[기고]규제·환수보다 지원을 통한 재개발·재건축 활성화

서울시 주요지역 아파트 가격의 불안한 상승세에 대한 우려가 큰 상황에서 정부의 8.8 공급대책이 발표되었다. 상승의 원인이 되는 서울시 아파트의 누적된 공급부족 문제는 박원순 시장 시기인 2014년 전후 뉴타운 출구전략으로 400개에 가까운 재건축·재개발 구역들이 해제되면서 시작된 여파이다.

해당 시기 주택시장은 장기침체를 벗어나 회복기로 돌아서고 있어 가격상승이란 시장 압력으로 주택공급 확대를 만들어 낼 수 있는 시기였다. 그러나 도시재생에몰입한 서울시의 선택은 그 연결고리를 끊었고, 박근혜 정부 말기인 2016년부터 시작되어 지금까지 이어지고 있는 서울 아파트만의 가격 독주 현상을 만들어 냈다.

현재 시장에서 과거와 다른 가장 중요한 공급 장애요인은 건설원가가 급등이다. 고금리로인한 금융비용에 더해 건설자재비나 인건비 등 건설원가의 급등이 이처럼 단기간 발생하여, 건설사가 분양받은 택지를 반납하고, 목 좋은 재건축사업 수주를 포기하는 사태는 처음이다.

금리 인하 가능성이 계속 점쳐지고는 있으나 코로나사태 시기 초저금리 시대로 회귀하기는 불가능할 것이다. 건설자재 비용 역시 국제 정세의 패러다임 변화로 과거로 돌아가기는 어려울것이며, 인건비 또한 중대재해법의 발효로 이제는 계속 짊어지고 가야 할 짐이 되었다.

건설 원가의 급등이 발생한 상황에서 분양가 상승 없이 주택공급의 확대를 만들어 낸다는 것은 불가능에 가깝다. 다만 저성장기로 접어든 지금 요구되는 분양가 상승 부담을 줄일 수 있는 방향은 우리가 성장기 짜놓은 개발이익 환수 장치들의 강도를 조절하는 것이다. 이번 8.8대책 중 그런 방식으로 재건축·재개발을 활성화시킬 수 있는 실효성이 기대되는 안들이 담겼다.

먼저 재건축 및 재개발 과정에서 건설원가 급등으로 가장 큰 타격을 주는 개발이익환수 장치가 공공임대주택 비율이다. 추가적으로 제공되는 용적율의 대가로 요구된다고 하지만 실질적인 건설비용의 충당하지 못하는 표준건축비 수준의 매각대금은 재개발 및 재건축 사업의 사업성 및 조합원의 분담금을 직접적으로 증가시키는 요인으로 작용한다. 따라서 요구되는 공공 임대주택 공급 비율의 하향 조정, 해당 주택 매각가의 현실화 등은 재건축 및 재개발을 활성화하는 데 일조할 것으로 기대된다.

힘들지만 가야 할 정도(正道)가 재건축부담금 폐지이다. 관련 법률이 한번 개정되었다고 하지만, 여전히 정상주택가격 상승률 산정에 대한 논란 등으로 갈등이 분분하다. 재건축부담금 폐지 법안이 발의되어 있으니 국회의 조속한 통과를 통해 재건축부담금으로 인한 조합원들 간의 갈등을 줄여 재건축을 가속화시킬 수 있기를 기대해본다.

각종 계획절차 등을 동시에 처리할 수 있게 하고, 정비계획 수립 시 분담금 추산절차도 간소화 할 수 있도록 한 방안도 제시되었다. 통합심의와 인·허가 의제대상도 확대하면서. 공사비분쟁이나 조합 갈등 등을 공공이 조율·지원할 수 있는 방안들이 포함된 것도 고무적이다. 이와 같이 재건축·재개발이 진행속도를 높이고자 마련된 관련 특례법안 등이 최근 발의된 만큼 조속히 통과되어 도심 내 주택공급 확대에 기여하기를 바란다.

마지막 바램으로 주택공급확대는 가격 상승기 시장의 힘을 등에 업고 이루어질 수밖에 없다는 점을 모두가 인정하는 인내심을 가졌으면 한다.

이창무 한양대 도시공학과 교수