"다 같은 교통 호재 아냐"…'이것' 잘 봐야 '진짜' 찾는다 [집코노미-집집폭폭]

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표찬 싸부원 대표 인터뷰
별내선이 '핵심 노선'인 이유는
강남 향하고 배차간격 짧기 때문
“평균적인 단축시간 잘 따져봐야”
개통 임박해선 교통호재 90% 선반영
예타·기본계획 고시때 가장 많이 올라

“서울 강남권으로 향하는 노선이 생겨도 지하철이 1시간에 1대만 오면 효과가 반감될 수밖에 없죠”

지하철역 신설은 부동산 시장에서 대표적인 교통 호재다. 하지만 어디로 향하는지, 배차 시간이 어느 정도인지에 따라 집값에 미치는 영향은 차이가 날 수 있다. 표찬 싸부원 대표는 한국경제신문과의 인터뷰에서 “(지하철 개통으로) 서울 강남까지 이동시간이 얼마나 단축되는지를 살펴봐야 한다”며 “여기서 최단 시간이 아니라 평균 시간을 고려하는 게 중요하다”고 조언했다.

지난달 개통한 별내선(8호선 연장선)이 부동산 시장에서 큰 주목을 받은 것도 이런 이유에서다. 별내선은 서울 핵심 권역인 잠실을 향한다. 무엇보다 중요한 건 연장구간에서도 본선과 똑같은 간격으로 차량이 배치된다는 점이다.

어느 타이밍에 투자하는 게 가장 좋을까

표 대표는 “정차역이 18개밖에 없던 8호선은 별내선 개통으로 6개 역이 추가된다 하더라도 여전히 짧은 편이라 모든 열차가 전 구간을 운행할 수 있는 것”이라며 “정차역이 30여개 넘는 긴 노선은 종점인 경기도 외곽까지 운행하지 않는 열차가 많다”고 전했다.

예컨대 현재도 4호선은 과천과 안양, 안산 등까지 뚫려있지만 하행선 기준 서울 사당까지만 운행하는 열차가 적지 않다. 표 대표는 “4호선 연장선이 있는 남양주 진접까지는 본선 운행 열차의 25% 정도만 간다”며 “7호선이 의정부와 양주 등까지 연결되더라도, 도봉산행 열차를 두세 대 보내야 양주행 열차를 탈 수 있을 것”이라고 말했다.

지하철은 건설비 못지않게 운영 보전비가 상당하다. 이 비용 부담 문제 때문에 서울 이외 지역으로 갈수록 배차 간격이 길어지는 구조라는 설명이다. 물론 지역 주민의 민원 등 여러 변수로 인해 실제 운행 때 투입되는 열차 횟수가 더 많아질 순 있다.

철도 건설은 10년 이상 걸리는 장기 프로젝트다. 어느 타이밍에 투자하는 게 가장 효과적일까. 표 대표는 “개통쯤 가격엔 교통 호재가 90% 가까이 선반영됐다고 봐야 한다”며 “개통 이후 실제 이용자의 편의성이 증가하니 전셋값은 오를 수 있지만, 매매 측면에선 오히려 팔아야 할 타이밍일 수 있다”고 말했다.

물론 지하철역 주변에 새로운 개발 프로젝트가 있는지 등을 종합적으로 판단해봐야 한다. GTX-A 개통을 앞두고도 경기 고양 집값이 잠잠한 이유도, GTX의 ‘오픈발’이 없다기보다는 이미 반영됐기 때문이라는 평가다.

교통호재로 집값 상승동력 가장 강할 땐?

그렇다면 교통 호재로 인한 부동산가격 상승 동력이 가장 강한 건 언제일까. 표 대표는 “예비타당성 조사를 통과하거나 기본계획 고시가 나는 등 사업 추진이 확정됐을 때를 가장 주목해야 한다”며 “착공 시점에도 이미 호재의 80% 정도는 가격에 반영된 상태”라고 전했다. 철도 프로젝트는 워낙 많은 돈과 시간이 드는 만큼, 일정이 일부 밀리는 건 다반사다. 사업이 도중에 엎어지지 않는 한 개통이 일부 지연되는 건 큰 영향을 주지 않을 수 있다.

같은 차원에서 표 대표는 GTX-D노선 호재 지역을 주목할 필요가 있다고 했다. 표 대표는 “GTX-D는 아직 예비타당성 조사나 기본계획 고시 등 절차를 거치지 않아 불확실성이 남아 있는 사업”이라며 “(기본계획 고시 등으로) 사업을 진행한다는 게 확정되는 순간 상승 여력이 커지는 것”이라고 했다. 표 대표는 “GTX-D는 강남을 지나는 만큼 사업성이 나쁜 노선은 아니다”며 “경제성 논란 등으로 일부 노선이 조정되더라도, D노선의 차량 기지를 배치할 넓은 부지가 있는 김포는 계획대로 추진될 가능성이 크다”고 내다봤다.

표 대표는 무엇보다 교통 호재가 전반적인 시장 상황과 무관하게 독립적으로 작용하지 않는다는 점도 강조했다. 예컨대 부동산 하락기에 A지역에서 지하철역이 새로 뚫렸다고 해서 그 지역만 나홀로 반등하는 경우는 없다는 얘기다. 표 대표는 “5억짜리 아파트가 지하철역 개통 후 10억으로 올랐다고 할 때 부동산 상승기 등 여러 요인이 받쳐줬기 때문이지 교통 호재만으로 가격이 두 배 뛰었다고 말할 순 없다”며 “교통 호재가 영향을 준 건 10~25% 정도”라고 설명했다.

이인혁 기자 twopeople@hankyung.com