추석 이후 가을 '분양 큰 장' 열린다…청약 전략은

내달까지 전국 6만가구…서울 5462가구
청담르엘·잠실래미안아이파크 등 관심
8·8대책으로 연말엔 '바늘구멍' 청약 경쟁
11월부터 청약시 무주택자 범위 대폭 확대
청약통장 월 납입액 25만원 상향에 주목
DSR 2단계 시행 등 대출 문턱 높아져
"연말까지 가격 상승세·거래량 둔화 예상
금리 인하 예정…매매가 추이 잘 살펴야"

청담르웰

오는 추석 연휴 이후부터 다음달까지 전국에서 약 6만3000가구(총가구 기준)가 공급된다. 가을철 ‘분양 큰 장’이 열리는 가운데, 서울 강남3구(강남·서초·송파) 등 핵심 입지에서도 적지 않은 물량이 나올 예정이어서 예비 청약자의 관심이 커지고 있다. 분양가 상승세로 “지금이 가장 저렴하다”는 심리, 향후 신축 공급 부족 우려 등이 맞물리며 서울 청약시장 열기는 당분간 이어질 전망이다.

기존 아파트 매매를 고려 중인 수요자의 속내는 다소 복잡해졌다. 서울 아파트 매매가격이 24주 연속 뛰는 등 여전히 상승세를 보이고 있다. 하지만 정부가 ‘8·8 대책’을 통해 주택 공급 확대 의지를 내비쳤고, 금융권이 일제히 대출 문턱을 높이고 있는 게 관건이다.

◆강남3구에서 일제히 공급

11일 부동산인포에 따르면 이달 넷째 주부터 다음달까지 전국 62개 단지에서 6만3835가구(일반분양 4만5770가구)가 분양을 계획하고 있다. 수도권에서 4만759가구가 나오고, 지방에선 2만3076가구가 공급된다. 서울에선 총 5462가구가 출격을 대기 중이다. 강남3구를 비롯해 마포, 성동 등 인기 지역에서 신규 분양이 예정돼 있어 특히 관심을 끈다.

롯데건설은 이달 강남구 청담동에서 ‘청담르엘’을 내놓는다. 총 1261가구 규모 대단지로, 이 가운데 149가구가 일반분양된다. 청담삼익아파트를 재건축한 이 단지의 분양가는 3.3㎡당 7209만원으로 책정됐다. 분양가상한제 적용 단지 중 역대 최고가다. 그럼에도 주변 시세 대비 10억원 저렴해 하반기 최대 ‘로또 단지’로 꼽힌다.

서초 아크로리츠카운티

다음달 송파구 신천동에선 삼성물산과 HDC현대산업개발이 잠실진주아파트를 재건축해 선보이는 ‘잠실래미안아이파크’가 시장에 나온다. 총 2678가구로 올가을 서울 분양단지 중 최대 규모다. 일반분양 물량도 589가구로 적지 않다. 서초구 방배동에선 DL이앤씨가 ‘아크로리츠카운티’(총 721가구, 일반분양 166가구)를 선보인다. 두 단지 모두 분양가 ‘캡’이 씌워져 입지와 가격 경쟁력 모두를 갖춘 만큼 상당한 청약자가 몰릴 것으로 예상된다.

마포 에피트어바닉

서울에선 이외에도 마포구 아현동 ‘마포에피트어바닉’(총 198가구), 강서구 방화동 ‘강서센트럴아이파크’(총 543가구), 구로구 구로동 ‘구로우성타운소규모재건축’(총 61가구) 등이 분양을 앞두고 있다. 수도권에선 김포 ‘한강수자인오브센트’(3058가구), 인천 연수구 ‘래미안송도역센트리폴’(2549가구), 성남 ‘해링턴스퀘어신흥역’(1972가구), 평택 ‘힐스테이트평택역센트럴시티’(1918가구), 과천 ‘프레스티어자이’(1445가구) 등 대단지가 나올 예정이다.

◆청약 월납입액, 25만원 상향

‘분양 대목’이 펼쳐지지만, 청약자의 마음이 편하지 않다. 경쟁이 치열해지며 당첨 문턱도 높아지고 있다. 리얼투데이에 따르면 올해 1~8월 서울 1순위 청약 평균 경쟁률은 140.6 대 1을 나타냈다. 2021년 이후 3년 만에 세 자릿수를 기록한 것이다. 지난 7월 분양한 서초구 ‘래미안원펜타스’에선 만점(84점) 통장이 세 개나 등장했고, 지난달 ‘디에이치방배’에서도 79점짜리 고가점 통장이 나왔다.

연말엔 ‘바늘구멍’이 더 좁아질 공산이 크다. 정부가 8·8 대책을 통해 청약 때 무주택자 범위를 대폭 확대하겠다고 발표했기 때문이다. 오는 11월부터 전용면적 85㎡ 이하, 공시가 5억원(지방은 3억원) 이하 비아파트 1주택 소유자도 청약 과정에서 무주택자로 취급된다. 기존엔 전용 60㎡ 이하, 공시가 1억6000만원(지방은 1억원) 이하 비아파트 한 채 보유자만 무주택자로 간주했다. 빌라 등의 소유주가 청약시장에 대거 진입할 것으로 예상되면서 ‘가점 인플레이션’은 더 심해질 전망이다.

이에 공공분양 주택으로 눈을 돌리는 소비자도 적지 않다. 다음달부터 청약통장 월 납입인정액이 10만원에서 25만원으로 상향되는 걸 주목해야 한다. 공공분양은 저축 총액을 기준으로 당첨자를 선정하는 만큼 3기 신도시 등 공공분양을 노린다면 매달 25만원씩 붓는 게 당첨 확률을 높일 수 있다.

◆서울 집값, 24주 연속 올랐지만…

한국부동산원에 따르면 이달 첫째 주 서울 아파트 매매가격은 한 주 전 대비 0.21% 오르며 24주째 상승 랠리를 이어갔다. 하지만 최근 3주 연속 상승 폭이 줄어들고 있는 게 눈에 띈다. 서울 아파트 거래량도 7월 8769건까지 올랐지만, 8월부턴 다소 숨 고르기 상태라는 관측이 나온다. 그린벨트(개발제한구역) 해제를 통한 8만 가구 추가 공급 등 정부가 공급 확대 의지(8·8 대책)를 내비친 게 일부 영향을 미쳤다는 평가가 나온다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “8월엔 폭염과 휴가 등의 요인이 있었고, 그동안 가격이 너무 오른 데 따른 일부 관망 심리도 나타났다”며 “무엇보다 최근 금융권이 대출 총량 관리를 강화하면서 연말까진 가격 상승세와 거래량이 다소 둔화할 수 있다”고 내다봤다. 최근 은행이 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 적용, 1주택자 주택담보대출(주담대) 중단, 갭투자(전세 끼고 대출) 관련 전세자금대출 제한 등 대출 문턱을 높이고 있어 매매수요가 꺾일 수 있다는 지적이다.

일각에선 연내 한국은행이 기준금리를 인하할 수 있다는 데 주목한다. 금융비용 부담 완화가 집값 상승 요인으로 작용할 수 있다는 얘기다. 하지만 이 같은 금리 인하 기대는 시장에 선반영돼 있다는 관측도 적지 않다. 예비 청약자도 기존 아파트 매매값 추이를 잘 살펴봐야 한다. 최근 분양가 급등세에도 청약 열기가 뜨거운 이유는 주변 시세가 분양가 못지않게 오르고 있는 영향도 있기 때문이다.

이인혁 기자 twopeople@hankyung.com