부동산 공시가격, 시세 변동만 반영…文정부 공시가격 현실화 폐지 추진[부동산360]

정부, 공시가격 산청체계 합리화 방안 발표
공시가가 실거래가 역전 등 부작용 속출 탓
공시가 균형성은 제고…공시법 개정 추진

[헤럴드경제=고은결 기자] 정부가 문재인 정부에서 도입한 ‘공시가격 현실화율 로드맵’ 폐지를 추진하고, 대신 부동산 공시가격에 시세 변동만 반영되도록 산정 방식을 바꾸겠다는 계획을 밝혔다. 인위적인 시세반영률 인상을 걷어내, 집값 변동과 상관없는 무리한 보유세 인상 우려를 덜겠단 구상이다. 정부 계획대로 로드맵을 폐기하고 공시가격 산정 방식을 바꾸려면 야당의 동의를 얻어 법을 개정해야 한다.

국토교통부는 12일 이런 내용을 담은 ‘부동산 공시가격 산정체계 합리화 방안’을 발표했다. 이는 지난 3월 대통령 주재 민생토론회에 따른 현실화 계획 폐지를 실행하기 위한 구체적 이행계획이다.

앞서 현실화 계획은 2020년 11월 지난 정부에서는 2035년까지 공시가격을 시세의 90% 수준으로 인상하는 것을 목표로 수립됐다. 그러나 현 정부는 이를 그대로 두면 국민의 보유세 부담이 급증하기 때문에 폐지해야 한다고 판단했다.

이날 국토부는 현실화율이 90%로 높아지면 시세 변동이 아예 없다고 가정해도 재산세 부담이 지금보다 61% 증가한다는 조세재정연구원의 연구 결과를 제시했다. 또 아파트 등 전체 공동주택의 20%에서 시세가 떨어졌는데도 공시가격은 높아지는 역전 현상이 발생할 가능성이 있다고 짚었다. 이에 현실화율 로드맵을 폐기해 시세 변동 이외에 공시가격을 움직이는 요소를 뺀다는 구상이다.

국토부는 공시가격 산정식을 ‘전년도 공시가격 X (1+시장 변동률)’로 제시했다. 시장 변동률은 조사자가 실거래가 변동과 함께 감정평가액 변동, 자동산정모형(AVM)을 종합적으로 고려해 판단한다. 조사자의 주관이 개입되지 않는 시장 변동률 산정이 관건이다. 국토부는 조사자가 입력한 시장 변동률의 적정성을 실거래 가격, 감정평가 금액 등 객관적인 증거로 입증하도록 할 계획이다. 균형성 제고가 필요하다고 인정한 부동산은 균형성 제고분을 추가 반영한다.

기존 현실화 계획에 따르면 아파트 공시가격은 올해 3.72%~4.52% 오를 예정이었지만, 합리화 방안에 따라 1.52% 증가에 그칠 전망이다. 이런 산정방식을 기반으로 2025년 공시가격을 계산하면, 2024년 공동주택 변동률이 1.52%를 전제할 때 시세 9억원~12억원 사이의 공동주택 공시가격 변동폭(4.52% 증가→1.52% 증가)이 가장 크다.

국토부는 공시가격의 균형성도 제고한다는 방침이다. 서울과 지방, 아파트와 단독주택, 고가와 저가 주택 등 지역별·유형별·가격대별로 벌어진 시세 반영률을 공평하게 맞추는 ‘키 맞추기’는 이어간다. 조사자가 입력한 공시가격을 평가해 균형성 평가 기준에 어긋나는 곳은 ‘심층 검토지역’으로 선정하고, 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 통해 재산정을 요구해 균형성이 개선될 수 있게 한다. 재산정안은 외부 전문가가 검수해 공시가격 열람안이 확정된다.

국토부는 “합리화 방안이 시행되면 급격한 속도의 인위적 시세 반영률 인상 계획이 더 이상 적용되지 않아 집값 변동과 상관없는 무리한 보유세 인상에 대한 우려를 덜 수 있을 것”이라고 밝혔다. 국토부는 새로운 공시가격 산정 체계를 담은 부동산 공시법 개정안을 즉시 발의할 계획이다.

keg@heraldcorp.com