1기신도시 개발 어떻게…공공기여금 유동화해 '기반시설' 조성(종합)

국토부, 노후계획도시정비 정책·금융 세미나 개최
자산 유동화 등 회의적 시각도…"재정 사용 어려워질 수도"

10일 한국프레스센터에서 열린 '노후계획도시정비 정책·금융 세미나' 현장. 2024.9.10/뉴스1 ⓒ News1 황보준엽 기자

(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = 노후계획도시 정비 활성화를 위한 금융지원 방안의 얼개가 공개됐다. 12조 원 규모로 조성될 미래도시펀드 추진과 공공기여금 자산 유동화를 통한 기반시설 설치 조기화 등이다.

국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)가 10일 한국프레스센터에서 '노후계획도시정비 정책·금융 세미나'를 개최했다.

이날 이상정 주택도시보증공사(HUG) 차장은 노후계획도시 정비 특성을 고려한 정비금융 정책 필요성 및 효과를 내용으로 '노후계획도시 정비사업 금융지원 방안'을 발표했다.

우선 HUG는 공공기여금 유동화를 통해 자금 조달을 원활히하고 기반시설 조성을 앞당긴다.

이상정 차장은 "기반시설 사전적으로 일찍 개선하면 긍정적 편익이 큰데, 지자체는 지방채 발행 여력이 없다. 공공기여금 유동화에 매진하는 이유"라고 했다.

가칭 PIF(Public contributions imposition fund)라고 명명한 기여금 유동화 방식은 지자체가 토지등소유자로부터 장래 납부될 공공기여금(채권)을 담보로 자금을 끌어오는 방식이다. 지자체가 SPC 또는 신탁에 양도를 하면 투자원금을 돌려받아 이를 기반시설에 투자하는 구조다.

TIF(Tax increment financing) 제도 도입도 고려하고 있다. 이 제도는 개발 이후 부동산 가치상승에 따른 지자체 장래 세수 증가분을 유동화하는 것이다.

현재 미국 시카고에서 주로 쓰이는 방식으로, HUG는 향후 철도 지하화 등에도 사용될 수 있을 것으로 전망한다.

이 차장은 "자산가치와 세수원 증가, 외부(민간) 투자 유치 재원을 활용할 수 있는 등의 장점이 있다"며 "TIF제도는 노후계획도시 정비뿐만 아니라 철도 상하부 개발에도 적용이 될 수 있다"고 설명했다.

15조 원 규모로 조성될 미래도시펀드의 필요성도 언급했다. 그는 "평균 PF 대출잔액 감안 시 1기 신도시 선도지구 착수 시에도 여력 부족할 것으로 예상된다"며 "시공사 대여금 의존도 탈피 및 분양불 리스크를 분담해 사업비와 금융비용을 절감해 총사업비를 완화할 수 있다"고 강조했다.

미래도시 펀드와 공공기여금 유동화, 정비사업 리츠 도입 관련 연구용역을 진행 중인 한일회계법인에선 연구방향을 공개했다.

미래도시펀드의 경우 모(母)자(子) 형식으로 운영하는 것이 적절하다고 봤다.

또 공공기여금 사전 추정 산식과 유동화 시점을 앞당기는 방안을 검토 중이라고 전했다. 특히 HUG의 보증을 통해 자산유동화 시 신용도를 높여 이자 부담을 줄이는 안도 논의되고 있다.

10일 한국프레스센터에서 열린 '노후계획도시정비 정책·금융 세미나' 현장. 2024.9.10/뉴스1 ⓒ News1 황보준엽 기자

◇자산 유동화·TIF 등 도입에 회의적인 시각도

이어진 토론에서는 간접투자 유도와 공공기여금 자산 유동화와 TIF 등을 회의적으로 보는 의견도 나왔다.

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "TIF는 미국 일리노이주에서 주로 사용하는데, 법적 분쟁으로 이어지는 경우가 많다. 미국에서도 제한적으로 사용한다"며 "지방채 발행하는 게 낫다는 고민이 있다. 오히려 재정을 사용하는 게 어려워질 수 있다"고 우려했다.

박순신 이너시티 대표는 "일반 국민 대상 공모는 일장일단이 있다. 투자하는 기관과 달리 투자자들은 누군가에게 책임을 져주길 원한다"며 "사업 지연들로 인해서 투자 대비 수익이 저조한 건 강력한 보호를 받고 싶어 할 텐데 일반 자금 들어오게 되면 투자자 보호가 문제 될 것"이라고 했다.

신탁사가 미래자금펀드에서 자금을 차입하는 경우 부채비율에서 제외하는 방안을 검토해야 한다는 의견도 나왔다.

조항신 금융투자협회 부장은 "차주가 되면서 부채비율 올라가며 NCR(영업용순자본비율)이 악화한다든지 부담이 발생할 수 있다"며 "정부에서 계획에 일조할 수 있도록 미래도시펀드에서 자금을 신탁사에 대여하는 경우에 신탁사 부채비율에서 제외하는 방안을 검토해야 한다"고 역설했다.

한편, 성남시는 현재 174%인 용적률을 315%까지 높여 총 5만 9000가구를 추가 공급한다는 분당 신도시 노후계획도시정비 기본계획(안)을 공개했다.

wns8308@news1.kr