서울 아파트 공시지가 낮아진다

공시가 산정때 시세변동만 반영
인위적 인상 막아 稅부담 낮춰
법 개정 추진… 민주당 동의 관건

연합뉴스

국토교통부 제공

정부가 12일 내놓은 '부동산 공시가격 산정체계 합리화 방안'의 핵심은 인위적인 공시가격 끌어 올리기를 막겠다는 취지다.

부동산 가격은 시세와 공시가격으로 구분된다. 시세는 실제 시장에서 거래되는 가격을 말하고, 공시가격은 정부가 조사·산정해 공시하는 가격이다. 종합부동산세·재산세 등 각종 세금 부과는 물론, 건강보험료 사정, 기초연금·기초생활보장 수급자 선정 등 67개 분야의 판단 기준이 된다. 공시가가 오르면 그만큼 세금 등도 인상되는 구조다.

일반적으로 공시가격은 통상 실거래 가격보다 낮다. 문재인 정부는 지난 2020년 이같은 괴리를 줄이겠다며 '공시가격 현실화율 로드맵'을 만들었다. 핵심은 2020년 시세의 60%선이던 공시가격 현실화율을 2035년까지 90% 수준으로 끌어 올리는 것이다.

하지만 이 과정에서 부작용과 강한 반발이 나타났다. 이에 윤석열 정부는 현실화율 로드맵을 폐기해 시세 변동 이외에 공시가격을 움직이는 요소를 걷어내기로 했다.

국토부는 현실화율이 90%로 높아지면 시세 변동이 아예 없다고 가정해도 재산세 부담이 지금보다 61% 증가한다는 조세재정연구원의 연구 결과를 제시했다. 또 아파트 등 전체 공동주택의 20%에서 시세가 떨어졌는데도 공시가격은 높아지는 역전 현상이 발생할 가능성이 있다고 밝혔다.

국토부는 새로운 공시가격 산정방식을 '전년도 공시가격×(1+시장 변동률)'로 제시했다. 지금도 공시가격 산정 때 시세를 반영하지만, 현실화율 로드맵에 따라 시세 반영률을 매년 단계적으로 올리도록 돼 있다. 올해 공시가격이 5억원인 아파트의 시장 변동률이 10%이라면 내년 공시가격은 5억5000만원이 되는 식이다. 5억원 아파트의 실거래가가 1년 사이 5000만원 올랐다고 해서 시장 변동률이 바로 10%가 되는 것은 아니다.

새 방안이 시행되면 올해 공동주택 가격이 1.52% 올랐다고 가정했을때 공시가격 8억3000만원(시세 12억원)이었던 아파트는 내년 1200만원(1.52%) 오른 8억4200만원으로 공시가격이 책정된다. 하지만 현실화 정책이 그대로 유지될 경우 3700만원(4.52%)이 증가한 8억6700만원이 된다.

정부는 서울과 지방, 아파트와 단독주택, 고가와 저가 주택 등 지역별·유형별·가격대별로 벌어진 시세 반영률을 공평하게 맞추는 '키 맞추기'는 이어가기로 했다. 부촌인 서울 용산구 한남동 단독주택의 시세 반영률은 40~50% 선에 그치고, 지방 저가 주택은 70~80%라 형평성에 어긋난다는 문제 제기는 로드맵 도입의 배경이 된 바 있기 때문이다.

국토부는 새로운 공시가격 산정 체계를 담은 부동산 공시법 개정안을 발의할 계획이다. 다만 거대 야당인 더불어민주당이 이에 동의할 지는 불투명하다.

이윤희기자 stels@dt.co.kr