연봉 1억 부부, 대출한도 1억3천 깎인다…스트레스DSR에 만기도 축소

[사진 출처 = 연합뉴스]

금융당국의 가계대출 관리 압박에 최근 은행들이 줄줄이 최장 50년에 이르던 주택담보대출 만기를 30년으로 줄이면서 8월 말과 비교해 불과 며칠 사이 대출 한도가 1억원 이상 깎인 경우도 적지 않은 것으로 드러났다.

8일 연합뉴스에 따르면 은행권의 만기 축소가 이달부터 도입된 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제와 겹쳐 변동금리 상품의 한도 감액 효과가 당초 예상보다 많게는 두 배로 늘었기 때문이다.

8일 금융권에 따르면 KB국민·신한·우리은행은 만기가 30년이 넘는 주택담보대출을 현재 내주지 않고 있거나 이번주부터 취급하지 않을 방침이다.

KB국민은행의 경우 지난달 29일부터 최장 50년(만 34세 이하)이었던 주택담보대출 대출 기간을 수도권 소재 주택에 한해 30년으로 일괄 축소했다.

신한은행도 지난 3일부터 주택담보대출 최장기간을 기존 50년에서 30년으로 줄였고, 우리은행은 9일부터 같은 규제를 실시한다.

주택담보대출 만기가 10∼20년 짧아지면 DSR 계산 시 한 해에 갚아야 하는 원리금 부담이 급증하기 때문에 결국 그만큼 현재 받을 수 있는 최대 대출액은 줄어든다.

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2단계 스트레스 DSR 규제는 DSR 계산식에 적용하는 금리를 인위적으로 높여 결과적으로 대출 한도를 줄인다.

DSR은 대출받는 사람의 전체 금융부채 원리금 부담이 소득과 비교해 어느 정도 수준인지 가늠하기 위한 지표로, 해당 대출자가 한해 갚아야 하는 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈다.

현재 은행권의 경우 대출자의 DSR이 40%를 넘지 않는 한도 안에서만 대출을 내줄 수 있다.

도입 이후 DSR은 현재 시점의 금리를 기준으로 산정했지만, 올해 2월 26일부터 이른바 ‘스트레스 DSR’ 체계로 바뀌면서 실제 금리에 향후 잠재적 인상 폭까지 더한 더 높은 금리(스트레스 금리)를 기준으로 DSR을 따지기 시작했다.

앞으로 금리가 오를 경우 늘어날 원리금 상환 부담까지 반영해 변동금리 대출 이용자의 상환 능력을 더 깐깐하게 보는 것이다.

예를 들어 현재 한 시중은행의 주택담보대출 변동금리가 4.59%라도, 1단계 스트레스 DSR을 적용하면 4.97%(4.59%+0.38%p), 9월 시작된 2단계에서는 5.34%(4.59%+0.75%p)의 금리를 기준으로 한도가 책정된다. 결국 높은 금리를 기준으로 계산할수록 갚아야 할 연간 원리금 규모가 커지고, 반대로 은행이 현시점에서 내줄 수 있는 대출 한도는 줄어든다.

더구나 금융당국은 수도권 주택담보대출 변동금리에 적용되는 2단계 스트레스 가산금리 폭을 당초 예정된 0.75%p에서 1.20%p로 0.45%p나 확대했다.

결국 위의 사례에서 수도권의 경우 2단계 시행과 함께 이달부터 은행 DSR 산정 과정에서 5.79%(4.59%+1.20%p)의 금리가 기준이 된다.

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이달 들어 실제로 주요 시중은행에서 주택담보대출을 받는 금융소비자는 개별은행의 주담대 만기 축소(30년 이상 만기 불가)와 2단계 스트레스 DSR 규제를 동시에 받는다. 따라서 한도 축소 효과도 이 두 규제가 복합된 결과를 따져야 한다.

한 시중은행의 시뮬레이션(모의실험) 결과를 보면, 9월 이후 2단계 스트레스 DSR 체계에서 연봉 1억원인 A씨가 30년 만기(원리금 균등 상환)로 수도권 주택담보대출(코픽스 기준 6개월 변동금리)을 받을 경우(다른 대출이 없다고 가정), 최대 5억6800만원(연간 원리금 3995만원 = 원금 천893만원+이자 2102만원)까지 빌릴 수 있다.

하지만 만약 이 대출자가 지난달 1단계 스트레스 DSR 단계에서 4.97%(은행 금리 4.59%+스트레스 가산금리 0.38%p)의 금리로 40년짜리 수도권 주택담보대출을 받았다면, 6억9400만원(연간 원리금 3999만원 = 원금 1735만원+이자 2264만원)까지 가능했다.

불과 며칠 사이 한도가 1억2600만원이나 줄어든 셈이다.

한 시중은행 관계자는 “부부의 부채를 더하면 소득도 합산 가능하기 때문에, 맞벌이 연 소득 1억원 부부의 주택담보대출 한도가 1억원 이상 줄어드는 경우가 드문 일이 아니다”라고 전했다.