'1대 1 재건축' vs '일반 재건축'…어느 쪽이 유리할까 [더 머니이스트-송승현의 부동산 플러스]

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재건축 도시정비사업은 부동산 시장에서 관심이 많은 영역 중 하나입니다.

재건축에도 다양한 종류가 있는데요. 1대 1 재건축과 일반 재건축을 비교해보겠습니다.

먼저 1대 1 재건축은 초과이익환수제의 부담을 피할 수 있습니다. 초과이익환수제는 재건축으로 발생한 초과이익을 정부가 환수하는 제도입니다. 이는 일반 재건축에선 큰 재정적 부담으로 작용합니다. 초과이익환수금이 크면 사업 전체의 수익성에 부정적인 영향을 주기 때문입니다.

일반 재건축은 일반 분양을 통해 수익이 나옵니다. 일반 분양 수익은 사업비 충당에 중요한 역할을 하며, 재건축 사업의 수익성을 좌우하는 핵심 요소 중 하나죠. 대규모 단지일수록 일반 분양을 통해 큰 수익을 기대할 수 있습니다. 일반 분양 수익으로 사업비를 충당하기 때문에 조합원의 추가 분담금 부담을 줄일 수 있습니다.

반면 1대 1 재건축은 일반 분양 없이 진행되므로 이 같은 수익 창출이 불가능합니다. 1대 1 재건축의 사업비는 주로 조합원들의 분담금으로 충당되므로, 조합원들에게는 큰 재정적 부담으로 작용할 수 밖에 없습니다. 조합원들의 부담이 커진다는 것은 사업 추진이 지연되거나 참여율이 낮아질 수 있다는 얘기입니다.

일반 재건축은, 특히 대단지의 경우 다양한 커뮤니티 시설을 제공합니다. 단지 내에서 대부분의 활동을 할 수 있기 때문에 단지의 가치를 상승시키는 중요한 요소가 될 수 있습니다.

하지만 1대 1 재건축은 규모가 작은 경우가 많아 커뮤니티 시설 제공에 제한이 있을 수 있습니다. 대신 일반 분양 없이 기존 조합원들만 대상으로 진행되기 때문에 재건축 후에도 안정적인 고급 주거지로 유지될 가능성이 큽니다. 특히 입지가 좋은 지역에서 강점으로 작용할 수 있겠죠.

1대1 재건축과 일반 재건축은 각각의 장단점을 면밀히 분석해야 하며 입지, 시장 상황, 조합원의 부담 등을 고려한 전략적인 선택이 필요합니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 송승현 도시와경제 대표

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