평가과장은 "같은 단지에 있어도 형태, 특성 등에 따라 개별 물건의 차이가 있다"며 "실거래가 하나의 사례만 반영하는 게 아니라 여러 가격들을 활용해 변동률을 산정할 것"이라고 말했다. 

이어 "공시가격의 특성은 통상적인 시장에서 정상적 거래가 이뤄졌을 때 가격을 기준으로 삼고 있다"며 "투기수요나 다른 요인이 제거된 값으로 접근하는 것이지 실거래를 100% 추종해서 움직이진 않는다"고 덧붙였다. 

그는 이번 공시가격 합리화 방안에 대해 "균형성 제고를 통해 (변동률을) 플러스마이너스 시킬 수 있는 장치가 있다는 게 차이"라며 "또 조사자가 입력한 시장 변동률이 맞는 값인지 최대한 객관화해 산정할 수 있도록 보완장치를 강화한 것"이라고 설명했다. 

채신화 (csh@bizwatch.co.kr)

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