[고준석의 실전투자]대항력 있는 임차인 보증금, 인수 여부 따져야

대항력 있다고 무조건 피할 필요 없어
임차인이 보증금 전액 배당받거나
위장임차인은 보증금 인수 안 해도 돼

고준석 연세대 상남경영원 주임교수

회사원 A 씨는 경매로 아파트를 매수하려고 한다. 그런데 대항력을 갖춘 임차인이 존재하는 물건을 피하다 보니, 쉽게 아파트를 찾지 못하고 있다. 대부분의 매수자는 대항력 있는 임차인만 있으면 지레 겁을 먹는다. 임차인은 등기부에 공시되는 기준 권리(근저당권 등)보다 먼저 주택 인도 및 주민등록 전입신고를 마치면 대항력을 취득한다. 이렇게 임차인이 대항력을 갖추고 있으면 매수인이 임차인의 보증금을 무조건 인수하는 것으로 오해하는 경우가 많다.

원칙적으로 매수인은 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 한다. 그러나 대항력(전입신고)과 우선변제권(확정일자)을 갖춘 임차인이 배당을 요구한 경우에는 보증금을 무조건 인수하지 않는다. 즉, 임차인이 보증금을 전부 배당받을 때에는 인수하지 않아도 된다는 뜻이다. 다만 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못한 경우엔 그 잔여 보증금에 대해서는 인수해야 한다.

매수인은 대항력 있는 임차인의 조건에 따라 천당과 지옥을 오갈 수 있다. 아파트를 포함한 주택을 매수할 때, 대항력을 갖춘 임차인이 존재하면 보증금 인수 여부에 관한 판단이 중요하다. 우선 △대항력과 우선변제권을 갖추고 보증금 전부를 배당받는 경우 △임차인이 대항력만 갖추고, 강제경매를 신청해 보증금을 전액 배당받는 경우 등은 매수인이 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 된다.

가족을 내세운 위장 임차인들도 있다. 분명한 것은 임대차계약이 통정 또는 허위표시면 무효가 된다. 예를 들어 임대차계약의 형식을 빌려 기존 채권을 임대차 보증금으로 대체하기 위해 주택의 인도와 전입신고를 마친 경우 대항력은 인정되지 않는다. 두 경우 모두 매수인이 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 된다는 뜻이다.

반면 매수인이 정말로 조심해야 하는 임차인이 있다. △대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 보증금 일부만 배당받는 경우 △임차인이 대항력은 갖추었지만 우선변제권(확정일자)이 기준 권리보다 늦은 경우 △임차인이 대항력은 갖추었지만 우선변제권이 없는 경우 △임차인이 대항력과 우선변제권을 갖추었지만 배당요구 종기보다 늦게 배당요구한 경우 △임차인이 대항력과 우선변제권을 갖추고 있었지만 배당요구를 하지 않은 경우 △임차인이 대항력과 우선변제권을 갖추고 배당요구를 했지만 조세채권이 있는 경우에는 매수인이 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 한다.

경매 물건 중에 대항력을 갖춘 임차인이 존재해도 무조건 피하지 말아야 한다. 때에 따라서는 매수인이 대항력을 갖춘 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되는 경우가 많기 때문이다. 또한 대항력을 갖춘 임차인이 위장 또는 가짜 임차인이면 당연히 대항력을 상실하게 된다. 따라서 대항력을 갖춘 임차인이 있다고 무조건 피하지 말고 임차인의 보증금에 대해 인수 여부를 꼼꼼하게 따져보고 경매에 참여하는 것이 바람직해 보인다.

고준석 연세대 상남경영원 주임교수