“8.3억짜리 군포 아파트 6.6억에 받았다”…너도나도 ‘로또 줍줍’만 볼때 고수들만 몰린다는 경매

이재성 마이옥션 이사 인터뷰
전세사기물량 ·집값 상승에 경매시장↑
몰치당한 입찰보증금 700억…평시 2배
권리분석 꼼꼼히 해야 실패 줄여

[사진 출처 = 연합뉴스]

#. 이달 초 경기 군포시 부곡동 소재 A 아파트 46평대 경매 물건이 6억6700만원에 낙찰됐다. 감정가는 8억1000만원, 현 매매시장에선 같은 단지 동일 면적이 8억3000만~8억5000만원에 거래되고 있다.

감정가의 82%에 해당하는 금액으로 낙찰받은 낙찰자는 현 기준 약 1억6000만원의 시세차익을 보게 됐다.

9일 업계에 따르면 최근 뜨거워진 부동산 열기가 경매시장으로 확산되면서 서울·경기권 아파트는 90%가 넘는 낙찰가율을 보이고 있다. 지난달 말 기준 서울 아파트 경매 낙찰가율은 95.5%로, 지난 2022년 7월 96.6% 이후 25개월 만에 최고치를 기록했다.

투기과열지구로 묶인 강남·서초·송파 등 강남3구와 용산구 소재 아파트 경매 낙찰가율은 100%를 넘어섰다. 낙찰가율은 경매 물건 최초감정가(100%) 대비 낙찰가 비율로, 100% 이상이면 감정가보다 높게 낙찰된 것을 의미한다.

그만큼 경매시장에 활력이 도는 셈이다.

동시접속자 8만명의 업계 1위 경매전문법인 마이옥션의 이재성 이사는 서울 서초구 마이옥션 강남지사에서 기자와 만나 “전세사기 사태로 경매시장 파이(규모) 자체가 달라졌다”고 진단했다.

일반적으로 경매는 공고 전까지 6~8개월간 사전 절차가 수행되는데, 현재 전세사기 관련 경매 물건만 5000~6000건, 진행 건이 약 8000건, 추가적으로 접수를 앞둔 경매 물건은 최대 1만건에 달한다.

집값 상승에 ‘똘똘한 한 채’ 선호현상도 긍정적인 영향을 줬다. 이 이사는 “서울 집값이 오르면 경매 시장도 불붙는다. 차익을 노리고 조금이라도 더 저렴하게 매매하려는 수요가 몰리기 때문”이라며 “현 부동산 가격을 믿지 못하는 예비 실거주자와 서울 아파트를 사면 이득을 볼 거라는 투자 심리가 몰리고 있다”고 말했다.

이를 반증하듯 특정 매물은 감정가보다 20억원 가까이 높은 금액에 팔리기도 한다. 지난달 21일 반포주공1단지 전용면적 118㎡(1층) 한 채가 감정가 52억원보다 20억원 이상 높은 71억1110만원에 낙찰됐다.

이 단지는 지난 2022년 이주를 마쳐 올해 3월부터 재건축 공사가 진행 중이다. 투기과열지구 내 재건축이라 조합 설립 이후엔 매매해도 조합원 지위를 양도받을 수 없음에도 경·공매는 조합원 지위 양도가 가능해 관심이 크게 몰렸다.

이재성 마이옥션 이사. [사진 = 마이옥션]

다만, 경매시장이 커지다보니 낙찰받아도 보증금만 날리는 사례도 증가해 주의가 요구된다. 전월까지 경매 입찰 시 내는 입찰보증금을 몰치 당한 규모는 700억원에 이른다. 평소보다 2배 가까이 늘었다. 낙찰은 받았지만 잔금을 치르지 않아 법원이 몰치 후 채권자들에게 주게 된 돈이다.

이 이사는 “유튜브 등으로 경매의 진입장벽이 낮아지면서 무턱대고 경매에 참여해 낙찰받은 초보자가 보증금을 날리는 경우가 부지기수”라며 “제대로 분석을 하는 것이 무엇보다 중요하다”고 분위기를 전했다.

초보자의 대표적인 실수는 감정가만 보는 경우다. 먼저, 경매 물건을 선정하면 그 물건이 낙찰 후 인수되는 권리가 있는지 꼭 확인해야 한다.

매각물건명세서에서 최선순위설정일자를 확인해 그 설정일보다 빠른 권리는 낙찰자에게 넘어갈 수 있다. 인수되는 권리가 있음에도 모르고 낙찰 받는다면 낙찰자는 그만큼의 금전적 손해를 고스란히 입게 된다.

권리분석뿐 아니라 현장 조사를 직접 나가 아파트 시세, 관리비 등도 조사해야 한다.

이 이사에 따르면 성북동 소재 단독주택 경매 물건의 경우 인수 권리가 있다보니 계속 유찰돼 가격이 크게 떨어졌다. 현장에 컨설턴트가 분석을 갔다가 전기 배선이 끊어진 것 등을 보고 점유자가 실거주하고 있지 않다는 걸 확인했다.

이 이사는 “대항력이 입증되는 데는 전입과 점유가 중요하다. 점유자가 없는 것을 확인하고 단독으로 낙찰받아 의뢰인이 2억원 정도 이익을 봤다”며 “현황조사 때 세입자를 못 만나면 보증금이 0원 처리되는 경우도 있고, 허위유치권도 있기 때문에 경매 물건이 고민될 땐 입찰 전 컨설턴트를 찾는 것도 도움이 될 것”이라고 했다.

경매 물건에 점유자를 명도 하는 전략도 세워야 한다. 보통, 경매에서 가장 어려워하는 부분 중 하나가 명도다. 점유자와 협의, 또는 강제집행을 해야 하는 상황이 발생될 수 있어 일반인이 가장 어려워하는 부분이라 대리를 맡기는 경우가 있는데, 이 경우 반드시 법률대리인이 집행해야 추후라도 법적문제가 발생하지 않는다.

[사진 출처 = 연합뉴스]

이 이사는 권리분석만 잘해도 실패를 막을 수 있다고 강조했다. 마이옥션의 경우 권리분석을 비롯해 배당, 등기부등본, 건축물대장, 실거래가 정보, 각종지도, 수익률분석, 인근 낙찰사례, 개발정보, 평균낙찰가 분석 등 여타 유료 서비스를 무료로 지원한다.

최근 하루 가입자만 500~600명으로, 지난해보다 2배 가까이 늘어난 것도 이 같은 무료화 전략 영향이 컸다. 경매 방식이 익숙해 졌다면 사이트 열람만으로도 정보 습득이 가능하다.

최근 흐름에 대한 지속적인 관심도 요구된다. 현재 상가 낙찰가가 두드러지게 떨어지고 있고, 지방의 경우 모든 부동산 낙찰가가 내려가고 있어 경매시장의 뚜렷한 시장 변화가 온 상태다.

이 이사는 “서울은 아직까지 방어가 되고 있지만 지방 상가는 초토화 수준”이라면서도 “다만 계속 유찰되면 40% 수준으로도 경매가가 떨어지니까 입찰보증금도 낮아지고 임대료도 낮출 수 있어 적당한 상가가 있다면 고려해볼만 한 것”이라고 조언했다.

이어 “경매시장에서는 ‘버릴 매물은 없다’는 말이 있다. 사람과 상황에 따라 어떤 매물이든 맞을 수 있다는 얘기”라며 “전문가 도움을 받는다면 피해액 손해배상 여부 등을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다”고 덧붙였다.