‘깜깜이 공시’ 전세사기 피해 막으려면

정경국 법무사 "현행 제도, 임차인 피해 속출"
대항력 발생시점 문제…"임차권등기로 해결"
"행정비용 절감·깡통전세 예방 장점…개선 시급"

[이데일리 성주원 기자] “전세사기 피해를 막으려면 주택임대차등기 의무화가 필요하다. 현행 제도는 ‘깜깜이 공시’나 다름없어 임차인은 물론 제3자의 피해가 속출하고 있다.”

경제정의실천시민연합(경실련)이 11일 서울 종로구 경실련 강당에서 전세사기 해소를 위한 제도 개선방안 토론회를 하고 있다. (사진=뉴시스)

대한법무사협회 전세피해지원 공익법무사단장으로 활동하고 있는 정경국 법무사는 11일 서울 종로구 동숭동 경실련(경제정의실천시민연합) 강당에서 열린 ‘전세사기 해소를 위한 제도 개선방안 토론회’에서 최근 몇년새 심각한 사회 문제로 대두된 전세사기의 해결책으로 ‘주택임대차등기(임차권설정등기) 의무화’를 제안했다.

정 법무사는 “현행 제도 하에서는 등기부등본상 공시돼 있지 않은 임차권에 관한 사항인 점유 및 전입 일자, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금, 임대차 기간 등을 쉽게 알 수 없다”고 지적했다. 이로 인해 임차인이 보증금 회수에 어려움을 겪거나, 제3자가 예상치 못한 손실을 입는 경우가 빈번하게 발생하고 있다는 것이다.

특히 정 법무사는 대항력 발생 시점의 문제를 짚었다. 그는 “대항력이 전입신고 다음 날 발생하는 점을 악용해 주택 인도 당일 임대인이 임차인 모르게 제3자로부터 대출을 받고 저당권을 설정할 수 있다”며 “이는 임차인의 권리를 심각하게 침해하는 결과를 초래한다”고 설명했다.

이러한 문제를 해결하기 위해 정 법무사는 주택임대차등기 의무화를 주장했다. 그는 “주택임차권의 공시방법을 일원화해 등기부에 공시한다면, 현행 제도의 실무상 문제점들이 일거에 해소될 것”이라고 강조했다.

정 법무사는 주택임대차등기 의무화의 장점과 관련해 “전입세대 열람, 확정일자 부여 및 현황, 전·월세 신고 등 행정 업무를 폐지 또는 감축할 수 있어 행정인력과 예산의 절감 효과를 기대할 수 있다”며 “또한 임대차보증금이 등기부에 공시돼 ‘깡통전세’의 피해를 예방할 수 있다”고 했다.

이어 “부동산등기와 민사집행의 전문가인 자격자 대리인이 주택임대차등기를 설정하기 위해 주택임대차계약의 전 과정에 관여해 권리분석 등 법률 서비스를 제공하고 이에 대한 책임을 짐으로써, 전세피해 예방과 구제에 큰 역할을 담당할 것”이라고 덧붙였다.

주택임대차등기 의무화의 구체적인 방안으로는 “사적자치의 원칙을 존중해 주택임대차등기 없이는 대항력과 우선변제권을 보장받지 못하게 해 사실상 의무를 지게 하는 방안”을 제시했다.

정 법무사는 “대한법무사협회는 전세피해지원 공익법무사단을 운영하고 있다”며 “이를 통해 전세피해자를 위한 지원에 적극적으로 임할 것이고, 구제는 물론 예방을 위한 제도 개선을 지속적으로 추진할 것”이라고 전했다.

약 560명의 법무사들로 구성된 전세피해지원 공익법무사단은 지난 2022년 9월부터 서울·경기·인천·대전·부산에 설치된 전세피해지원센터, 종로 경·공매센터, 전국 범위의 찾아가는 상담 서비스, 상속재산관리인 선임신청 지원단 등에 참여해 법적 상담과 실무 처리를 하고 있다.

성주원 (sjw1@edaily.co.kr)