30억 반포자이, 내년 '공시가' 6500만원 떨어진다…보유세 36만원↓

국토부 '부동산 공시가격 산정체계 합리화 방안' 발표
시세 15억 아파트, 공시가 3300만원·보유세 3683원

서울 송파구 롯데월드타워 스카이전망대에서 바라본 강남 3구 (강남·서초·송파구) 아파트단지. 2024.7.30/뉴스1 ⓒ News1 김도우 기자

(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 정부가 '시장 변동률'을 기반으로 한 공정가격 산정방식을 도입한다. 이에 따라 시세 30억 원인 아파트 공시가격은 기존 공시가격 현실화 계획(시세반영률 90%) 대비 6500만 원, 보유세는 36만 원가량 낮아진다.

13일 국토교통부 등에 따르면 정부는 전날 이러한 내용의 '부동산 공시가격 산정체계 합리화 방안'을 발표했다.

먼저 국토부는 문재인 정부 당시 도입했던 공시가격 현실화 계획을 전면 폐지하겠다고 밝혔다.

공시가격을 시세의 90%까지 높이도록 설계한 탓에 시장 가격 변화를 제대로 반영하지 못하고, 국민 세 부담 증가, 가격 예측·신뢰성 하락 등 각종 '부작용'만 초래했다는 판단에서다.

이에 따라 '시장 변동률'을 기반으로 한 공시가격 산정식을 활용해 공시가격이 시장 가격 흐름과 비슷한 수준에서 움직이도록 재설계하겠단 방침이다.

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공시가격이란 정부가 토지와 건물에 대해 조사·산정해 공시하는 가격으로, 재산세, 종합부동산세(종부세), 건강보험료 등 67개 행정제도의 기초 자료로 활용된다.

공시가격에 따른 정책별 대상 규모는 △재산세(주택 1949만 건·2022년) △종부세(주택 41만 명·2023년) △지역건강보험료(1509만 명·2023년) △기초생활보험(255만 명·2023년) △국가장학금(99만 명·2023년) 등이다.

지난 2020년 11월 수립된 공시가격 현실화 계획은 오는 2035년까지 공시가격을 시세의 90% 수준까지 높이는 '인상 구조'로 설계됐다. 이 때문에 시장 가격의 변화가 없는 경우에도 공시가격은 매년 상승하는 문제점을 낳았다.

국토부는 '부동산 공시법' 개정작업을 통해 공시가격 산정체계를 합리화하겠다는 입장이다.

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이에 따라 앞으로는 공시가격 산정 시 전년도 공시가격에 '(1+시장변동률)'을 곱해 산출한다. 이는 현실화 계획 도입 전까지 사용했던 방식을 보완·활용한 것으로, 핵심인 '시장 변동률'은 실거래가격, 감정평가금액 등 객관적 지표를 토대로 각 조사 평자가들이 결정하게 된다.

만약 연내 법 개정이 완료되면 시세 30억 원 아파트의 내년도 공시가격은 22억 9300만 원으로, 공시가격 현실화 계획(23억 5800만 원) 대비 2.75%(6500만 원) 낮아진다.

이 경우 보유세는 약 36만 원 낮아지는 효과가 발생한다.

우병탁 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원에 따르면 시세 30억 원인 아파트를 기준으로 볼 때, 공시가격 현실화 계획을 이행 시 내년도 보유세는 △580만 6973원(재산세+도시지역분+지방교육세) △345만 6576원(종부세+농어촌특별세) 등 총 926만 3549원으로 나타났다.

반면 정부의 공시가격 합리화 이행시엔 890만 615원(재산세+도시지역분+지방교육세 579만 9719원, 종부세+농어촌특별세 310만 896원)으로 36만 2934원이 낮아졌다.

해당 시뮬레이션은 재산세 과표상한을 3%, 공정시장가액비율을 60%(재산세는 45%)로 가정해 계산됐다.

같은 조건으로 시세 15억 원인 아파트의 경우 공시가격은 3300만 원 떨어지는 반면, 보유세는 3683원(현실화 계획 252만 5486원, 합리화 시 252만 1804원)으로 큰 차이가 없었다.

한편, 국토부는 이번 공시가격 산정체계가 도입될 수 있도록 공시법 개정안을 즉시 발의할 계획이다.

개정안은 현실화 계획을 의무화한 규정(공시법 제26조의2)을 삭제하고, 공시가격의 균형성 달성을 위한 국가의 책무조항을 신설하는 등 내용이 담긴다.

joyonghun@news1.kr