시세 30억 1주택자 보유세, 926만원서 890만원으로

공시가 산정 합리화안 발표
文정부 도입 '현실화안' 폐기
각종 稅부과 기준 공시지가
집값 그대로면 변동 없게 돼
거대 야당 동의 변수로 남아

국토교통부가 시세 변동만 반영되도록 공시가격 산정방식을 바꾸고 나선다. 문재인 정부 때 도입된 '공시가격 현실화 계획'을 폐지해 인위적인 인상분을 덜어내는 게 핵심이다. 다만 법을 바꿔야만 실현 가능한데 거대 야당이 동의할지 미지수다. 12일 국토부는 '부동산 공시가격 산정체계 합리화 방안'을 발표했다. 공시가격은 정부가 정하는 주택가격이다. 재산세와 종합부동산세 등 67개 제도의 기준 가격으로 활용된다. 이번 방안은 공시가격이 시장가격 변화 정도만을 반영하도록 하는 게 골자다.

아예 기준을 전년도 공시가격으로 잡고, 여기에 시장 변동률을 가감하는 방식(전년도 공시가×(1+시장 변동률))으로 매년 공시가격을 구할 방침이다. 단순하게 계산해 올해 공시가격이 10억원인 아파트의 시장 변동률이 10%라면, 내년 공시가격은 11억원이 되는 식이다. 실거래가가 없는 경우에는 감정평가액 변동, 자동산정모형(AVM) 등을 종합적으로 고려해 개별 부동산의 시장 변동률을 판단한다.

현재는 전년도 공시가격이 아닌 시세를 기준으로 매년 공시가격을 정하고 있다. 시세 대비 공시가를 얼마나 할지 '반영률'과 시세와 공시가의 차이를 줄이기 위한 '현실화율'을 고려한다. 이는 문재인 정부 때인 2021년부터 쓰기 시작한 산정방식(시세×(시세 반영률+현실화율))이다. 문재인 정부는 2035년까지 공시가격을 시세의 90% 수준으로 올리겠다는 목표를 세웠다. 당시 공시가격이 공동주택은 시세 대비 70%, 단독주택은 55.8%에 머물렀기 때문이다.

그러나 집값이 급등하는 와중에 현실화율까지 더해지니 공시가격이 급격히 올라 세 부담이 커졌다. 보유세가 2020년 7조3000억원에서 2021년 10조7000억원으로 뛰며 반발이 거셌다. 윤석열 정부는 이에 지난 3월 공시가격 현실화 계획을 폐지하겠다고 밝혔다. 이번에 산식을 바꾸는 건 후속 조치 차원이다.

국토부는 현실화율을 고려하지 않으면 세 부담이 줄어들 것으로 기대한다. 새로운 산식을 적용하면 시세 30억원인 주택은 기존 산식으로 구한 것보다 공시가격이 6500만원 낮아지는 효과가 생긴다고 설명했다. 마찬가지로 새 산식 적용 시 시세 6억원 주택의 공시가격은 기존보다 900만원, 9억원 주택은 1800만원, 12억원 주택은 2400만원, 15억원 주택은 3300만원 낮아진다. 물론 이는 작년 대비 올해 변동률(1.52%)을 가정한 수치다. 올해 서울 집값이 올라서 내년 변동률은 이보단 클 것으로 보인다.

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장이 이를 토대로 시세 30억원 집의 내년도 보유세를 시뮬레이션한 결과, 보유세 상승률이 기존 방안(12.7%)보다 5.2%포인트가량 줄어든 7.5%로 나타났다.

국토부는 이날 아파트와 비아파트 사이 공시가격 균형성을 맞추는 방안도 내놨다. 부촌인 서울 용산구 한남동 단독주택의 시세 반영률은 50% 수준인데, 지방의 저가 아파트 시세 반영률은 70~80% 수준이라 형평성에 어긋난다는 문제가 꾸준히 지적됐기 때문이다. 조사자가 입력한 공시가격을 평가해 균형성 평가 기준에 어긋나는 곳은 '심층검토지역'으로 지정한 뒤 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 통해 재산정을 요구해 균형성이 개선될 수 있도록 한다.

국토부는 "합리화 방안이 시행되면 급격한 속도의 인위적 시세 반영률 인상 계획이 더 이상 적용되지 않아 집값 변동과 상관없는 무리한 보유세 인상에 대한 우려를 덜 수 있을 것"이라고 밝혔다. 다만 정책이 실현되려면 반드시 부동산공시법이 바뀌어야 한다. 하지만 현재 국회는 여소야대 형국이다. 문재인 정부 때 도입한 계획을 폐지하는 데 거대 야당이 동의할지 미지수다. 국토부는 법안이 올해 통과되지 않을 경우 후속 조치를 올해 11월 추가로 발표할 예정이다.

[이희수 기자]