'8·8 부동산 대책,' 한 달 성적표, 국토부 "초기성과 80점, 시장 안정화 추세"

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2024년 09월 11일 (수)

□ 진행 : 박귀빈 아나운서

□ 출연자 : 김규철 국토교통부 주택토지실장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆박귀빈: 이번 시간에는 부동산 이슈 이야기를 해보려고 합니다. 지난 8월 8일 정부가 부동산 공급대책을 발표했는데요. 이번 대책에서는 비아파트 활성화를 위한 대책들이 눈에 띄었습니다. 최근 부동산 시장 동향과 함께 정부의 공급 대책은 어떤 방향으로 추진이 될지 자세한 이야기 이분 모시고 나눠보겠습니다. 김규철 국토교통부 주택토지실장님 나오셨어요 어서 오세요.

◇김규철 국토교통부 주택토지실장(이하 김규철): 안녕하십니까?

◆박귀빈:저희 앞에 카메라가 있는데요. 청취자분들께 인사 한 말씀 먼저 해 주시겠어요?

◇김규철: 예 안녕하십니까? 국토교통부 주택토지실장입니다. 반갑습니다.

◆박귀빈: 네 반갑습니다. 어서 오시고요. 가장 최근에 발표됐던 부동산 정책이 지난 8월 8일에 나왔던 8.8 대책인데 벌써 한 달이 지났더라고요. 그래서 한 달 지났으니까 성적표 한번 매겨주실래요? 몇 점 정도 주실 수 있을까요?

◇김규철: 일단 저희들이 이제 8월 8일 주택 공급 확대 방안을 발표했는데 8월 둘째 주부터 지금 3주 연속으로 주간 단위로 이제 매매 동향을 저희들이 보고 있는데요. 그 상승폭 자체가 3주 연속으로 축소됐다는 결과가 나왔고 거래량도 전월 대비해서 좀 줄어들고 있는 추세입니다. 그래서 어쨌든 전반적으로 시장 상황에 대해서는 계속해서 저희들이 모니터링하고 있는 상황이고 향후에 저희들이 8.8 대책 자체가 주택 공급 확대 방안이기 때문에 단기간에 가시적인 성과가 확실하게 나오기는 쉽지 않은 부분도 있기 때문에 전반적으로 후속 조치를 하면서 이런 부분들이 정책적 효과가 나오고 또 가계부채 관리 방안 차원에서 유동성 관리도 적절히 진행이 되면 전반적으로 시장 안정 효과가 나오지 않을까 이렇게 예측하고 있습니다.

◆박귀빈: 거래가, 거래량 조금씩 좀 줄어들었다. 이 말씀이신데 그래서 제가 점수를 몇 점 주시겠냐고 여쭤봤기 때문에 초기 점수 한 몇 점 주시겠어요? 100점 만점

◇김규철: 일단 80점 이상이라고 생각합니다.

◆박귀빈: 꽤 높은 점수를 주셨습니다. 좀 자세한 이야기를 나눠보죠. 8.8대책의 그럼 핵심은 뭔가요?

◇김규철: 8.8 대책은 크게 이제 세 가지로 볼 수가 있는데요. 도심지 내에 수요가 많이 있고 도심지 내에 주택을 얻고 싶어 하는 사람들이 많기 때문에 도심지 내 주택을 최대한 공급할 수 있는 수단이 정비 사업입니다. 그래서 재건축 재개발을 최대한 빨리 단기간에 할 수 있도록 저희들이 좀 제도적 보완을 만들기 위해서 특례법을 하나 제정을 하겠다는 내용을 발표를 했었고요. 그리고 또 하나는 이제 지금 주택시장 자체가 아파트하고 비아파트가 기존에는 균형적으로 공급되고 거래가 됐었는데 이게 지금은 전세 사기 여파로 인해서 비아파트를 외면하고 아파트로 많이 쏠리는 현상이 발생하고 있습니다. 그 부분에 대한 보안 대책으로 저희들이 금년과 내년에 걸쳐가지고 2년간에 걸쳐서 11만 호 이상 비아파트를 공급하겠다 이런 내용도 있고 그리고 우리 미래 청년들이 새로운 주택을 서울과 수도권에서 공급받을 수 있도록 하기 위해서 신규 주택을 8만 호를 공급하고 기존에 진행되고 있는 공공주택지구의 토지 이용 효율화를 통해서 한 2만 호 정도 추가로 하는 내용 이렇게 해서 전반적으로 보면은 새롭게 공급하는 주택은 21만 호가 되고요. 그다음에 지금 하고 있는 사업을 조기화해서 빨리 공급할 수 있는 부분은 21만 7천호에서 42만 7천호를 저희들이 공급하겠다는 내용을 발표했고 42만 7천호가 굉장히 많은 물량입니다. 일산 신도시가 7만 호 정도로 공급됐기 때문에 일산 신도시가 6년간에 걸쳐서 계속해서 하나씩 만들어진다 이렇게 이해를 하시면 될 것 같습니다.

◆박귀빈: 그러니까 이번에 8.8 대책은 한마디로 부동산 공급 대책이라는 말씀이신 거잖아요.그리고 비아파트 활성화 비아파트 정상화 그게 또 핵심 중의 하나인데 앞서도 말씀하셨지만 거래가, 거래량이 조금씩 이제 감소했다. 그런데 사실은 대출 규제 쪽을 보면 강화되는 분위기이기도 해서 DSR 규제도 이번 달부터 2단계로 올라갔고요. 이런 걸 보면 어쩌면 거래량이라든가 이런게 감소한 것이 이런 것들을 통해서 그럴 수도 있지 않을까라는 생각도 들면서 이런 주택담보대출 규제로 인한 시장의 위축 심리는 없나 이것도 한번 좀 짚어주시면 좋을 것 같아요. 어떻게 보고 계세요?

◇김규철: 지금 거래량이 줄어들고 상승 폭이 축소되고 하는 부분에 대한 요인은 여러 가지로 볼 수가 있는데 저희들이 대책 발표한 게 전적으로 작용했다 이렇게 할 수는 없는 부분인 것 같고 그리고 여러 가지 계절적 요인도 있을 수가 있고 방금 말씀하신 것처럼 여러 가지 이제 주담대에 관련된 부분 그런 부분도 영향을 미쳤을 수가 있는데 기본적으로 주택 담보를 규제를 하게 되면은 주택 자금을 이렇게 마련하는 거에 대해서 상당히 제약이 받을 수가 있습니다. 그래서 저희들은 지금 금융당국과 계속해서 소통도 하면서 같이 공조 체계를 구축해서 가계부채 관리 방안에 대해서 이제 적절히 관리하고 있는 상황인데 기본적으로는 국가 경제 영향을 최소화할 수 있는 가계부채 관리는 필요하다고 보고요. 다만 이게 지나치게 제약하게 되면 서민들이 주택 마련을 위한 자금 조달에 굉장히 어려움이 있기 때문에 그런 부분들을 전반적으로 고려해서 세밀하게 관리해 나갈 계획입니다.

◆박귀빈: 알겠습니다. 8.8 대책 정부의 부동산 공급 대책 그럼 좀 구체적인 것들을 하나씩 여쭤볼게요 가장 먼저 아까 세 가지 핵심 내용 중에서 도시 정비 사업 분야입니다. 말씀하셨지만 재건축 재개발 촉진법 제정 계획 세우셨잖아요. 제정안도 특례법 제정안 발의가 됐는데요. 이게 어떤 내용인가요?

◇김규철: 특례법은 기본적으로 지금 재개발 서울 지역을 예를 들면 재건축 사업이 안전진단부터 준공 때까지 통상적으로 한 15년 정도 걸립니다. 굉장히 긴 시간입니다. 그래서 이게 빨리 공급을 하기 위해서는 기간을 최대한 단축시켜줄 필요가 있는데 단축시켜주기 위해서는 일단 저희들이 그 절차상 중복적으로 진행되는 절차들은 최대한 통합하고 절차 자체를 좀 간소화시키고 예를 들면 기본 계획이라든가 정비 계획 같은 게 같이 추진할 수가 있거든요. 사업 시행 계획하고 관리처분 계획도 같이 진행할 수가 있고 이런 것들을 같이 할 수 있도록 해주는 부분이 있고 그리고 이제 공공 관리를 제대로 저희들이 예를 들면 인허가가 굉장히 좀 지연된다든가 하는 부분에 대해서는 지자체가 인허가 관리를 법정 절차 내에 충분히 할 수 있도록 의무를 부여한다든가 뭐 하는 부분들도 있고요. 그리고 이게 정비 사업이 굉장히 좀 불확실성이 크기 때문에 이런 불확실성을 최소화하기 위한 장치들도 특례법에 담고 있습니다.

◆박귀빈: 사업성을 높이는 방안도 그럼 담긴 건가요?

◇김규철: 네 그렇습니다. 일단 사업성 높이는 방안에 대해서는 가장 크다고 할 수 있는 부분이 이제 용적률 부분입니다. 용적률을 지금까지 저희들이 정비 사업에 있어서 역세권의 정비 사업의 경우에는 법정 상한의 1.2배까지 용적률을 허용하였는데 이걸 1.3배까지 좀 늘려주고요. 일반 정비 사업의 경우에도 1.1배까지 늘려주고요

◆박귀빈: 더 많이 높이 쌓을 수 있다는거죠?

◇김규철: 그렇습니다. 용적률이 늘어나게 되면 늘어난 만큼 또 공공 기여를하고 임대주택을 추가로 공급해야 되는 부분이 있습니다. 그 임대주택을 지가가 낮은 지역이라든가 이런 부분에 있어서는 임대주택을 의무적으로 공급해야 되는 비율을 한 10%포인트까지 좀 낮출 수 있게 그렇게 하면 사업성이 좀 좋아지거든요. 이제 그런 부분들도 담고 있고 그리고 임대주택을 만들어서 이제 인수를 할 때 그 가격 책정하는 게 있습니다. 그게 지금까지는 이제 표준 건축비라고 해서 좀 낮은 가격으로 임대 주택 가격을 쳐줬다고 한다면은 기본형 건축비라고 좀 더 높은 기준 가격이 있습니다. 기본형 건축비의 80%까지 하게 되면은 약 1.4배 정도 더 높이 임대주택을 팔 수 있는 그런 게 있습니다. 그래서 그것까지 좀 반영해서 저희들이 사업성을 좀 보완하는 방안을 마련하였습니다.

◆박귀빈: 도시정비 사업 분야에서 재건축 재개발 촉진법 특례법 제정안 내용을 설명해 주신 거예요. 그러니까 시행 인가 절차 간소화하면서 아까 15년 정도 걸리는게 몇 년으로 단축됩니까?

◇김규철: 5년 정도 걸리던 게 저희들이 1월 10일 날 그 주택 관련 대책을 발표한 게 있는데 1.10 대책이라고 해서 그때도 안전진단 일정을 최대한 늦추어서 하면서 기간을 한 3년 정도 단축할 수 있을 걸로 봤는데 이번 8.8 대책을 통해서 또 추가적으로 한 3년 정도 단축할 수 있을 걸로 봅니다. 그러면 한 5년에서 6년 정도 단축하게 되면 전체적으로 한 재건축 사업이 8년에서 9년 정도에 이제 할 수 있는 걸로 예측되고 있습니다.

◆박귀빈: 이게 법 개정을 하려면 이게 통과가 돼야 되는데 여소야대 국면이다 보니까 어떻게 법 통과 전망은 어떻게 하고 계세요?

◇김규철: 저희들은 이렇게 보고 있습니다. 이게 주거 안정이라고 하는 게 굉장히 여든 야든 이게 나누어져 있다고 하지 않습니다. 국민들의 주거 안정을 위한 정책이고 특히 주거 안정에 가장 중요한 공급 대책이고, 공급 대책의 핵심 사안이 이제 정비 사업을 빨리 진행할 수 있도록 하는 특례법이기 때문에 저희들이 최대한 국회하고 소통하면서 설명도 충분히 하고 공감대도 만들어서 최대한 빨리 통과될 수 있도록 노력하겠습니다.

◆박귀빈: 알겠습니다. 이번 대책에서 또 큰 관심을 모았던 건 이제 두 번째 핵심 내용인 것 같아요. 그린벨트 해제 건입니다. 이건 일각에서는 과연 실효성이 있겠는가 이런 이야기도 나오는 것 같거든요. 그린벨트 해제가 꼭 필요한 이유를 짚어주신다면 뭐가 있어?

◇김규철: 지금 최근에 이제 주택가격 상승 특성을 보면 서울의 이제 신축 아파트 중심으로 실수요자들이 많이 매입하는 형태입니다. 근데 실제 이제 수도권 특히 서울 중심으로 주택 가격이 많이 상승되고 그만큼 이제 수요가 많다는 거죠. 수요가 많은 반면에 주택을 공급할 수 있는 토지 자체는 굉장히 제한되어 있습니다. 부지가 부족하고 그로 인해서 또 주거 부담도 굉장히 좀 늘어나고 있고 그래서 이걸 그리고 또 서울의 출산율 자체가 전국적으로 가장 낮습니다. 그만큼 이제 주거 부담이 크다는 거죠. 그래서 일단은 이러한 공급 문제를 최대한 서울 중심 수도권까지 확대해서 공급을 최대한 많이 하기 위해서는 신규로 택지를 공급할 수 있는 공간이 필요한데 그게 이제 그린벨트라고 보고요. 그린벨트를 통해서 주택을 공급하되 최대한 이제 그린벨트가 그동안에 이제 보존되어 왔던 공간이기 때문에 훼손을 최소화할 수 있는 부지 그리고 좀 이용 가능한 부지 중심으로 해서 저희들이 신규 택지를 발표할 계획이고 일각에서는 이게 너무 장기간에 걸쳐서 공급되는 것 아니냐 이런 우려도 있습니다. 그래서 실효성이 있느냐 그런 말씀이신 것 같은데 실제 그린벨트를 통해서 주택 후보지를 발표하고 청약을 하는 데까지 걸리는 시간이 한 5년 정도면 가능합니다. 그러면 5년 후에 본인들 이제 주거 계획을 수립한 사람들이 5년 후에 내가 이제 신규 주택을 청약할 수 있다 이런 계획이 선다면 전반적으로 주택 조급하게 주택을 구입하려고 하는 그런 요인도 굉장히 좀 사라지지 않을까..

◆박귀빈: 후보지 선정은 언제쯤 발표가 될까요?

◇김규철: 일단 1차로는 11월경에 저희들이 발표를 할 예정입니다.

◆박귀빈: 그리고 또 한 가지 짚어볼 것이 b 아파트 공급 확대 방안인데요. 사실은 전세 사기 이후에 이게 빌라라는 것이 사람들이 상당히 좀 무서워했었어요. 빌라포비아 라는 말이 생길 정도로 그래서 과연 이게 시장의 니즈와 맞을까 이런 생각도 좀 들긴 하는데 어떻게 보세요?

◇김규철: 말씀하신 대로 지금 비아파트 부분은 전세 사기 우려나 이런 것 때문에 사실 아파트를 많이 선호하게 됐죠. 그럴수록 공급도 또 줄어들게 되고 이게 계속 악순환이 반복되는 상황인데 그래서 저희들이 이번에 대책에서 비아파트 부분에 공급 목표량을 이제 11만 호 이상 공급하겠다 라고 발표한 게 이 주택 시장이라고 하는 게 기존에는 서울의 주택 거래량을 보면 반반 정도입니다. 아파트하고 비아파트가 반반 정도인데 지금은 거의 아파트가 70% 가까이 되는 수준까지 많이 올라와 있거든요. 이런 부분 균형을 다시 좀 맞춰야 될 상황이고 이게 주택 시장이라고 하는 게 다 이제 맞물려 있습니다. 예를 들어서 1,2인 비아파트에서 그다음에 3,4인 비아파트로 갔다가 저가 아파트로 갔다가 그 선호 지역에 이제 고가아파트로 하는 이제 주거 사다리라고 하죠. 이런 주거사다리를 통해서 계속적으로 상향할 수 있는 그런 욕구들이 있고 실제 그렇게 진행이 되는데 최근에 이제 빌라 포비아라든가 이런 부분들로 인해서 그 부분이 이제 끊어져 있는 상황입니다. 그래서 이번에 비아파트 대책을 발표하면서 그런 부분을 최대한 보완하려고 하고 있습니다.

◆박귀빈: 서울의 비아파트 무제한 매입 뭐 이런 방안도 담겼던데 이게 무제한 매입하면 LH 괜찮습니까?

◇김규철: 그런 우려가 있습니다. 근데 실제는 전혀 우려할 정도가 아니다. 왜냐하면 LH가 출범할 당시에 부채 비율이 525% 정도였습니다. 근데 작년에 부채 비율이 218%였고요. 그리고 LH 부채 비율로 잡히는 것 중에서 임대주택의 보증금도 부채로 잡히거든요.근데 이거는 이자가 수반되는 부채가 아닙니다. 이자가 수반되는 부채는 금융부채죠.금융부채만 따지면 한 126% 정도가 부채 비율로 잡힙니다. 그러면 126% 정도면 사실 우려할 수준의 부분은 아니고 굉장히 좀 기초 체력은 있다라고 볼 수가 있고 이런 비아파트 부분을 공급하면서 지금 이게 신축 매입을 공급하겠다고 하는 내용이 갑자기 나온 대책이 아니고 지금까지 계속해왔던 내용이고요. 다만 이제 그동안에 기축 아파트 기축 주택을 구입했던 걸 신축으로 많이 돌려서 수요자들 선호에 맞는 주택을 공급하겠다 그렇게 이해를 하시면 될 것 같습니다.

◆박귀빈: 알겠습니다. 청취자분이요. 공급을 늘리면 교통 지역은 어떻게 하나요? 같이 고민해 주세요. 라고 문자를 주셨어요.

◇김규철: 굉장히 중요한 말씀이고요. 저희들이 이제 신규 택지를 선정해서 도시 계획을 수립하고 진행하는 과정에서 가장 먼저 고려하는 부분이 교통 문제입니다. 교통 대책은 저희들이 최우선적으로 고려하고 입주 전 단계까지 최대한 교통 대책이 완비될 수 있는 계획을 수립할 계획으로 있고요. 전혀 그런 부분에 대해서는 의견을 수렴해가면서 대책을 마련해 나갈 계획입니다

◆박귀빈: 서울 수도권과 달리 지방의 주택시장 여전히 침체 분위기이고 이번에도 사실은 이제 서울 지역 위주로 이 방안이 나오다 보니 이 양극화가 더 심해지는 것 아닌가 이런 우려가 있을 수 있어서요. 그 부분에 대해서 말씀해주세요.

◇김규철: 지방의 주택시장은 말씀하신 대로 사실은 아직까지 좀 활성화가 안 돼 있고 오히려 아직까지 가격 자체도 좀 내려가는 상황이고 해서 미분양이 많이 발생하고 있습니다. 그래서 지금 준공 후 미분양 물량이 전국적으로 1만 6천호가 되는데 그중에서 1만 3천호가 지방 물량입니다. 그래서 지방의 미분양 물량이 많이 쌓여 있기 때문에 추가적으로 어떻게 투자를 하고 새로운 주택 사업을 할 여력이 없습니다. 그래서 일단은 미분양 물량을 해소해줘야 되는데 이번에 1만 3천 호 미분양 물량을 해소하기 위해서 CR리츠라고 있습니다. 이게 시행사 시공사 재무적 투자자들이 투자해서 만든 리츠가 미분양 물량을 사주는 개념이거든요.그 CR리츠를 통해서 저희들이 수요 조사를 해보니 지방 미분양 물량 한 5천 호 이상이 수요 조사 결과 이제 매입할 의향을 밝혀왔기 때문에 기본적으로 CR리츠를 통해서 최대한 매입하고 그 이후 상황을 보면서 또 추가적인 대책을 고민해 봐야 될 것 같습니다.

◆박귀빈: 알겠습니다. 앞으로 추가적으로 계획 갖고 계세요? 대책 나올까요?

◇김규철: 시장 상황을 잘 살펴봐야 될 것 같고요. 지금 발표했던 8.8 대책 후속 조치를 최대한 빨리 진행하면서 전반적인 시장을 관리를 해 나가야 될 것 같습니다.

◆박귀빈: 알겠습니다. 우리 실장님께서 나오신 게 이제 추석을 코앞에 두고 나오셨기 때문에 우리 청취자분들께 추석 인사 한 말씀하시면서 마무리하면 훈훈하고 좋을 것 같아서요. 추석 앞두고 우리 청취자분들에게 끝 인사 한 말씀해 주세요.

◇김규철: 청취자 여러분들 모두 즐거운 추석 보내시기 바랍니다.

◆박귀빈: 네. 실장님도 풍요로운 추석 보내시기를 바랍니다. 지금까지 김규철 국토교통부 주택토지 실장이었습니다. 고맙습니다.

YTN 이은지 (yinzhi@ytnradio.kr)

[저작권자(c) YTN 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지]