내 돈으로 산 올케 명의 아파트, 당연히 내 소유일까[이시훈 변호사의 돈버는 부동산]

이시훈 법무법인 대건 파트너변호사(부동산 전문 변호사)

사진은 기사 내용과 무관함. 이미지투데이

[서울경제]

# 40대 후반에 접어든 주부 A씨. 그동안 틈틈이 부동산 공부를 하며 여러 채의 아파트를 매입했다. 아파트 가격이 폭등하자 정부는 다주택자의 주택 취득을 강력히 규제하기 시작했고, 양도소득세 세율도 대폭 올렸다. A씨는 남동생의 아내이자 무주택자인 올케 명의로 아파트 1채의 소유자 명의를 이전해 두었다. 양도소득세 중과를 피하기 위하기 위함이었다. 그 후 2년의 보유기간이 지나 아파트를 매각했고, 비과세 혜택까지 받아 3억원 이상의 투자 수익을 얻었다. 주부 A씨는 남동생 부부에게 투자 수익 3억원을 돌려달라고 요구했으나, 갑자기 남동생과 올케는 아파트 투자 수익을 돌려줄 수 없다며 수익금의 반환을 거부하고 있다.

최근 지인 A씨가 상담을 요청했다. 양도소득세 혜택을 받기 위해 올케 명의로 사둔 아파트를 매도했는데, 남동생과 올케가 수익금 3억원을 돌려주지 않는다며 법적으로 어떻게 대응해야 할지 질문해왔다. A씨는 남동생과 올케가 특별히 한 것도 없이 욕심을 부리고 있다며 법을 통해 자신의 권리를 되찾겠다고 목소리를 높였다. 필자는 A씨에게 어떤 조언을 주었을까?

먼저 우리나라에서 시행 중인 부동산 관련 법률이 차명 부동산에 대해 어떤 입장을 취하고 있는지를 정확히 알고 있어야 한다. 우리나라는 차명으로 부동산을 소유하는 것을 금지하기 위해 ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률’이라는 법률이 시행되고 있다. 이 법률은 ‘부동산실명법’이라고도 불린다.

이 법률은 차명으로 부동산을 사는 행위를 ‘명의신탁’이라 정의하는데, 명의신탁을 통해 부동산을 매입한 사람에게 여러 가지 패널티를 부과한다. 대표적으로 다음과 같은 패널티가 있다.

첫째, 차명으로 부동산을 매입한 사람에게 과징금을 부과한다. 과징금은 공동주택 공시가격의 30%의 금액으로 부과된다. 공동주택 공시가격은 시세보다는 다소 낮지만 시세가 어느 정도 수준으로 반영되어 있기에 서울 소재 아파트라면 수억원 이상의 과징금이 부과될 수 있다.

둘째, 차명으로 부동산을 매입했다 하더라도 법적으로 소유권을 전혀 인정받지 못한다. 명의를 빌려준 사람이 내 것이 아니라고 인정해도 결론은 똑같다. 부동산등기부등본에 표시된 소유자만이 법적인 소유권을 취득한다.

그래서 위 사안에서 A씨는 부동산에 관한 어떤 법적 권리도 인정받을 수 없고, 올케가 부동산의 소유자로 인정된다. 올케만이 부동산의 유일한 소유자이므로, 부동산을 매도함에 따라 발생하는 수익금도 모두 올케에게 귀속된다. A씨가 모든 투자 과정을 주도하였고 그 투자로 인한 수익금이 3억원이라 하더라도, A씨는 단돈 100원도 받을 수 없다. 다만 올케가 부동산을 매입하는 과정에서 A씨로부터 지원받은 돈이 있다면, 올케는 그 돈만 돌려주면 된다.

필자는 이런 내용을 설명해주며 남동생과 올케를 상대로 민사소송을 고민하는 주부 A씨에게 “포기하라”고 조언을 주었다. 어차피 소송을 진행해도 아파트에 관한 올케의 소유권이 인정될 것이고, A씨가 승소할 방법은 전혀 없기 때문이다. 게다가 이러한 사실을 행정기관에서 인지하게 되면 A씨는 과징금까지 부과받을 수 있어, 득은 없고 실만 예상될 뿐이었다. 결국 A씨는 소송을 포기했고 남동생 부부와 남보다 못한 사이가 되어 버렸다.

정부의 다주택자 규제로 인해 무주택자를 제외하곤 아파트를 취득하기가 굉장히 어려운 시기이다. 그 때문에 유주택자 입장에서는 가까운 가족이나 지인의 명의를 빌려 아파트 투자를 하고 싶은 유혹에 빠지게 된다. 하지만 견물생심이라 했듯, 투자가 잘 되고 아파트 가격이 폭등한다 하더라도 그 때부터 가족 또는 지인과의 새로운 분쟁이 시작될 수 있다.

사람의 도리상 어떻게 그럴 수가 있냐고 되묻는 사람도 있을 것이다. 하지만 명의를 빌려준 가족이나 지인의 마음은 절대 비난받을 만한 것이 아니다. 단 한순간도 그 부동산은 나의 소유인 적이 없었다. 애초부터 나의 것이 아닌 것을 나의 것으로 착각해 탐한 나의 탓일 뿐이다.

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서경IN skin@sedaily.com