격동의 부동산 시장, 4분기에는 어디로?

대출 규제에 8월 거래량 ‘주춤’ 예상
4분기 주택 수요 변동 폭에 주목해야

(시사저널=이광수 부동산 애널리스트(전 미래에셋증권 수석연구위원))

올 3분기 서울을 중심으로 가격이 상승하고 거래량이 증가했다. 4분기에도 추세가 유지될 것인가. 미래를 예측하기 위해서는 현재를 정확히 파악해야 한다. 모든 미래는 현재가 원인이 되어 나타나기 때문이다. 따라서 현재 부동산 시장의 변동 원인을 찾아야 미래를 예측할 수 있다. 최근 서울 아파트를 중심으로 가격이 상승한 이유는 분명하다. 주택 수요가 증가했기 때문이다. 가격이 상승하는 이유는 두 가지다. 공급 감소나 수요 증가다. 둘 중에서 최근 아파트 가격 상승 원인은 수요 증가다.

2024년 6월부터 8월까지 서울 아파트 매매가격은 1.46% 상승했다. 또한 서울 아파트 매매 거래량은 7월 한 달간 8240건을 기록하며 지난해 말과 비교해 3배 이상 증가했다. 자산시장에서 수요가 증가하면 가격이 상승하고 거래량이 늘어난다. 반면 공급이 줄어들어 가격이 상승할 때는 거래량이 감소하면서 가격이 오른다. 최근 서울 아파트는 거래량이 증가했다. 가격 상승 원인이 수요 증가인 이유다.

주택 수요가 증가한 이유는 무엇일까. 가장 직접적인 이유는 가계대출이 증가했기 때문이다. 최근 가계대출이 증가하면서 서울 아파트 수요가 늘어났고 집값 상승의 원인이 되었다. 8월 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 가계대출과 주택담보대출 증가액이 각각 9조6000억원, 8조9000억원에 달하면서 통계치가 발표된 이후 역대 최고 기록을 세웠다. 대출이 증가하면서 주택 수요가 늘어났고, 이에 따라 아파트 가격이 상승하고 거래량이 증가한 것이다.

8월23일 서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 서울 아파트 단지 및 주택가 ⓒ시사저널 최준필

4분기 대출 규제로 주택 수요 줄어들 전망

그렇다면, 올 4분기 부동산 시장은 어떻게 흘러갈까. 전망을 위한 단서는 7월 서울 아파트 거래량에서 찾아볼 수 있다. 7월 서울 아파트 거래량 월별 증감 현황을 보면 전월보다 1106건 증가해 6월 증가 규모 2357건보다 감소했다. 증가 속도가 둔화하고 있다. 원인은 수요가 지속 증가하지 못하고 있기 때문이다. 서울 아파트 매매 거래량을 구별로 살펴보면 전체 아파트 매매 거래는 증가했지만 강동구, 성동구, 서초구, 중랑구는 오히려 감소했다.

거래량이 줄어든 이유는 수요가 다시 줄어들고 있기 때문이다. 7월 서울 아파트 매매가격 추이를 보면 성동구, 강동구가 가장 많이 상승했다. 7월, 아파트 가격이 가장 많이 상승한 지역의 거래량이 감소했다. 일부 시장의 변화는 단순(?)한 사실을 다시 한번 환기시켜준다. "가격이 상승하면 수요가 줄어들고 거래량이 감소한다."

'수요 감소→거래량 축소→가격 하락' 예상

전망은 여기에서 출발한다. 올 4분기 서울 아파트 매매 거래량의 감소 가능성이 높은 이유다. 아파트 가격 상승은 수요 감소로 이어지고 아파트를 살 사람이 줄어들면서 거래량도 다시 감소할 가능성이 높다. 집계 기간이 한 달 남았지만 9월5일 서울 부동산 정보광장 기준 8월 서울 아파트 매매 거래량은 3972건이다. 7월 거래량을 초과하기에는 확률적으로 낮은 상황이다. 특히, 9월 이후부터는 갑작스럽게 진행되고 있는 가계대출 규제 강화로 인해 수요 감소가 더 가파르게 이어질 가능성이 높다. 가계대출 증가로 수요가 늘어났다면 반대로 가계대출이 감소하면서 주택 수요가 줄어들 가능성이 높다.

수요가 감소하면 아파트 가격은 어떻게 변화할까. 다시 기본을 생각해볼 필요가 있다. 자산은 다음과 같은 특징을 가지고 있어 다른 재화나 상품과 다르게 가격이 결정된다. 첫째, 자산의 가치는 미래의 일에 영향을 받기 때문에 가격과 수익률이 매우 불안정하게 움직인다. 최근 한국 아파트 가격이 단기간에 급락과 급등을 보여주었던 이유다. 둘째, 자산의 가격은 공급보다 수요 상황에 더욱 민감하게 움직인다. 가격을 결정하는 데 수요가 더 중요하다는 의미다.

결국 자산의 가격을 결정하는 것은 수요다. 수요가 증가하면 가격은 상승하고 수요가 감소하면 가격은 하락한다. 부동산도 예외일 수 없다. 올 4분기부터 가격 상승과 대출 규제 등으로 인해 주택 수요가 줄어들 것으로 예상된다. 거래량이 줄어들 가능성이 높은 이유다. 그렇다면 가격은 어떻게 될까.

사람들은 항상 특별한 상황을 이야기한다. 지금은 과거와 다르다고 생각한다. 그러나 어느 곳이나 원칙은 존재한다. 변하지 않는 것을 생각하면 자산시장도 쉽게 예측이 가능하다. 자산 수요가 감소하면 거래량은 줄어들고, 가격은 하락한다. 올 4분기, 주택 수요가 줄어들면서 일어나는 변화들을 주목할 때다.