'집값 떨어졌는데 공시가격 상승' 부작용 없앤다

文정부 '현실화 로드맵' 폐기
국토부, 산정방식 합리화 추진
시세 90%까지 인위적 인상 막아
실거래가 웃도는 역전현상 차단
지역·주택 유형별 형평성 확보
30억 아파트 새 산식 적용하면
공시가격 6500만원 더 낮아져
공시법 개정…野 동의가 관건

정부가 부동산 공시가격에 시세 변동률만 반영되도록 산정(계산) 방식을 바꾸기로 했다. 주택 가격이 하락해도 공시가격은 올라 국민의 세금 부담이 늘어나는 부작용을 줄이기 위해서다. 2035년까지 공시가를 시세의 90% 수준으로 끌어올리려 한 문재인 정부의 ‘공시가격 현실화 로드맵’은 폐지 수순을 밟게 됐다.

국토교통부는 12일 이 같은 내용의 ‘부동산 공시가격 산정체계 합리화 방안’을 발표했다. 현재는 공시가격 현실화율(시세 반영률)이 매년 단계적으로 높아져 부동산 시세 변화가 거의 없더라도 공시가격이 상승하는 구조로 설계돼 있다. 정부는 ‘전년도 공시가격×(1+시장 변동률)’이라는 비교적 단순한 산식을 적용해 공시가격을 산출하기로 했다. 시장 변동률은 실거래가나 감정평가금액 등을 바탕으로 적용한다.

 ○“기존 산식으론 재산세 61%↑”

공시가격 현실화 로드맵은 2021년부터 적용됐다. 2020년 기준 토지와 단독·공동주택 등의 공시가 현실화율은 50~70% 수준이었는데, 매년 평균 3%포인트씩 올려 2035년 90%를 달성한다는 계획이었다. 이 여파로 직전 10년간 연평균 4.6%이던 공동주택 공시가격 변동률이 2021년 19%, 2022년 17.2%로 껑충 뛰었다. 집값 상승세와 맞물린 결과다. 국민이 낸 주택분 재산세와 종합부동산세 합계액은 2020년 7조3000억원에서 2021년 10조7000억원으로 늘었다.

집값이 하락할 땐 공시가보다 실거래가가 더 낮아지는 기현상도 나타났다. 집주인 입장에선 주택 가격이 내려갔는데도 보유세 부담은 늘어난 것이다. 국토연구원은 공시가격 현실화율이 예정대로 90%에 도달하면 공동주택의 20%, 표준(단독)주택의 25%에서 이 같은 ‘공시가-실거래가 역전’ 현상이 나타날 것으로 내다봤다. 현실화율이 90%까지 높아지면 시세 변동이 없더라도 주택분 재산세 부담이 지금보다 61% 뛸 것이란 연구 결과(한국조세재정연구원)도 있다.

윤석열 정부는 국민의 세 부담을 덜어주기 위해 2023년부터 공시가격 현실화율을 더 올리지 않고 2020년(공동주택 기준 평균 69%) 수준으로 되돌렸다. 지난 3월 윤석열 대통령이 공시가격 현실화 계획 폐지 방침을 밝힌 데 이어 국토부가 이날 새 대안을 제시한 것이다.

 ○30억 아파트 보유세 36만원 낮아질 듯

국토부는 공시가격 산정식을 ‘전년도 공시가격×(1+시장 변동률)’로 제시했다. 조사자가 실거래가나 감정평가액, 자동산정모형(AVM) 가격 등을 종합 고려해 시장 변동률을 판단한다. 시장 변동률이 10%라면 현재 공시가격이 10억원인 아파트의 내년도 공시가격은 11억원이 되는 간단한 구조다. 국토부 관계자는 “실거래가 외에 다양한 지표를 고려하기 때문에 단순히 A아파트 가격이 20% 올랐다고 공시가격도 20% 오르는 건 아니다”고 설명했다.

현재 지역과 주택 유형, 가격대 등에 따라 부동산 공시가격 현실화율의 차이가 크다. 예컨대 중저가 아파트의 현실화율이 70~80%에 달하는데, 거래가 뜸한 고급 단독주택은 40~50% 선에 그치는 경우가 있다. 정부는 이 간극을 좁히는 ‘보정 작업’은 지속하기로 했다. 만약 조사자가 제시한 공시가격이 균형성 평가 기준에 어긋난다고 판단되면 ‘심층 검토지역’으로 지정해 재심의를 거치도록 했다.

정부안이 현실화하면 국민의 세 부담은 일부 완화할 전망이다. 국토부와 우병탁 신한은행 전문위원에 따르면 최근 시세가 30억원(올해 공시가격 22억5900만원, 시세반영률 75.3%)인 아파트의 내년도 공시가는 새 산식을 적용하면 22억9300만원이 된다. 기존 공시가격 현실화 로드맵이 유지될 경우(23억5800만원)에 비해 6500만원 낮아진다. 이때 30억원짜리 집주인(1주택자, 3% 과표상한제, 공정시장가액비율 60% 적용 기준)의 보유세 부담은 926만원(기존)에서 890만원(새 산식)으로 36만원으로 낮아진다.

변수는 이 안을 시행하기 위해선 부동산공시법 개정이 필요하다는 점이다. 공시가격 현실화 로드맵은 문재인 정부 때 도입된 만큼 야당이 이에 동의할지가 관건이다.

이인혁/유오상 기자 twopeople@hankyung.com