금융수장 오락가락 발언 … 부동산대출 혼선 부추겨

대출규제 죄었다 풀었다 혼란
애꿎은 실수요자들만 발동동
정부, 가계부채 관리 못지않게
전세대출 개혁에도 관심 둬야
부동산 과열의 원인으로 지적
DSR규제 편입도 방법 중 하나

주택시장의 과열된 수요를 진정시키기 위해 주요 은행들이 대출 한도를 잇달아 축소하고 있다. 사진은 한 시중은행의 가계대출 상담 창구. 매경DB

최근 1~2년간 한국 사회를 시끄럽게 한 3대 논란의 키워드는 '전세제도' '전세대출' '전세사기' 등 전세 관련이다. 최근 주요 은행 주택담보대출 한도 축소와 전세대출 규제가 뜨겁게 달아오르고 있다.

지난 8월 26일 신한은행이 조건부 전세대출 금지와 모기지신용보험(MCI)·모기지신용보증(MCG) 가입 제한을 시작한 데 이어 KB국민은행이 같은 달 29일부터 '수도권 주담대 만기 30년으로 축소'를 포함한 대출 규제 강화를 시행하기로 했다. 뒤이어 우리은행도 조건부 전세대출 금지와 주담대의 MCI·MCG 가입 제한을 9월 2일부터 시행하고 있다.

MCI에 가입하면 주담대 때 소액임차인 우선변제 보증금을 공제하는 주담대 가액 산정 방식을 피할 수 있다. 일명 방공제 금액 대상에서 제외되는 것이다. 서울의 소액임차인 최우선 변제금 금액은 최대 5500만원이다. 즉 5억원인 주택을 매입할 때 주택담보대출비율(LTV)이 80%인 경우 4억원까지 대출이 가능한데 일명 '임차인 방공제' 5500만원을 제하고 나면 3억4500만원을 받을 수 있다. 그런데 MCI에 가입하면 4억원을 받을 수 있다. MCI는 SGI서울보증에서 취급한다.

MCG도 MCI와 같은 기능이 있다. 취급 기관은 한국주택금융공사(HF)다. 두 상품 모두 가구당 2건까지 가입이 가능하며 투자자들은 거의 대부분 대출을 더 받기 위해 이 상품을 이용한다. 국민은행, 우리은행, 신한은행이 동시에 이 상품 가입을 취급하지 않기로 하고 시행 중이다. 결론적으로 주담대 한도를 축소한 것이다. 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지는 명약관화하다. 주택 시장의 과열된 수요를 진정시키고 수도권 주택 가격 상승을 멈출 것으로 보인다.

그런데 주요 은행들이 대출 축소 대책을 시행하는 과정에서 금융당국 수장들의 오락가락 발언은 오히려 혼선을 부추긴다.

이복현 금융감독원장은 지난달 한 시사교양 프로그램에 나와 "앞으로 은행에 대한 개입을 더 세게 해야 하는 것 아닌가 생각한다"며 가계부채의 심각성을 언급했다. 그런데 돌연 지난 4일에는 '실수요자 및 전문가 현장간담회'를 개최한 뒤 "실수요자에 대한 제약은 안 된다"며 금융권과 시장에 새로운 신호를 보냈다.

이에 화답(?)하듯 우리은행이 실수요자 예외 조항 9가지를 구체적으로 제시하면서 실수요자의 경우 일단 차질 없이 자금 계획이 진행될 수 있도록 조치를 취했다.

이런 일련의 과정에서 부동산 분위기는 한마디로 '심리가 널뛰는' 시장이 됐다. 현 부동산 시장은 과도한 주담대와 전세대출 및 전세보증제도가 떠받치고 있다고 해도 과언이 아니다. 최근 수도권 중심의 가파른 집값 상승은 경제 상황 호전에 따른 것이 아닌 특례보금자리론과 50년 만기 주담대 등 정부의 인위적 금융정책의 결과물이다.

부동산 시장의 가격 불안을 잠재우기 위해서는 흔들림 없는 가계부채 안정화가 필요하다는 점은 명약관화하다. 특히 최근 대출 규제와 관련해 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축) 등 분양 주택 전세 불안이 주요 이슈로 떠오른 바 있다. 필자는 이는 과도한 우려라고 판단한다. 수분양자의 경우 입주 후 실거주가 지극히 자연스러운 모습이다. 거주하지 않을 집을 분양받는 것은 오히려 투기에 해당할 수 있다.

한편 '전세대출'이 부동산 시장에서 중요한 역할을 한다는 점이 이번 은행권의 대출 규제 상황에서 여실히 드러났다. 전세대출은 2008년 이명박(MB) 정부 당시 최대 한도가 1억원으로 시작해 그해 9월 2억원으로 확대됐다. 박근혜 정부에 이르러 최대 5억원까지 확대됐다. 그 결과 전세 시장의 유동성과 세입자의 부채 규모를 크게 확대하는 결과를 낳았다. 이는 곧 과도한 전셋값 상승과 이로 인한 매매가격 상승을 부추기고 있다.

전세가가 오르면 매매가도 동반 상승한다는 것은 이제 부동산 시장에서 상식에 속한다.

국가와 청년, 미래 세대를 위해 전세대출제도의 개혁이 필요하다. 전셋값이 안정되면 주택 정책은 90% 성공한 것과 마찬가지다. 정부는 이번 기회에 전세대출도 DSR 제도권 범위 내로 편입시키는 등 대대적인 대출 개혁을 통해 주택 시장 안정을 도모해야 한다.

[한문도 서울디지털대 초빙교수]