6억3200만원 vs 6억5000만원… 보유세 부담↓ [뉴스 투데이]

공시가 산정 비교해보니
2024년 공시가 6억2200만원 주택
시장 변동률 1.52% 적용 가정 산정
‘현실화 계획’ 적용 땐 3%P 더 증가
변동률 산출 객관성 확보가 핵심
자동산정모형 등 활용 검증 계획
개정 지연 땐 현실화율 조정 검토

윤석열정부가 12일 발표한 공시가격 산정방식 개선안은 전임 정부가 여러 논란에도 밀어붙인 ‘공시가격 현실화 로드맵’을 3년여 만에 폐기하고 현실화 추진 전 사용했던 방식을 보완·활용하는 방향으로 선회하는 내용이 담겼다. 현실화 계획은 시장가격의 변화가 없어도 공시가가 상승하는 방향으로 설계된 만큼 시장 변화를 충실하게 반영해 국민의 혼선과 불편을 줄이겠다는 취지다.

국토교통부에 따르면 현실화 계획 적용과 집값 급등이 겹친 2021∼2022년 공동주택 공시가격은 연평균 18% 상승했다. 현실화 계획 도입 이전 10년간 연평균 4.6% 상승했던 것과 비교해 공시가가 단기간에 급등한 것이다.

매년 시장가격 변동률에 맞춰 공시가격이 조정되도록 산정방식을 개선한 ‘부동산 공시가격 산정체계 합리화 방안’이 발표된 12일 서울 중구 남산을 찾은 한 시민이 서초구 쪽의 대규모 아파트단지를 바라보고 있다. 이재문 기자

이는 결국 국민의 보유세 부담 가중 등으로 연결됐다. 주택분 재산세의 경우 2020년 5조8000억원 수준에서 2021년 6조3000억원, 2022년 6조7000억원으로 뛰었다. 한국조세재정연구원은 공시가 현실화 계획에 따라 공시가격을 시세의 90% 수준까지 올릴 경우 주택분 재산세 부담이 현행 대비 61% 증가할 것으로 분석했다. 시세 하락기에는 공시가가 거래가격을 넘어서는 역전 현상으로 반발이 나타나기도 했다.

전년도 공시가에 시장 변동률을 반영하는 개선안은 현실화 계획 시행 전 산정방식과 뼈대는 동일하다. 핵심은 시장 변동률을 어떻게 측정·평가할지다. 정부는 조사자가 변동률 산출에 활용한 비교 시장가격과 그 가격을 활용한 사유, 감정평가금액 등을 제출토록 해 객관성을 확보한다는 방침이다.

여기에 조사자가 부동산의 시장가치 변화분을 제대로 입력했는지 여부를 국제과세평가사협회(IAAO) 기준에 맞게 개발한 ‘자동산정모형’(AVM)을 통해 평가하기로 했다. AVM은 기계학습기반의 가격예측모형으로, 한국부동산원은 2020년부터 AVM 가격을 공시가 검증자료로 활용 중이다.

만약 산정된 시·군·구 단위 공시가가 국제기준과 비교해 균형성이 크게 저하됐다고 평가되는 경우에는 ‘심층검토지역’으로 선정해 추가 심의 및 재산정에 나선다.

앞서 올해 공동주택 공시가격 시세반영률은 2020년 수준인 69%로 동결됐다. 이를 토대로 국토부가 시뮬레이션한 사례를 보면 시세가 3억원인 주택의 경우 올해 시세반영률 68.1%에 따른 공시가격이 2억400만원이었는데, 내년 공동주택 변동률이 1.52%라 가정할 때 현실화 계획 이행 시 내년 2억1100만원이 되지만 합리화 방안을 적용하면 2억700만원이 된다. 시세 30억원인 고가주택은 현실화 계획에 따른 반영률 75.3%가 적용돼 올해 공시가격이 22억5900만원이었는데 개정안 시행 시 역시 같은 변동률이 적용돼 내년 22억9300만원이 된다. 이는 내년 공동주택 시장변동률이 올해(1.52%)와 비슷하다는 전제에 따른 추산치다.

개선안을 담은 법안이 국회를 통과해야 효력이 발생한다. 국토부는 관련 법 개정안을 이달 중 발의하기로 했다. 법 개정에 최선을 다하되, 11월쯤에는 내년도 공시가 준비에 본격 착수해야 하는 만큼 그때까지도 협의가 지지부진하면 올해처럼 현행 체계 내에서 시세반영률(현실화율)을 조정하는 방식을 검토 중이다. 이 경우 과거 정부의 기조에 따라 ‘보유세 폭탄’을 맞은 국민 반발이 예상된다.

진현환 국토부 제1차관은 “내년부터 국민 인식에 기반해 공시제도가 보다 합리적으로 운영되기 위해서는 공시가격 산정체계 개편이 필요하며, 조속한 시일 내에 법이 개정될 수 있도록 노력하겠다”고 말했다.

세종=이강진 기자 jin@segye.com